Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Fristenplan; Quotenklausel

1. Die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist unwirksam, wenn der dafür vereinbarte Fristenplan wesentlich kürzere Fristen vorsieht, als von der Rechtsprechung entwickelt und üblicherweise vereinbart worden sind.

2. Ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen wegen zu kurzer Fristen unwirksam, ist auch eine Quotenhaftungsklausel unwirksam, wenn sie von denselben Fristen ausgeht.

II. (...) Die Bekl. kann gegenüber dem geltend gemachten Anspruch auf Kautionsrückzahlung nicht wirksam mit einem Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aufrechnen, da § 16 Ziff. 2 des Mietvertrages, mit dem den Kl. die Durchführung von Schönheitsreparaturen übertragen werden sollte, unwirksam ist.

Die Unwirksamkeit der Vertragsklausel ergibt sich aus den §§ 9, 11 Ziff. 5 AGBG, da sowohl der in § 16 Ziff. 2 des Mietvertrags vereinbarte Fristenplan als auch die Quotenhaftungsklausel die Kl. unangemessen benachteiligen. Die formularmäßige Vereinbarung von Fristenplänen ist grundsätzlich zulässig, jedoch muß der Fristenplan nach den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sein (BayObLG, NJW-RR 87, 1298). Üblich und angemessen sind folgende Renovierungsfristen:

Küche, Bad, Dusche alle 3 Jahre,

Wohn- und Schlafräume, Flur, Diele, Toilette alle 5 Jahre,

sonstige Nebenräume alle 7 Jahre.

Da § 16 des Mietvertrages erheblich kürzere Fristen vorsieht (für Naßräume alle zwei Jahre, Wohnräume alle drei Jahre), stellt der in dieser Klausel enthaltene Fristenplan für die Kl. eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG dar und ist damit unwirksam.

Eine geltungserhaltende Reduktion der Vertragsklausel auf die allgemein üblichen Fristen ist nicht möglich (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., 1996, Rdn. 860; LG Aachen, ZMR 88, 60).

Ebenso ist die in § 16 Ziff. 2 des Mietvertrages vereinbarte Quotenhaftungsklausel gemessen an § 11 Ziff. 5 AGBG unwirksam. Grundsätzlich ist die Vereinbarung einer Quotenhaftungsklausel für den Fall, daß der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses mangels Fristablaufs die Schönheitsreparaturen noch nicht schuldet, wirksam (BGH, NJW 1988, 2790; OLG Stuttgart, WuM 1982, 124). Für die Wirksamkeit der Quotenhaftung bestehen jedoch folgende Voraussetzungen:

- Der Kostenvoranschlag darf nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt worden sein,

- Fristenplan und Prozentsätze müssen sich an den üblichen Renovierungsfristen und Prozentsätzen orientieren,

- dem Mieter darf nicht untersagt werden, seiner Zahlungsverpflichtung durch kostensparende Eigenarbeit nachzukommen.

Da bereits der Fristenplan für die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht den allgemein üblichen Renovierungsfristen entspricht (siehe oben) und damit gemäß § 9 AGBG unwirksam ist, entspricht die Klausel bereits in dieser Hinsicht nicht den Voraussetzungen. In bezug auf die Höhe der Haftungsquoten sind folgende Prozentsätze üblich und angemessen (BGH, aaO:, OLG Stuttgart, aaO.):

Naßräume länger als 1 Jahr unrenoviert 33 %,

Naßräume länger als 2 Jahre unrenoviert 66 %,

sonstige Räume länger als 1 Jahr unrenoviert 20 %,

sonstige Räume länger als 2 Jahre unrenoviert 40 %,

sonstige Räume länger als 3 Jahre unrenoviert 60 %,

sonstige Räume länger als 4 Jahre unrenoviert 80 %.

Da die vorliegende Vertragsklausel höhere als die allgemein üblichen Prozentsätze vorsieht (Naßräume ein Jahr 50 %, Wohnräume ein Jahr 33 %), verstößt die Klausel gegen § 11 Ziff. 5 a AGBG und ist als unwirksam zu erachten. Die Unwirksamkeit des Fristenplans und der Quotenhaftungsklausel führt dazu, daß § 16 des Mietvertrages insgesamt unwirksam ist. Es entspricht dem Schutzzweck des AGB-Gesetzes, daß eine Vertragsklausel insgesamt als unwirksam zu erachten ist, soweit ihr Inhalt gegen die §§ 9 ff. AGBG verstößt (Palandt Heinrichs, 55. Aufl. 1996, vor § 8 AGBG, Rdn. 9). Lediglich in den Fällen, in denen die Klausel teilbar ist und die Klausel neben dem unwirksamen Teil inhaltlich und sprachlich verständlich bleibt, kann davon ausgegangen werden, daß der verbleibende Teil wirksam ist. Eine Teilbarkeit der Klausel ist vorliegend nicht gegeben, da neben den beiden unwirksamen Teilen der Klausel kein inhaltlich verständlicher und damit wirksamer Teil verbleibt. Infolge der Unwirksamkeit des § 16 des Mietvertrages stehen der Bekl. keine Ansprüche aus § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zu, mit denen sie gegenüber dem Anspruch der Kl. auf Kautionsrückzahlung aufrechnen könnte.

Im Mietvertrag war u. a. vorgesehen, daß Wohnräume alle drei Jahre zu renovieren seien. Nach dem Auszug des Mieters verlangte der Vermieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung unter Berufung auf ein Schreiben gemäß § 326 BGB (Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung).

Das Landgericht Berlin wies mit Urteil vom 29. Oktober 1996 die Klage ab, da es die Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen habe, für unwirksam nach §§ 9 und 11 Ziff. 5 AGBG hielt. Die üblichen Renovierungsfristen seien hier zu Lasten des Mieters verkürzt worden, was zur Folge habe, daß die Klausel insgesamt unwirksam sei.

Das Urteil enthält eine übersichtliche Zusammenstellung der gebräuchlichen Renovierungsfristen, auch bei einer Quotenhaftungsklausel. Ob die Entscheidung selber aber zutrifft, muß bezweifelt werden. Bei einem unangemessen kurzen Fristenplan ist eben dieser unwirksam, und es gelten nicht etwa die angemessenen längeren Fristen (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 860). Die Frage, ob dem Mieter aber überhaupt die Schönheitsreparaturen wirksam auferlegt worden sind, ist davon zu trennen, zumal Fristenpläne ohnehin nicht verbindlich sind und auch nicht für verbindlich erklärt werden können, soweit es nicht um die Quotenhaftungsklausel geht. Letztlich entscheidend ist immer der tatsächliche Zustand der Räume.