Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Anfangszustand; Fristenplan; Renovierungsbedürftigkeit; Erfüllungsverweigerung; Schadensersatz; Instandsetzungsanspruch; Mängelbeseitigungsanspruch

1. Der Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen entsteht auch dann, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses deren Ausführung endgültig und ernsthaft verweigert.

2. Auch bei der Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen anfangen.

3. Sind die vereinbarten oder von der Rechtsprechung entwickelten Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen abgelaufen, so braucht der Vermieter die Renovierungsbedürftigkeit der Räume nicht im einzelnen darzulegen.

4. Der Anspruch des Mieters auf Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes der Mietsache entfällt dann, wenn er ohne Mängelrüge die Miete über längere Zeit vorbehaltslos in voller Höhe zahlt.

B. In der Sache hatte die Berufung der Bekl. keinen Er-folg. Dagegen war die Anschlußberufung begründet.

I. Berufung der Bekl.

Die Berufung der Bekl. ist unbegründet, denn der Kl. stehen gegen die Bekl. aus § 326 BGB der in Höhe von 2.445,31 DM zugesprochene Zah-lungsanspruch wegen bei Vertragsende nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen, die unstreitigen Ansprüche auf Nachzahlung der erhöhten Be-triebskosten für die Monate Mai bis November 1991 in Höhe von 147,63 DM, aus den Heizkostenabrechnungen vom 28. November 1990 und 24. Januar 1992 in Höhe von 266,14 DM und 293,40 DM sowie auf Zahlung der Mieten für die Monate Dezember 1991 und Januar 1992 in Höhe von insgesamt 1.637,50 DM zu.

1. Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen

Der Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist begründet, denn die Bekl. haben nach Beendigung des Mietverhältnisses die Ausführung von Schönheitsreparaturen endgültig und ernsthaft verweigert. Sie haben vor ihrem im November 1991 er-folgten Auszug aus der streitbefangenen Wohnung Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, obwohl die Notwendigkeit von Schönheitsreparatu-ren offenkundig war. In dem Auszug der Bekl. liegt daher die endgültige und ernsthafte Verweigerung der Ausführung von Schönheitsreparaturen, so daß es der Einhaltung der formalen Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr bedurfte (BGHZ 49, 56, 59 f.; BGH, WuM 1981, 260; 1982, 296; WM 1988, 909, 912; GE 1989, 37; OLG München, NJW-RR 1986, 443; OLG Celle, WuM 1982, 317).

Der Vortrag der Bekl., die Wohnung habe sich bei Beginn des Mietverhältnisses nicht in einem renovierten Zustand befunden, steht dem Schadens-ersatzanspruch der Kl. nicht entgegen.

Selbst die Richtigkeit dieses Vortrages unterstellt, kann die Wirksamkeit der Formularklausel in § 3 Nr. 3 des Mietvertrages vom 31. Mai 1985, wo-nach die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht mehr zweifelhaft sein (BGHZ 92, 363; 101, 253; 115, 71 = NJW 1988, 2790; 1986, 18; NJW 1987, 909; NJW 1989, 62).

Auch bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Unter dem Gesichtspunkt des § 9 AGB-Gesetz bestehen jedenfalls dann keine Bedenken, wenn der Mieter nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist, die er anderenfalls (bei Tragung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter) für den gleichen Zeitraum in Form eines entsprechend höheren Miet-zinses zu zahlen hätte. Daher schuldet er auch nicht früher fällig werdende Renovierungsleistungen oder gar eine Anfangsrenovierung der Räume. Renoviert er diese gleichwohl bei Vertragsbeginn, so erbringt er damit eine freiwillige Leistung, die er einer bei Vertragsende fälligen Renovierungsverpflichtung nicht entgegenhalten kann, wenn die im Fristenplan vorgese-henen Fristen seit den letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit abgelaufen sind (BGHZ 101, 353 = NJW 1987, 2575; BGHZ 108, 71 = NJW 1988, 2790).

Die vorgenannten Ersatzleistungen des Bundesgerichtshofes ergingen zwar in Fällen, in denen dem Vertragswerk ein Fristenplan beigefügt war, wonach für die Schönheitsreparaturen während der Mietzeit je nach Art der Mieträume unterschiedliche Renovierungsfristen vorgesehen sind, nach deren Ablauf Schönheitsreparaturen spätestens auszuführen sind. Die vom Bundesgerichtshof herausgearbeiteten Grundsätze gelten aber auch für einen Fall wie dem vorliegenden, in welchem zwar kein ausdrücklicher Fristenplan vereinbart worden ist, jedoch die nach der Rechtsprechung für maßgebend gehaltenen Fristen, nach denen Schönheitsreparaturen in der Regel ausgeführt werden müssen, abgelaufen sind. Üblicherweise werden Naßräume nach drei Jahren und die übrigen Räume nach fünf Jahren als renovierungsbedürftig angesehen. Beide Fallkonstellationen sind von der Kammer stets gleich behandelt worden (Urteil vom 24. März 1987, GE 1987, 677). Auch wenn mietvertraglich kein Fristenplan vereinbart worden ist, enthält die Formularklausel keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGB-Gesetz, weil sie sich auf die laufenden, während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen bezieht, die ihren Grund in der Abnutzung durch den Mieter haben (BGH, NJW 1988, 2790; Urteile der Kammer vom 12. November 1985, GE 1986, 395 und vom 24. März 1987, GE 1987, 677, 681), so daß der Mieter auch in diesem Fall nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet ist.

Im vorliegenden Fall hatte das der Vereinbarung der Formularklausel zu-grunde liegende Mietverhältnis über fünf Jahre gedauert. Damit waren nach den in der Rechtsprechung für maßgebend gehaltenen Fristen grundsätzlich in allen Räumen der Wohnung Schönheitsreparaturen auszuführen. In einem solchen Fall braucht der Vermieter auch nicht die Re-novierungsbedürftigkeit im einzelnen darzulegen, da bereits die Lebenserfahrung für eine Renovierungsbedürftigkeit sämtlicher Räume spricht (Ur-teil der Kammer vom 8. September 1984, GE 1985, 259).

Soweit die Bekl. pauschal den Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses bestreiten, ist ihr Vortrag aber auch angesichts der de-taillierten Angaben im Schreiben der Hausverwaltung vom 20. Dezember 1991 unsubstantiiert. Die Kl. hat für jede Räumlichkeit der Wohnung kon-kret dargelegt, welche Mängel im einzelnen vorhanden waren. Damit ha-ben sich die Bekl. nicht auseinandergesetzt. Ebensowenig können sich die Bekl. darauf berufen, daß ihnen der Anstrich der Fußböden und Scheuerleisten angesichts des verrotteten Zustandes nicht möglich gewesen sei. Der von den Bekl. behauptete Zustand bestand nach ihrem eigenen Vor-bringen seit Vertragsbeginn. Insoweit haben sie aber eine rechtzeitige Rü-ge des mangelhaften Fußbodens nicht substantiiert behauptet und den Mietzins in voller Höhe ohne Vorbehalt bezahlt. Damit haben die Bekl. aber ihren Mangelbeseitigungsanspruch auch für die Zukunft verloren.

Zwar bezieht sich die Vorschrift des § 539 BGB grundsätzlich nur auf die Rechte des Mieters aus den §§ 537 und 538 BGB, so daß der Erfüllungsanspruch des Mieters aus § 536 BGB grundsätzlich unberührt bleibt (BGH, NJW 1980, 777). Im Einzelfall kann jedoch in dem Vertragsschluß in Kenntnis eines bestimmten Mangels die Anerkennung des Zustandes der Sache dienen, so daß dann der Erfüllungsanspruch ebenfalls ausgeschlossen ist (BGH, NJW 1987, 2575; Kinne, Der Wohnraummietvertrag, S. 74 Rdnr. 75). Auch wenn der Vermieter die Beseitigung des von den Mietern bei Beginn des Mietverhältnisses erkannten mangelhaften Zustandes zusagt, haben die Mieter ihren Anspruch aus § 536 BGB jedenfalls dann verwirkt, wenn sie ihn nicht innerhalb eines Jahres nach Kenntnis geltend machen. Wenn für den Mieter erkennbar wird, daß der Vermieter der Mangelbeseitigung nicht nachkommt, er also untätig bleibt, ist der Mieter wiederum verpflichtet, seinerseits tätig zu werden. Bleibt der Mieter dagegen untätig, so wird der mangelbehaftete Zustand zum vertragsgemäßen Zustand mit der Fol-ge des Verlustes des Mangelbeseitigungsanspruches auch für die Zukunft (so zum Minderungsanspruch OLG Düsseldorf, NJW RR 1987, 911).

Gleiches gilt, soweit die Bekl. behaupten, es habe bei Vertragsende an den Decken der Wohnräume ein großflächiger Wasserschaden bestanden, der von einem im Jahre 1990 entstandenen Rohrbruch in der darüberliegenden Wohnung herrühre. Das Vorbringen der Bekl. hierzu steht bereits im Widerspruch zum Schreiben ihres damaligen Prozeßbevollmächtigten vom 19. September 1988, wonach es bereits im September 1988 zu einem Wassereinbruch gekommen sein soll und zum Schreiben vom 12. Juli 1989, wonach sich im Juli 1989 Wasserflecken an der Küchendecke be-fanden. Die Bekl. haben jedenfalls in der Folgezeit die Miete voll gezahlt. Soweit sie behaupten, sie hätten Mieterhöhungen nicht anerkannt, kann darin nicht die Geltendmachung eines Minderungsanspruches gesehen werden, und der Vortrag ist im übrigen nicht substantiiert. Weiter haben die Bekl. selbst vorgetragen, daß die betroffenen Decken durch die Kl. im Mai 1991 gestrichen worden seien. Eine Anzeige, in der danach das erneute Auftreten von Wasserflecken angezeigt worden ist, liegt dem Gericht aber nicht vor.

Haben die Bekl. aber die Kl. vor Beendigung des Mietverhältnisses nicht zur erneuten Entfernung des Wasserschadens aufgefordert, können sie den behaupteten Mangel dem Anspruch der Kl. auf Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht entgegenhalten.

Noch immer sind zahlreiche Fragen aus dem Gebiet der Schönheitsreparaturen nicht abschließend geklärt, so daß in regelmäßigen Abständen Rechtsentscheide der Oberlandesgerichte oder Vorlagebeschlüsse an den Bundesgerichtshof zu Einzelfragen ergehen.

In seinem Urteil vom 18. Juni 1993 hat das Landgericht Berlin die bisherige Rechtsprechung ausführlich dargestellt. Kern der Entscheidung ist, daß bei Mietdauer, die die üblichen Renovierungsfristen überschreitet, der Mieter auch dann bei Vertragsende zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, wenn ihm die Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses in unrenoviertem Zustand übergeben wurde.

Interessant - wenn auch zweifelhaft - sind auch die Ausführungen des Gerichts dazu, daß die Renovierungspflicht auch hinsichtlich eines Wasserschadens besteht, wenn der Mangel vom Mieter nicht gerügt wurde. Der Mieter schuldet danach Ersatz auch für solche Schäden, die er nicht verursacht hat und die auch nicht auf Abnutzung durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch beruhen.