Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Schadensersatz; Privatgutachten; Schätzungsgrundlage; Mietausfall; Nachmieter

1. Die formularmäßige Verpflichtung in einem Wohnraummietvertrag, Malerarbeiten "fachgerecht" auszuführen, ist wirksam.

2. Wird das von dem Vermieter eingereichte Privatgutachten über die Notwendigkeit von Schönheitsreparaturen vom Mieter nicht substantiiert angegriffen, kann es auch Schätzungsgrundlage sein.

3. Zum Schadensersatzanspruch wegen nicht oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gehört auch der Mietausfall nach Beendigung des Mietverhältnisses. Insoweit sind jedoch grundsätzlich nur zwei Monate angemessen.

4. Die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter kommt dem Vormieter grundsätzlich nicht zugute.

II. In der Sache haben die Rechtsmittel teilweise Erfolg.

Die Bekl. haftet der Kl. dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil sie - die Bekl. - vertragliche Nebenpflichten verletzt hat (1). Der Schadensersatzanspruch ist jedoch ausgeschlossen, soweit die Kl. für den von ihr behaupteten Anfangszustand der Wohnung beweisfällig geblieben ist (2). Eine Schadensersatzverpflichtung scheidet auch dort aus, wo sich von der Kl. zu vertretende Bauwerksmängel ausgewirkt haben (3). Insgesamt ergeben sich - soweit die Schadenspositionen Gegenstand dieses Teilurteils sind - von der Bekl. zu ersetzende Instandsetzungskosten in Höhe von 4.335,99 DM (4). Für den Monat Januar 1994 ist die Bekl. noch zur Mietzinszahlung verpflichtet (5). Für die Monate Februar und März 1994 hat sie den der Kl. entstandenen Mietausfall zu ersetzen (6).

(zu 1) Die Bekl. hat der Kl. unter dem Gesichtspunkt der sogenannten positiven Forderungsverletzung Schadensersatz zu leisten. Die Bekl. hat die von ihr durchgeführten Schönheitsreparaturen nicht sachgemäß ausgeführt. In § 7 Nr. 5 des Formularmietvertrages hatte sie sich verpflichtet, etwaige Malerarbeiten fachgerecht auszuführen. Diese Klausel ist wirksam (vgl. BGH, WuM 1988, 294 ff.). Mit dieser Klausel wird lediglich die ohnehin geltende Gesetzeslage (§ 243 Abs. 1 BGB) umschrieben, nach der der Schuldner Arbeiten in mittlerer Art und Güte auszuführen hat.

Der von dem Maler- und Lackierermeister S. nach Auszug der Bekl. festgestellte Wohnungszustand ließ jedoch erkennen, daß die durchgeführten Arbeiten nicht dem geschuldeten Standard entsprachen. Den Feststellungen des Privatgutachters - die sich die Kl. zu eigen gemacht hat - kommt zwar lediglich die Bedeutung substantiierten Parteivortrages zu; die Angaben des Sachverständigen zum Endzustand der Wohnung gelten jedoch gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als von der Bekl. zugestanden, weil sie die Ausführungen nicht auf dem von dem Gutachter vorgegebenen Substantiierungsniveau bestritten hat. Damit hatte die Kammer von folgenden Feststellungen auszugehen: (wird ausgeführt).

Da sämtliche von der Kl. geltend gemachten einzelnen Positionen zumindest auch auf Pflichtverletzungen der Bekl. zurückzuführen sind, bedarf es keiner Entscheidung, ob die von den Parteien in Nr. 10 der Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag vereinbarte Quotenklausel den Anforderungen des AGBG standhält (vgl. einerseits LG Berlin [ZK 64], GE 1992, 1331 und andererseits LG Berlin [ZK 67], GE 1995, 1083).

(zu 2) Soweit die Bekl. allerdings substantiiert vorgetragen hat, die von der Kl. erhobenen Beanstandungen bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorgefunden zu haben, oblag es der Kl., die Verantwortlichkeit der Bekl. zu beweisen. Die Kl. ist jedoch beweisfällig geblieben. (...)

(zu 3) Schadensersatzverpflichtungen der Bekl. sind auch dort ausgeschlossen, wo sich äußere - von der Bekl. nicht zu vertretende - Einflüsse auf den Wohnungszustand ausgewirkt haben, sei es, daß die Instandsetzung deshalb der Kl. obliegt, sei es, daß Malerarbeiten vor Beseitigung von Mauerwerksfeuchtigkeit sinnlos sind. Soweit sich die Bekl. jedoch auf Löschwasserschäden im Zuge eines Dachstuhlbrandes im Jahre 1992 bzw. einen Brand in der Küche der streitbefangenen Wohnung am 24. Dezember 1992 beruft, ist der Vortrag mangels Substantiierung unbeachtlich. Es hätte ins Einzelne gehender Angaben bedurft, welche Auswirkungen die Schadensereignisse auf die von der Bekl. bewohnte Wohnung hatten. Diese Angaben fehlen ebenso wie Ausführungen zu Umständen, aus denen sich hätte ergeben können, daß die Bekl. für den Brandherd in ihrer Wohnung nicht selbst verantwortlich war.

Unstreitig ist es allerdings im 1. Zimmer rechts zu Durchfeuchtungen gekommen. Es kann dahinstehen, ob dafür ein defektes Gesimsband oder ein Rohrbruch in einer höher gelegenen Wohnung ursächlich war. In beiden Fällen trifft die Bekl. keine Verantwortlichkeit. Angesichts der unstreitigen Schädigung hätte es der Kl. oblegen, Datum, Art und Umfang der in ihrem Auftrag zur Schadensbeseitigung angeblich durchgeführten Renovierungsarbeiten darzulegen (§ 362 Abs. 1 BGB). Konkrete Angaben fehlen jedoch. Ein Anspruch auf Ersatz der Malerkosten für die Instandsetzung der Wände und der (angrenzenden) Decke im 1. Zimmer rechts entfällt damit. (...)

(zu 5) Für Januar 1994 ist die Bekl. zur Zahlung des Mietzinses verpflichtet (§ 535 Satz 2 BGB). Das am 20. Oktober 1993 von ihr fristgemäß gekündigte Mietverhältnis endete erst am 31. Januar 1994. Die Kündigungsfrist betrug gemäß § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB drei Monate. Die Frist begann am Ersten des der Kündigung folgenden Monats.

Wie in dem Verfahren des Landgerichts Berlin 64 S 240/94 (= Amtsgericht Neukölln 6 C 25/90) rechtskräftig festgestellt, schuldet die Bekl. für Januar 1994 Miete nicht in der mietvertraglich vereinbarten Höhe, sondern nur in Höhe von 532,40 DM.

(zu 6) Zu dem von der Bekl. zu ersetzenden Schaden gehört auch der der Kl. entstandene Mietausfall. Wäre die Wohnung von der Bekl. in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückgegeben worden, hätte das Objekt sogleich weitervermietet werden können. Die Kammer schätzt (§ 287 ZPO), daß für die Feststellung der Renovierungsschäden, die Einholung von Handwerkerangeboten und die Durchführung der Arbeiten eine Zeit von 2 Monaten erforderlich war. Selbst wenn lediglich ein Zeitbedarf von etwa 5 Wochen gerechtfertigt wäre, würde die Bekl. den Mietausfall für den gesamten März 1994 schulden. Denn Mietverhältnisse werden regelmäßig nicht zur Monatsmitte, sondern zum Monatsersten begonnen. Die nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (§ 252 BGB) von der Kl. im Februar und März 1994 zu erwartenden Mieteinnahmen beliefen sich nach den Feststellungen des Landgerichts Berlin in dem Verfahren 64 S 240/94 auf jeweils 579,68 DM.

Für April 1994 steht der Kl. kein Ersatzanspruch mehr zu. Angesichts des Umstandes, daß die Bekl. schon vor dem Ende der Mietzeit ausgezogen war und der Kl. die Wohnungsbesichtigung am 4. Januar 1994 ermöglicht hatte, ist in einer Weitervermietung der Wohnung erst zum 1. Mai 1995 ein Verstoß der der Kl. obliegenden Pflicht zur Schadensminderung (§ 254 Abs. 1 BGB) zu sehen.

(zu 7) In der Addition der mit diesem Teilurteil zugesprochenen Beträge ergibt sich eine Verpflichtung der Bekl. in Höhe von insgesamt (4.335,99 DM Malerkosten + 532,40 DM Miete für Januar 1994 + jeweils 579,68 DM Mietausfall für Februar und März 1994 =) 6.027,75 DM.

Es kann dahinstehen, ob die Kl. in dem mit einem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrag eine Renovierungsvereinbarung traf. Auf die Höhe eines einmal entstandenen Schadens sind Leistungen Dritter grundsätzlich ohne Einfluß. Denn der Nachmieter leistet nicht in dem erkennbaren Willen, eine Schuld des Vormieters zu erfüllen. Die Vereinbarung mit dem Nachmieter ist vielmehr Ausdruck der Marktsituation bzw. Folge des Verhandlungsgeschicks des Vermieters (KG, NJW 1963, 349). Beides kommt dem Schädiger nicht zugute.

Prozesse wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter zählen zum juristischen Alltag; weil der Gesetzgeber dazu eine Regelung unterlassen hat, sind Einzelheiten dazu noch immer streitig.

Mit Urteil vom 28. Juli 1995 stellt das Landgericht Berlin fest, daß eine Bestätigungsklausel hinsichtlich der Übernahme der Wohnung unwirksam ist. Auf die Ausführungen des Gerichts zur Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters (grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe) wird besonders hingewiesen.

Im Urteil vom 13. Oktober 1995 setzt sich das Gericht mit der Verwendung eines Privatgutachtens im späteren Prozeß auseinander. Grundsätzlich besteht nach der Entscheidung auch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Nutzungsausfall für die Zeit, in der die Wohnung wegen der Mängel nicht vermietbar war. Die Ausführung der Arbeiten durch den Nachmieter kommt dem Vormieter grundsätzlich nicht zugute. Im Urteil vom 28. November 1995 bestätigt die 64. Kammer u. a. ihre Rechtsprechung zur sogenannten Quotenklausel, wonach ein Abgeltungsanspruch von 100 % (ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) nicht vereinbart werden kann. Kürzlich hatte die 67. Kammer die gegenteilige Auffassung vertreten.