Schönheitsreparaturen

Der wertende Vortrag, die Tapeten der Wohnung seien stark beschädigt und verschmutzt gewesen, ebenso der Farbanstrich der Türen und Türrahmen, reicht nicht aus, um einen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen oder wegen Verletzung der Obhutspflicht des Mieters darzulegen. Dies gilt auch für den ergänzenden Vortrag, es habe sich um "Abnutzungserscheinungen" gehandelt, jedenfalls dann nicht, wenn die für die Ausführung von Schönheitsreparaturen maßgeblichen Fristen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen waren.

Die Berufung des Bekl., der sich dagegen wendet, daß durch das angefochtene Urteil die der Höhe nach unstreitige Forderung der Kl. auf Rückzahlung der Mietkaution einschließlich inzwischen aufgelaufener Zinsen im Wege der Zwangsvollstreckungsklage berücksichtigt worden ist, ist unbegründet. Der Bekl. hat die Voraussetzungen dafür nicht dargetan. Obwohl ihn bereits das angefochtene Urteil darauf hingewiesen hatte, daß die damalige Behauptung, der Zustand der Wohnung sei bei Auszug sehr schlecht gewesen und die Wände, Türen und Böden seien stark renovierungsbedürftig gewesen, nicht nachvollziehbar sei, hat sich der Bekl. auch in zweiter Instanz auf den wertenden Vertrag beschränkt, die Tapeten seien stark beschädigt und stark verschmutzt gewesen, ebenso der Farbanstrich an den Türen und den Türrahmen, die "Feuerleisten" in der Küche hätten sich gelöst und die Eingangstür sei beschädigt gewesen. Bereits aus der Verwendung des Adverbs "stark" ergibt sich, daß es sich um eine Wertung handelt. Ob eine Sache verschmutzt ist, ist ebenfalls das Ergebnis einer wertenden Betrachtung, die einer Beweisaufnahme nicht zugänglich ist; die Befragung der gem. § 273 Abs. 2 Nr. 4 ZPO geladenen Zeugen wäre vielmehr eine - unzulässige - Ausforschung gewesen. Eine genauere Beschreibung des beanstandeten Zustands wäre hier um so mehr erforderlich gewesen, als die Kl. den Vortrag des Bekl. stets bestritten hat. Auch die Prozeßbevollmächtigte des Bekl. konnte trotz Befragens in der mündlichen Verhandlung vor der Kammer den Zustand nicht genauer beschreiben; sie erklärte vielmehr, sie sei nicht die Sachbearbeiterin und es müsse sich um "Abnutzungserscheinungen" handeln. Aber auch hinsichtlich letzterer wäre ein genauer Vertrag erforderlich gewesen, da - wie bereits das angefochtene Urteil zutreffend ausgeführt hat - die Nutzungszeit weniger als drei Jahre betrug, so daß die sonst für Schönheitsreparaturen in Naßräumen anzusetzende Frist von drei Jahren noch nicht abgelaufen war und schon deshalb dem Bekl. keine Darlegungs- und Beweiserleichterung zuzubilligen war; abgesehen davon, daß der zur Aufrechnung gestellte Betrag nur teilweise Arbeiten in den Naßräumen, überwiegend aber in Wohnzimmer, Schlafzimmer und Flur betraf, wie sich aus dem Auftragsschreiben des Bekl. vom 10. Dezember 1992 ergibt.

Ein Vermieter verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses vom Mieter Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen. Eigentlich ist dazu eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung gemäß § 326 BGB nötig, wenn nicht der Mieter sonst eine sogenannte ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung erklärt hat. Daran scheitern viele Vermieter, was aber nicht der einzige Grund für einen verlorenen Prozeß sein muß, wie das Urteil des LG Berlin vom 1. Juli 1994 zeigt.

Der Vermieter hatte angegeben, die Räume seien stark renovierungsbedürftig gewesen, insbesondere seien die Tapeten stark beschädigt und stark verschmutzt wie auch der Farbanstrich.

Dies reichte dem LG Berlin nicht, da es sich um eine wertende Betrachtung handele und die üblichen Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen gewesen seien. Es lehnte deshalb die Vernehmung eines vom Vermieter dazu benannten Zeugen ab. Man fragt sich, was denn nun in diesen Fällen der Vermieter in eine Klageschrift hineinschreiben soll. Auch Fotografien helfen in solchen Fällen nicht weiter, denn sie können nicht immer einen Verschmutzungsgrad ausreichend wiedergeben.

Dem Rechtsfrieden wäre sicher mehr gedient, wenn in solchen Fällen im Zweifel eine Beweisaufnahme durchgeführt wird.