Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Abwälzung; Formularklausel über fachgerechte Ausführung; Anfangszustandsklausel; Verjährungsfrist des Ersatzanspruchs des Vermieters; Hemmung der Verjährungsfrist

1. Die Klausel, Schönheitsreparaturen "fachgerecht" auszuführen, ist wirksam.

2. Die Formularklausel in einem Wohnungsmietvertrag, der Mieter habe die Wohnung in einem "ordnungsgemäßen Zustand" übernommen, ist unwirksam (§ 11 Nr. 15 b AGBG).

3. Die Verjährungsfrist des § 558 BGB von sechs Monaten nach der Rückgabe der Mietsache beginnt erst mit der dauerhaften Rückgabe der Wohnungsschlüssel.

4. Die Verjährungsfrist wird durch Verhandlungen des Vermieters mit dem Mieter über die Schönheitsreparaturen gehemmt.

II. In der Sache hat das Rechtsmittel teilweise Erfolg.

Die Bekl. hat die durch sie verursachten Renovierungsschäden zu ersetzen (1). Insoweit ist ein Geldbetrag von 2.657,33 DM erforderlich (2). Hinsichtlich der übrigen Schäden an der Wohnung besteht keine Ersatzverpflichtung der Bekl. (3). Als weitere Schadensposition sind jedoch die Kosten für das von der Kl. in Auftrag gegebene Gutachten zu berücksichtigen (4). Die Schadensersatzforderungen sind nicht durch Aufrechnung erloschen (5). Ohne Erfolg erhebt die Bekl. die Einrede der Verjährung (6).

(Zu 1) Die Bekl. haftet dem Grunde nach auf Schadensersatz, weil sie schuldhaft die vertragliche Nebenpflicht verletzt hat, Renovierungsarbeiten fachgerecht auszuführen (§ 3 Nr. 3 Abs. 2 des Mietvertrages). Die Vertragsklausel ist nicht zu beanstanden. Die Bestimmung schließt Eigenleistungen des Mieters nicht aus, verlangt jedoch, daß sie dem Standard nach einer fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte entsprechen müssen (BGH, WuM 1988, 294 ff.). Diesen Anforderungen genügten die von der Bekl. ausgeführten Arbeiten nicht. Sie hat die Wände von Flur, Küche und Wohnzimmer gestrichen, der Anstrich war jedoch nach den von der Bekl. nicht substantiiert angegriffenen Feststellungen des Privatgutachters B. scheckig, dick und wolkig. Es entlastet die Bekl. nicht, wenn die von ihr lediglich überstrichene Tapete unsachgemäß geklebt war. Durch das Streichen hat sie den mangelhaften Zustand als vertragsgemäß hingenommen. Nach Beendigung der Arbeiten wiesen Schalter und Steckdosen erhebliche Farbreste (Überstreichungen und Kleckse) auf. Das hat die Bekl. eingeräumt. Darüber hinaus ist die Kammer überzeugt, daß die Bekl. beim Streichen der Wände derart unsauber gearbeitet hat, daß stellenweise Wandfarbe auf die Deckenränder aufgebracht wurde. Eine Beweisaufnahme war insoweit entbehrlich. Zunächst deuten die Farbverunreinigungen auf den Schaltern und Steckdosen darauf hin, daß die Bekl. insgesamt wenig sorgfältig vorgegangen ist. Ein weiteres Indiz für die Verantwortlichkeit der Bekl. auch für die Überstreichungen in den Ixeln bieten die vom Malermeister B. am 15. März 1994 angefertigten Lichtbilder. Danach stammen die von der Kl. beanstandeten Farbanhaftungen an der Decke nicht von Renovierungsarbeiten der Vormieter der Bekl. Der von der Bekl. für das Streichen der Wände benutzte Farbton stimmt mit dem der Farbaufträge überein. Vor diesem Hintergrund hätte es zumindest näherer Darlegungen der Bekl. bedurft, daß die Überstreichungen nicht im Zuge der von ihr vorgenommenen Malerarbeiten entstanden sind, sondern von früheren Mietern verursacht wurden. Ein solcher Vortrag fehlt.

Gleiches gilt für die Farbanhaftungen an den Fußleisten, den Fensterrahmen und Glasscheiben und den Türbeschlägen.

(Zu 2) Den für die Beseitigung der Renovierungsschäden erforderlichen Geldbetrag (§ 249 Satz 2 BGB) schätzt die Kammer (§ 287 ZPO) auf (brutto) 2.657,33 DM. Bei der Schätzung war von den von der Kl. eingereichten Gutachten des Malermeisters B. vom 28. März 1994 auszugehen. Die Bekl. hat die darin aufgeführten einzelnen Kostenansätze nicht substantiiert angegriffen.

(...)

(Zu 3) Eine weitergehende Verpflichtung der Bekl. zum Ersatz von Wohnungsschäden besteht nicht. Das Vorhandensein der Schäden bei Rückgabe der Wohnung ist zwar unstreitig, die Kl. ist jedoch für die Behauptung beweisfällig geblieben, die Schäden seien während der Laufzeit des streitgegenständlichen Mietverhältnisses - und damit im Verantwortungsbereich der Bekl. (§ 282 BGB) - entstanden.

Es ist nach allgemeinen Grundsätzen Sache des Geschädigten, die Schadensverursachung durch den in Anspruch Genommenen zu beweisen. Von diesem Grundsatz ist im vorliegenden Fall keine Ausnahme geboten. Die von der Bekl. am 13. September 1991 gesondert unterschriebene Erklärung, nach der sich die Wohnung bei Mietbeginn in einem "ordnungsgemäßen Zustand" befunden hätte, ist unwirksam (§ 11 Nr. 15 b AGBG).

Die Klausel erfüllt die Merkmale einer Allgemeinen Geschäftsbedingung (§ 1 Abs. 1 AGBG). Bereits der erste Anschein spricht dafür, daß sie über eine Vielzahl von Mietverträgen vorformuliert war (vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1990, 282). Das von der Kl. verwendete Klauselwerk ist ersichtlich vervielfältigt worden. Dafür spricht auch die gewählte Formulierung. In der Vereinbarung ist allgemein von "Mieter" und "Vermieter" die Rede. Weitere Individualisierungen fehlen. Im übrigen hat die Kl. den Text mit den Worten "Empfangsbescheinigung im Sinne des ... Gesetzes zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen" überschrieben.

Auch steht der Anwendbarkeit des AGBG nicht entgegen, daß die beanstandete Bestimmung nicht in den Mietvertrag selbst eingearbeitet war, sondern einen gesonderten Bestandteil bildete (vgl. Heinrichs in Palandt 53. Aufl. 1994, § 1 AGBG Rz. 11). Anhaltspunkte, daß die Klausel zwischen den Parteien ausgehandelt wurde, sind von der Kl. (zur Darlegungslast: BGH, NJW-RR 1987, 144) nicht vorgetragen worden.

Die Klausel widerspricht der Regelung des § 11 Nr. 15 AGBG (vgl. LG Osnabrück, WuM 1986, 93). Der Inhalt der Bestimmung ist darauf gerichtet, die Beweislast zum Nachteil des Mieters zu ändern, indem die Kl. als Verwenderin der Klausel die Bekl. als Mieterin die Tatsache des Renovierungszustands bestätigen ließ.

Die Vertragsbestimmung ist nicht ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt des Empfangsbekenntnisses wirksam (§ 11 Nr. 15 a. E. AGBG). Zwar war die Klausel von der Bekl. gesondert vom Mietvertrag unterschrieben worden, die Erklärung zum Renovierungszustand ist jedoch nicht als Empfangsbekenntnis zu qualifizieren. Mit diesem Begriff sind nur Quittungen im Sinne des § 368 BGB gemeint, also Bestätigungen über die Tatsache des bloßen Empfgangs von Geld oder Sachen (BGHZ 48, 257, 262; Wolf, AGB-Gesetz, 3. Aufl. 1994, § 11 Nr. 15 AGBG Rz. 26). Die von der Kl. verwendete Bestimmung geht inhaltlich darüber hinaus. Sie bezieht sich auch auf den Zustand der Mietsache.

Die dieser Einordnung entgegenstehende, von der Kl. gewählte Überschrift über dem Klauselwerk ("Empfangsbekenntnis") bindet das Gericht nicht. Die Einordnung ist eine Rechtsfrage, die der Disposition der Parteien entzogen ist und dem Gericht obliegt.

Den Anfangszustand der Wohnung hat die Kl. nicht unter Beweis gestellt. Sie ist mit dem im Termin vor der Kammer am 28. Juli 1995 durch diese Behauptungen erstmals angebotenen Zeugen J. ausgeschlossen (§§ 527, 296 Abs. 1 ZPO). Die Vernehmung des Zeugen hätte den Rechtsstreit verzögert. Es wäre ein weiterer Termin erforderlich gewesen. Hätte sich die Kl. bereits in der Berufungserwiderungsschrift auf diesen Zeugen berufen, wäre er nach der Gepflogenheit der Kammer gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 4 ZPO bereits zum Termin am 28. Juli 1995 geladen worden.

(Zu 4) Zu ersetzen hat die Bekl. die der Kl. für das Privatgutachten erwachsenen Kosten (1.441,76 DM). Der Klage ist nicht das Rechtsschutzbedürfnis abzusprechen. Der Kl. steht mit dem Kostenfestsetzungsverfahren keine einfachere Möglichkeit offen, insoweit Ersatz zu verlangen (vgl. KG, GE 1995, 1011, 1013).

Die Beauftragung des Sachverständigen war als zweckentsprechende Reaktion der Kl. auf den Wohnungszustand bei Auszug der Bekl. eine adäquate Folge auf die von der Bekl. begangenen Pflichtverletzungen.

(Zu 5) Die Schadensersatzforderungen der Kl. sind nicht durch die von ihr erklärte Verrechnung erloschen. Zwar greift entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nach Ablauf der Frist, innerhalb der der Vermieter über die Kaution abzurechnen hat, kein Aufrechnungsverbot ein (BGHZ 101, 245, 250), die Aufrechnungserklärung war jedoch mangels Bestimmtheit unwirksam. Zum einen baute sie auf einer bestimmten Aufrechnung der Bekl. vom 19. Juli 1994 (Kaution gegen mehrere Restmietforderungen) auf, zum anderen rechnete die Kl. gegen einen Gesamtbetrag aus Schadensersatz und Gutachterkosten auf, ohne darzulegen, in welcher Höhe welche der beiden Forderungen betroffen sein sollte.

(Zu 6) Die Schadensersatzforderung ist auch nicht verjährt (§ 222 BGB).

Die Verjährungsfrist begann nicht bereits am 24. September 1994 zu laufen. Zwar beginnt die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB schon mit der Rückgabe zumindest eines Wohnungsschlüssels (LG Berlin, GE 1987, 111; MM 1989, 153). Die Rückgabe sämtlicher Schlüssel ist grundsätzlich nicht erforderlich. Der Vermieter hat jedoch nur dann freien Zugang zur Wohnung, wenn die Schlüssel auf Dauer zurückgegeben werden. Dieses Erfordernis war am 24. September 1993 noch nicht erfüllt. Die Kl. ist nicht dem Vortrag der Bekl. entgegengetreten, sie - die Bekl. - habe die Schlüssel lediglich urlaubsbedingt abgegeben. Damit begann die Verjährungsfrist erst am 30. November 1993 mit der Abgabe des zweiten Schlüssels bei der Hauswartsfrau zu laufen. Erst in diesem Moment gab die Bekl. zu erkennen, daß sie nicht mehr in die Wohnung zurückwollte (vgl. BGH, NJW 1994, 251, 255; OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 519; Kinne, Der Wohnraummietvertrag, 2. Aufl. 1994, Seite 107 Rz. 205). Die Verjährung konnte auch deshalb nicht früher beginnen, weil sie grundsätzlich die Beendigung des Mietverhältnisses voraussetzt (vgl. BGHZ 98, 59).

Der Lauf der Frist war überdies durch Verhandlungen gehemmt (§ 852 BGB analog). Die Zurückweisung von Schadensersatzansprüchen anläßlich der Wohnungsbesichtigung am 22. November 1993 schließt die Hemmung nicht aus. Denn der Begriff der Verhandlungen ist weit auszulegen (vgl. BGH, NJW 1983, 2075). Es genügt hier jeder Meinungsaustausch. Dazu gehört auch das Ablehnen der Forderungen, solange nicht Verhandlungen über die Forderungen abgelehnt werden (BGHZ 93, 64). Das war hier nicht der Fall. Noch im Schriftsatz vom 1. März 1994 hat die Bekl. nach einer einvernehmlichen Regelung suchen lassen. Daß in ihrem Angebot die Schadensersatzansprüche der Kl. nicht erwähnt wurden, heißt nicht, daß sich die Kl. nicht die Hoffnung machen durfte, zu einem einvernehmlichen Ausgleich zu kommen.

Prozesse wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen durch den Mieter zählen zum juristischen Alltag; weil der Gesetzgeber dazu eine Regelung unterlassen hat, sind Einzelheiten dazu noch immer streitig.

Mit Urteil vom 28. Juli 1995 stellt das Landgericht Berlin fest, daß eine Bestätigungsklausel hinsichtlich der Übernahme der Wohnung unwirksam ist. Auf die Ausführungen des Gerichts zur Verjährung des Schadensersatzanspruchs des Vermieters (grundsätzlich sechs Monate nach Rückgabe) wird besonders hingewiesen.

Im Urteil vom 13. Oktober 1995 setzt sich das Gericht mit der Verwendung eines Privatgutachtens im späteren Prozeß auseinander. Grundsätzlich besteht nach der Entscheidung auch ein Anspruch des Vermieters auf Ersatz von Nutzungsausfall für die Zeit, in der die Wohnung wegen der Mängel nicht vermietbar war. Die Ausführung der Arbeiten durch den Nachmieter kommt dem Vormieter grundsätzlich nicht zugute. Im Urteil vom 28. November 1995 bestätigt die 64. Kammer u. a. ihre Rechtsprechung zur sogenannten Quotenklausel, wonach ein Abgeltungsanspruch von 100 % (ohne Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung) nicht vereinbart werden kann. Kürzlich hatte die 67. Kammer die gegenteilige Auffassung vertreten.