Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Pflicht des Mieters zur Renovierung nach fünf Jahren

1. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen umfaßt auch den Mietausfall während des gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens bis zur Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen.

2. Der durch die Kombination von Formularklausel und Individualklausel hervorgerufene Summierungseffekt muß nicht zur Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter insgesamt führen. Vielmehr ist bei trennbaren Klauseln diejenige über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen wirksam, während die darüber hinausgehende Überbürdung vorfristiger Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

3. Das Setzen von Dübellöchern innerhalb des verkehrsüblichen Umfangs gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.

4. Der Mieter ist nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, auch dann wieder zu entfernen, wenn dies mit Zustimmung des Vermieters geschehen ist.

5. Bei einer längeren Mietdauer als fünf Jahre ist von der Renovierungsbedürftigkeit der Mietsache auszugehen.

6. Der Mieter verliert seinen Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn er trotz Kenntnis des Mangels längere Zeit den Mietzins vorbehaltlos zahlt. In diesen Fällen kann der Mieter auch nicht gegenüber dem Anspruch des Vermieters auf die Ausführung der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen einwenden, die Mietsache sei mangelhaft.

7. Zur ordnungsgemäßen Ausführung von Schönheitsreparaturen gehört die Entfernung der Tapeten.

Der Kl. konnte es nicht verwehrt werden, sich durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Umfang des entstandenen Schadens im einzelnen zu unterrichten (KG, GE 1985, 249 f.). Daher umfaßt der Schadensersatz des Vermieters auch den Mietausfall während der Zeit, in der das gerichtliche Beweissicherungsverfahren zur Feststellung des Zustandes der Wohnung läuft und in der anschließend Schönheitsreparaturen durchgeführt werden (LG Berlin [ZK 63], GE 1986, 389, 391; [ZK 62] GE 1987, 519, 521; GE 1988, 201; [ZK 64] GE 1987, 677, 681).

Dies gilt aber nur dann, wenn der Vermieter seinerseits alles Erforderliche getan hat, damit das Beweissicherungsverfahren zügig durchgeführt werden kann, und nur für den Nutzungsausfall bis zur Besichtigung der Wohnung durch den Sachverständigen.

Davon hing insbesondere hier der Anspruch auf Nutzungsausfall deswegen ab, weil die Kl. nach dem Auszug der Bekl. am 31. Januar 1992 die Bekl. erst mit Schreiben vom 10. März 1992 zur Beseitigung der von ihr gerügten Mängel und zu Schönheitsreparaturen aufgefordert und trotz Ablaufs der von ihr gesetzten Frist am 3. April 1992 erst mit dem am 4. Mai 1992 eingegangenen Schriftsatz das Beweissicherungsverfahren eingeleitet hat.

Mit diesen für den Anspruch auf Nutzungsentschädigung ebenfalls maßgeblichen Fragen hat sich die Bekl. in ihrer Berufungsbegründung nicht auseinandergesetzt, so daß die Berufung auch insoweit unzulässig war.

Die Berufung hat auch, soweit sie ordnungsgemäß begründet wurde (§ 519 Abs. 3 Nr. 2 ZPO), überwiegend keinen Erfolg.

1. Die Bekl. hat sich in § 3 Abs. 4 formularvertraglich und durch handschriftlichen Zusatz zu § 8 des Mietvertrages individuell verpflichtet, die Schönheitsreparaturen auszuführen. Eine derartige Klausel verpflichtet den Mieter, auch dann die Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn die Wohnung zwar zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war, aber wenn sie die Renovierung und die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen umfaßt (BGHZ 92, 363; 101, 259; 105, 71).

Hier ist zwar drüber hinaus in § 8 Nr. 3 des Mietvertrages handschriftlich vereinbart, daß die Renovierung "fachmännisch bei jedem Wohnungswechsel vorzunehmen" ist. Eine derartige Vereinbarung wäre, wenn sie formularmäßig getroffen worden wäre, unwirksam, da dann eine Renovierung ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen geschuldet wäre (OLG Hamm, NJW 1981, 1043; OLG Frankfurt/Main, NJW 1982, 453). Diese Vereinbarung ist aber hier individuell zwischen den Parteien getroffen worden, so daß sie grundsätzlich als wirksam anzusehen ist. Selbst wenn diese Überbürdung der Schlußrenovierung unwirksam wäre, weil wegen des Summierungseffekts von Individualvereinbarung mit Formularklausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters anzunehmen wäre (BGH, NJW 1993, 532), würde die Unwirksamkeit der Regelung nur diejenige über die Renovierungspflicht bei jedem Wohnungswechsel ergreifen, denn nur insoweit läge ein Verstoß gemäß § 9 AGBG vor. Da die Klausel trennbar ist, weil es sich um zwei getrennte Sätze handelt, würde bei Unwirksamkeit der Vereinbarung über die Renovierungspflicht bei jedem Wohnungswechsel die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch die Bekl. im übrigen Bestand haben. Das ergibt sich auch daraus, daß in § 3 Nr. 4 unabhängig von § 8 des Mietvertrages der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen hat.

2. Die Bekl. hat auch nicht dargetan, daß sie von der Verpflichtung, Schönheitsreparaturen durchzuführen, freigestellt worden ist.

Unabhängig von der Frage, welche Erklärungen von dem Zeugen P. abgegeben wurden, scheitert eine Freistellung durch den Zeugen P. bereits an der fehlenden Vollmacht, eine solche Erklärung abzugeben. In Betracht kam hier allenfalls eine Anscheinsvollmacht, da die Erteilung einer Vollmacht durch die Kl. von der Bekl. weder dargelegt noch bewiesen worden ist. Voraussetzung der Anscheinsvollmacht ist, daß das den Rechtsschein einer Bevollmächtigung erzeugende Verhalten, also das Verhalten, das nach der Verkehrsauffassung auf das Bestehen einer Vollmacht schließen läßt, von einer gewissen Häufigkeit oder Dauer ist, und der angeblich Vertretene das vollmachtslose Verhalten voraussehen und verhindern konnte (vgl. Palandt/Heinrichs, 53. Aufl. 1994, § 173 BGB Rdn. 14). Umstände, die danach die Annahme einer Anscheinsvollmacht rechtfertigen, hat die Bekl. nicht vorgetragen. Das Bestehen einer ehelichen Lebensgemeinschaft ist für sich allein kein ausreichender Rechtsscheinstatbestand (vgl. Palandt/Heinrichs, a. a. O., § 173 BGB, Rdn. 23).

3. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts besteht jedoch keine Verpflichtung der Bekl. zur Beseitigung aller Dübellöcher, da der Mieter unabhängig von der Übernahme der Schönheitsreparaturen grundsätzlich nur verpflichtet ist, vor der Rückgabe der Mietsache Gebrauchsspuren, die über die vertragliche Abnutzung hinausgehen, zu tilgen und das Setzen von Dübeln innerhalb des verkehrsüblichen Umfangs zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört (vgl. BGH, GE 93, 359, 361).

Für das Verschließen der infolge des vertragsgemäßen Gebrauchs entstandenen Dübellöcher sind von den Malerkosten für das Streichen des Flures und des Balkonzimmers daher nach Schätzung der Kammer gem. § 287 ZPO 10 % von dem jeweiligen Quadratmeterpreis abzuziehen.

Daher sind von der Position 2 der Kostenzusammenstellung des Sachverständigen S. in den beigezogenen Akten in Höhe von 778,93 DM 77,89 DM abzuziehen, so daß für das Streichen der Wandflächen des Balkonzimmers nur netto 701,04 DM und für das Streichen der Wände des Flures statt der in Position 21 des Gutachtens S. angesetzten 696,54 DM nur netto 626,89 DM von der Bekl. ersetzt verlangt werden können. Zuzüglich der auf die abgezogenen Nettobeträge (77,89 DM + 69,65 DM = 147,54 DM) entfallenden Mehrwertsteuer in Höhe von (147,54 DM x 15 % =) 22,13 DM hat die Berufung daher in Höhe von (147,54 DM + 22,13 DM =) 169,67 DM Erfolg.

4. Der von der Kl. im übrigen geltend gemachte Umfang der Renovierungspflicht ist hingegen nicht zu beanstanden.

4.1. Entgegen der Ansicht der Bekl. war sie verpflichtet, die ehemals hinter der Holzvertäfelung liegende Küchenwand malermäßig instand zu setzen. Soweit die Bekl. einwendet, daß sie zur Instandsetzung nicht verpflichtet gewesen sei, da die Holzvertäfelung schon beim Einzug vorhanden gewesen sei, verkennt sie, daß die Renovierung der Küchenwand lediglich anstelle der Renovierung der vormals dort befindlichen Holzvertäfelung, welche laut Sachverständigengutachten im Zeitpunkt des Auszuges der Bekl. in einem unzumutbaren, weil verfleckten Zustand war, getreten ist, zu welcher die Bekl. im Rahmen der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen wäre.

4.2. Die Bekl. war auch verpflichtet, die Kosten, die für die Zurückversetzung der Küche in den Zustand vor der eigenmächtigen Anbringung der Wandfliesen im Arbeitsbereich erforderlich waren, zu ersetzen, denn gem. § 556 Abs. 1 BGB ist der Mieter verpflichtet, die gemietete Sache in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben, woraus folgt, daß er Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat, auch wenn dies mit Zustimmung des Vermieters geschehen ist, zu entfernen hat (vgl. Palandt/Putzo, 53. Aufl. 1994, § 556 Rdn. 4).

4.3. Die Bekl. war unabhängig von der Frage, ob sie die Farbaufträge auf den Sockelleisten verursacht hat, verpflichtet, die Sockelleisten zu streichen, da das Streichen der Sockelleisten zu den Schönheitsreparaturen zählt, zu deren Vornahme sich die Bekl. vertraglich verpflichtet hat. Denn gem. § 3 Nr. 4 des Mietvertrages umfassen die Schönheitsreparaturen insbesondere das Streichen "sämtlicher Holzteile".

4.4. Die Kosten für den Ersatz der Glasscheibe hat die Bekl. zu tragen, da ihr Vortrag, daß eine passende Glasscheibe nicht mehr zu bekommen sei, und daher durch die von ihr eingesetzte Scheibe der Anspruch auf Ersatz erloschen sei, in Anbetracht der Tatsache, daß nunmehr eine passende Scheibe eingesetzt worden ist, unsubstantiiert ist.

4.5. Die Bekl. war auch zur Vornahme eines weißen Farbanstrichs verpflichtet. Soweit die Bekl. einwendet, daß sie zur Vornahme des Farbanstrichs nicht verpflichtet sei, weil der vor ihrem Einzug vorgenommene Farbanstrich gelbstichig, die Farbe hingegen nicht vergilbt sei, ist dieser Vortrag unerheblich, da unabhängig von der vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Vornahme eines Neuanstrichs bei Wohnungswechsel sie schon deswegen zum Neuanstrich verpflichtet war, weil angesichts einer über fünfjährigen Dauer des Mietverhältnisses von der Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung auszugehen war (LG Berlin; GE 1993, 1099) und sich die Bekl. insoweit hätte entlasten müssen.

4.6. Die Bekl. hat auch die Kosten für die Renovierung der mit dem Schimmelpilz befallenen Wände zu tragen.

Obwohl der Bekl. der Schimmelpilzbefall nach ihrem eigenen Vortrag seit 1987 bekannt war, hat sie diesbezüglich nicht auf einer Mängelbeseitigung bestanden, so daß der Wiederherstellungsanspruch der Bekl. gem. § 536 BGB insoweit analog § 539 Satz 2 BGB entfallen ist (LG Berlin, GE 1993, 99). Die Kl. war demnach auch nicht mehr vorleistungspflichtig, so daß die Verpflichtung der Bekl., an den von dem Schimmelpilz befallenen Wänden Schönheitsreparaturen durchzuführen, nicht entfallen ist.

4.7. Die Bekl. war weiterhin im Rahmen der von ihr gem. § 3 Nr. 4 des Mietvertrages vorzunehmenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, die Wandflächen fachgerecht zu tapezieren, wozu es erforderlich ist, alle alten Tapeten zu entfernen, bevor neu tapeziert wird. Daß bei Einzug der Bekl. die Tapete möglicherweise schon in mehreren Schichten geklebt war, ist aufgrund der vertraglich übernommenen Verpflichtung grundsätzlich unerheblich.

4.8. Die Bekl. hat letztlich auch die Kosten für die fachgerechte Reinigung der Travatinstein Fensterbretter zu tragen. Entgegen der Ansicht der Bekl. entfällt diese Pflicht nicht deshalb, weil ihr die Reinigung ohne besondere Pflegehinweise nicht zuzumuten wäre, denn die Kl. hatte diesbezüglich keine besonderen Aufklärungspflichten, da es sich bei Travatinstein nicht um einen so ungewöhnlichen Werkstoff für Fensterbänke handelt, so daß die Bekl. die erforderlichen Pflegemaßnahmen nicht selbst in Erfahrung hätte bringen können.

4.9. Soweit sich die Bekl. gegen das von dem Sachverständigen S. in Ansatz gebrachte Kleben mit Normaltapete anstelle von Rauhfaser wendet, so ist sie diesbezüglich nicht beschwert, denn sie hat die Behauptung der Kl., daß hierfür keine Mehrkosten entstanden seien, nicht bestritten. Einem möglicherweise eigenen Gestaltungsinteresse der Bekl. kommt, da das Mietverhältnis beendet ist, keine Bedeutung mehr zu.

4.10. Soweit die Bekl. einwendet, daß der Sachverständige keine Unterscheidung zwischen Außen- und Innenfenster vorgenommen hätte, wird auf Nr. 3 der Kostenzusammenstellung verwiesen, in welcher ausdrücklich nur die Behandlung der Innenseiten aufgeführt wird. In Nr. 13 und 7 der Kostenaufstellung wird auf Nr. 3 Bezug genommen.

4.11. Die weiteren Einwendungen der Bekl. hinsichtlich des Antennenkabels, der braun angestrichenen Dreifachsteckdose und der Beschädigungen im Treppenhaus sind deshalb unerheblich, weil die Kl. insoweit keinen Ersatz von der Bekl. verlangt.

Fragen, die mit Schönheitsreparaturen zusammenhängen, zählen zu den Dauerbrennern in Mietprozessen, nicht zuletzt deshalb, weil es dabei häufig um erhebliche Beträge geht, die den Mietzins weit übersteigen.

In seinem Urteil vom 7. Januar 1994 hat sich das Landgericht Berlin erneut mit einer Vielzahl von Fragen aus diesem Bereich beschäftigt. Danach ist grundsätzlich eine Formularklausel zur Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter wirksam, auch dann, wenn die Wohnung beim Bezug unrenoviert war. Die Verpflichtung entfällt auch nicht deshalb, weil ein Feuchtigkeitsschaden vorliegt, den der Mieter nicht zu vertreten hat.

Das Landgericht setzt seine (allerdings nicht unumstrittene) Rechtsprechung fort, wonach der Mieter einen Mangel dulden muß, anderenfalls verliert er nicht nur ein Minderungsrecht, sondern auch einen Anspruch auf Mangelbeseitigung.