Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; mangelhafte Ausführung; Vorschusspflicht neben Kaution; Abrechnungspflicht

1. Der Vermieter hat während des laufenden Mietverhältnisses auch dann keinen fälligen Anspruch auf Schadensersatz, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen unsachgemäß ausgeführt hatte (Fortführung von BGHZ 111, 301, 305).

2. Der Vermieter kann jedoch Zahlung eines Vorschusses für die zu erwartenden Kosten der Beseitigung der Renovierungsschäden verlangen, über den nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen ist.

3. Dieser Vorschußanspruch besteht neben dem Anspruch auf Zahlung der Kaution.

Dem Kl. steht gegen den Bekl. während des laufenden Mietverhältnisses kein Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen zu (1). Der Kl. dringt jedoch weitgehend mit seinem hilfsweise gestellten Antrag auf Vorschuß durch (2). Auch hinsichtlich des Vorschußanspruches stehen ihm Rechtshängigkeitszinsen zu (3).

(Zu 1): Der Kl. ist als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. Er hat das Grundstückseigentum von den Erben der am Abschluß des Mietvertrages als Vermieterin beteiligten Alice Kl. erworben (§§ 571, 1922 BGB).

Es kann hier dahinstehen, ob sich der Bekl. wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte. Der Kl. verlangt nicht Ersatz eines durch nicht ausgeführte Arbeiten hervorgerufenen Schadens, sondern er beanstandet die Art und Weise der ausgeführten Arbeiten. Zur Beseitigung von Renovierungsschäden ist grundsätzlich auch derjenige verpflichtet, der zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet war, aber freiwillig tätig wurde.

Gleichwohl hat der Kl. mit seinem auf Schadensersatz gerichteten Hauptantrag keinen Erfolg. Denn im laufenden Mietverhältnis ist die Dekoration des Mietobjektes Sache des Mieters. Ihm allein kommen Malerarbeiten zugute. Damit ist eine Verpflichtung zum Schadensersatz bei nicht ausgeführten Dekorationsarbeiten nicht zu vereinbaren. Diese vom BGH vertretenen Grundsätze (BGHZ 111, 301, 305) gelten nach Auffassung der Kammer auch für den Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht ausgeführter Renovierungsarbeiten. Insoweit sind beide Fallvarianten gleichgelagert. Vermag der Anspruch auf Erfüllung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis nicht in einen Anspruch auf Schadensersatz überzugehen (§ 326 BGB), weil der Vermieter in der Verwendung der Schadensersatzleistung frei wäre, mithin die Mittel nicht notwendig dem Mieter zugute kommen, obwohl die optische Gestaltung der Mietsache in diesem Vertragsstadium allein seine Interessen betrifft, ist ebenso ein Anspruch ausgeschlossen, der von Anfang an auf Geldersatz gerichtet ist (positive Forderungsverletzung in Verbindung mit § 249 S. 2 BGB). Die Schlechtausführung von Malerarbeiten ist ebenso Mieterangelegenheit wie deren Nichtausführung. Im einen wie im anderen Fall geht es lediglich um den optischen Eindruck innerhalb der Wohnung. Etwas anderes gilt erst, wenn das Verhalten des Mieters die Substanz des Gebäudes gefährdet (BGH aaO. S. 307). Davon ist im vorliegenden Fall nicht auszugehen. Riefen und Dellen im Decken- und Wandputz und ähnliches beeinträchtigen allenfalls das ästhetische Empfinden. Jedenfalls hat der Kl. keine Umstände vorgetragen, die eine abweichende Beurteilung rechtfertigen.

(Zu 2): Der Kl. kann jedoch einen Vorschuß auf die zu erwartenden Kosten für die Beseitigung der Renovierungsschäden verlangen, über den der Kl. nach Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen und dem Bekl. etwa nicht verbrauchte Mittel zurückzuerstatten hat (2.1). Der Vorschußanspruch besteht, weil der Bekl. Schönheitsreparaturen unsachgemäß ausgeführt hat (2.2). Die Höhe des Vorschusses ist auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens zu ermitteln, allerdings sind Abzüge geboten (2.3).

(Zu. 2.1): Der Anspruch auf Vorschuß folgt aus § 242 BGB. Muß der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Durchsetzung seines auf Geldersatz gerichteten Schadensersatzanspruches verzichten, entspricht es der Billigkeit, ihm die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses zu erleichtern (vgl. BGHZ aaO. S. 306). Der Vermieter wird dadurch so gestellt, als sei die Ersatzvornahme vertraglich vereinbart (vgl. dazu BGH WuM 1984, 973).

Zu einem Verstoß gegen die Begrenzung der Höhe der Mietkaution (§ 550 b Abs. 1 S. 1 BGB) führt die Vorschußverpflichtung nicht. Die vom Bekl. geleistete Mietsicherheit ist aus Gründen, die der Kl. nicht zu vertre-ten hat, unzureichend geworden (vgl. § 240 BGB). Der oben angesprochene Aspekt der Billigkeit erfordert es, daß der Vermieter, der für die Beschä-digung der Mietsache während des laufenden Mietverhältnisses keinen Geldersatz realisieren kann, unabhängig von der Mietsicherheit abgesichert wird. Damit wird der Bekl. nicht verpflichtet, den Kl. für irgendwelche Risiken aus dem Vertragsverhältnis abzusichern; der Bekl. hat bereits Schaden verursacht, deren Beseitigungskosten abschätzbar sind.

(Zu 2.2): (...)

Es kann aus Rechtsgründen dahinstehen, ob die Behauptung des Bekl. zutrifft, das optisch unbefriedigende Ergebnis seiner Renovierungsbemühungen sei auf mangelhafte Untergründe der Wand-, Decken- und Holzflä-chen zurückzuführen. Wenn dort Mängel vorgelegen hätten, hätte er - der Bekl. - vor Beginn der eigenen Arbeiten vom Vermieter Abhilfe verlangen können. Durch das vorbehaltlose Bearbeiten der Flächen hat er die Unter-gründe als vertragsgemäß akzeptiert (Rechtsgedanke des § 539 BGB).

(Zu 2.3): (...)

Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs hat der Vermieter für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses gegen den Mieter keinen Schadensersatzanspruch, sondern nur einen Anspruch auf Vorschuß, um dann die Arbeiten selbst ausführen zu lassen.

Mit Urteil vom 3. November 1995 stellte das Landgericht Berlin fest, daß dies auch dann gelte, wenn der Mieter wegen unsachgemäßer Arbeiten schadensersatzpflichtig ist. Auch dann hat der Vermieter aber den Anspruch auf Vorschuß. Dieser besteht neben der Kaution und wird nicht etwa durch § 550 b BGB der Höhe nach begrenzt.

Mißverständlich sind allerdings die Ausführungen des Landgerichts, wonach der Vorschuß für die Ausführung der Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses bestimmt sei. Der BGH (GE 1990, 1139) hat vielmehr ausdrücklich betont, daß der Mieter auch während der Dauer des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen schuldet, so daß der Vermieter eine entsprechende Leistungsklage erheben könnte, die im Wege der Ersatzvornahme vollstreckt wird (§ 887 ZPO). Die Vorschußpflicht soll demgegenüber die Position des Vermieters erleichtern; er ist keineswegs gezwungen, mit den Renovierungsarbeiten zu warten, bis das Mietverhältnis beendet ist. Der Fall liegt damit anders als die ebenfalls von der Rechtsprechung eingeführte Vorschußpflicht des Mieters für Entfernungskosten einer installierten Parabolantenne. Diese Arbeiten werden erst nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgeführt; ob dafür nicht doch die summenmäßige Begrenzung des § 550 b BGB gilt, ist zweifelhaft (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rdn. 181).