Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Bedarfsklausel

Die bei einer nicht frisch renoviert übergebenen Wohnung in einem Formularmietvertrag enthaltene Verpflichtung des Mieters, die Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" auszuführen, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam.

Die Klage, mit der der Kl. Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 8.980,52 DM sowie wegen Mietzinsausfalls in der Zeit vom 1. Juli bis 16. September 1989 in Höhe von 732,20 DM verlangt, ist unbegründet. Auf die zutreffenden Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils wird Bezug genommen.

Ein Anspruch des Kl. auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß §§ 536, 326 BGB in Verbindung mit § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages der Parteien vom 28. April 1987 besteht nicht. Die durch den formularmäßigen Mietvertrag der Parteien zu § 3 Ziffer 2 in Ver-bindung mit den Ergänzungen und Erläuterungen zum Wohnungsmietvertrag bestimmte Verpflichtung des Bekl., die Schönheitsreparaturen bei Bedarf auszuführen, spätestens nach dem Ablauf bestimmter Fristen, ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam, weil sich daraus die Verpflichtung des Bekl. ergibt, Schönheitsreparaturen auszuführen, deren Erforderlichkeit nicht allein auf der Abnutzung der Mieträume während seiner eigenen Vertragszeit beruht. Nach dem eigenen Vorbringen des Kl. ist die Wohnung dem Bekl. bei Mietbeginn zwar in einem ordnungsgemäßen, nicht jedoch in einem frisch renovierten Zustand übergeben worden. Zwar stellt die formularmäßige Überbürdung nur der üblichen turnusmäßigen Schönheitsreparaturen noch keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des § 9 AGBG dar, auch wenn ihm die Wohnung nicht in einem frisch renovierten Zustand übergeben worden war. Bei der vertraglichen Bestimmung, daß die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen seien, handelt es sich rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume. Abweichend von der gesetzlichen Regelung des § 536 BGB, wonach der Vermieter den gesamten Erhaltungsaufwand der Mieträume einschließlich der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und diesen Leistungsumfang durch einen höhe-ren Mietzins abgelten läßt, führt die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur zu einer Aufspaltung der Gegenleistung des Mieters in einen relativ niedrigen Mietzins und die weitere Verpflichtung, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt darin grundsätzlich nicht, soweit der Mieter nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist, die er anderenfalls bei Tragung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter für denselben Zeitraum in Form eines entsprechend höheren Mietzinses zu zahlen hätte (vgl. BGH in NJW 1987, Seite 2576/2577; BGH in GE 1988, Seite 881/885). Demgegenüber führt jedoch die weitergehende, im vorliegenden Mietvertrag getroffene Abrede, die Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" auszuführen, zu einer Benachteiligung des Mieters, wenn die Wohnung bei Mietbeginn nicht frisch renoviert war und für den "Bedarf", d. h. für die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine Abnutzung mit herangezogen wird, die teilweise schon vor dem Beginn des Mietverhältnisses lag (OLG Stuttgart, RE v. 1.7.1987 in GE 1987, 991). Dies ist vorliegend der Fall; denn allein aufgrund des Umstands, daß die Renovierung der Wohnung nicht unmittelbar vor dem Beginn des Mietverhältnisses mit dem Bekl. lag, hatte eine Abnutzung des Renovierungszustandes der Wohnung bereits vor dem Mietbeginn mit dem Bekl. stattgefunden.

Selbst wenn die formularmäßige Vertragsklausel mit dem Inhalt aufrecht erhalten werden könnte, daß der Bekl. die Schönheitsreparaturen nur nach dem Ablauf der vorgesehenen Fristen, und zwar vom Mietbeginn ab gerechnet, auszuführen haben sollte, nicht zusätzlich auch bei Bedarf, konnte sich im vorliegenden Fall daraus nicht die Verpflichtung des Bekl. ergeben, die Wohnung spätestens bei Rückgabe der Mieträume zu renovieren; denn zu diesem Zeitpunkt waren, wie das Amtsgericht bereits im einzelnen ausgeführt hat, die in den Ergänzungen und Erläuterungen zum Wohnungsmietvertrag bestimmten Fristen von mindestens drei Jahren noch nicht abgelaufen.