Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; malermäßige Instandhaltung; Ost-Mietverträge; Neue Bundesländer; Beitrittsgebiet; Schadenersatz

Der Begriff "malermäßige Instandsetzung" nach § 104 ZGB ist mit Schönheitsreparaturen nach § 28 Abs. 4 II. BV identisch.

Die Berufung ist zum Teil begründet, denn die Kl. hat gegen die Bekl. lediglich einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 9.467,70 DM wegen Nichterfüllung der vertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

Die Bekl. waren gemäß Nr. 5 d) des Mietvertrages vom 1. Oktober 1965 zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet. Die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ist sowohl unter der Geltung des ZGB als auch der des BGB normalerweise Teil der dem Vermieter obliegenden Instandhaltungspflicht. Diese Verpflichtung, die als Hauptpflicht im Gegenseitigkeitsverhältnis des Mietvertrages steht, kann auf den Mieter übertragen werden, ohne daß sich am Charakter der Hauptpflicht etwas ändert (Sternel, Mietrecht aktuell Rn. 404).

Den Ausführungen der Bekl. zu § 104 ff. ZGB vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Denn selbst unter der Geltung des ZGB ergab sich gem. §§ 104, 107 Abs. 2 ZGB ein Schadensersatzanspruch des Vermieters bei Verletzung der Pflicht zur malermäßigen Instandhaltung seitens des Mieters. Daß ein solcher Anspruch damals häufig nicht durchgesetzt wurde, ändert an der objektiven Rechtslage nichts. Im übrigen handelt es sich vorliegend gerade nicht um ein Mietverhältnis, das der gesetzlichen Renovierungsverpflichtung des Mieters gem. § 104 ZGB unterlag, denn die Bekl. haben die Verpflichtung zur malermäßigen Instandsetzung durch Vertrag übernommen. Somit ist durch Wegfall des § 104 ZGB nicht von einer Regelungslücke auszugehen.

Mit dem Begriff "malermäßige Instandsetzung" ist nichts anderes als Schönheitsreparaturen, d. h. das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen gemeint. Den Bekl. ist zuzugestehen, daß mit der Klausel im Mietvertrag grundsätzlich keine Endrenovierungspflicht verbunden ist. Allerdings waren die Bekl. hier deshalb zur Renovierung bei Auszug verpflichtet, weil sie ihrer Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen nicht nachgekommen sind. Die hier in Rede stehenden Schönheitsreparaturen waren bei Beendigung der Mietzeit fällig.

Mangels anderer Anhaltspunkte ist die Vereinbarung im Mietvertrag dahingehend auszulegen, daß die Fälligkeit der vorzunehmenden Arbeiten in Anlehnung an den Mustermietvertrag 1976, I. Fassung § 7 Fußnote 1 zu beurteilen ist (Rechtsentscheid BGH NJW 84, 480). Danach sind Küche, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und andere Nebenräume alle sieben Jahre herzurichten. Die Bekl. haben nach der Aussage des Zeugen S. die letzte Renovierung 1987 oder 1988 vornehmen lassen, wobei der Zeuge immer nur einen Raum renoviert hatte. Die Bekl. haben aber nicht vorgetragen, wo und in welchem Umfang zuletzt renoviert wurde.

(...)

Auf den Zustand der Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses im Jahr 1965 kommt es dabei nicht an, denn es ist davon auszugehen, daß die Renovierungsfristen zwar erst mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen begannen, aber inzwischen sämtlich abgelaufen sind (vgl. BGHZ 101, 253).

Den Anstrich der Türen hatten die Bekl. nach ihrem eigenen Vortrag während der Mietzeit nicht vorgenommen. Bei diesen Arbeiten und dem Anstrich der Decken ist auch nicht nachvollziehbar, weshalb der Einbau der Heizung die Renovierung insoweit ausschließen könnte.

Hinsichtlich der Speisekammertür ist zwar davon auszugehen, daß die Bekämpfung des Schädlingsbefalls als Teil der Gebrauchsgewährleistungspflicht Sache der Kl. war. Es ist aber nicht ersichtlich, daß dadurch der Anstrich der Tür - und nur dafür werden Kosten verlangt - sinnlos geworden wäre, denn im allgemeinen wird Ungeziefer auf chemischem Wege und nicht durch Demontage des Türrahmens entfernt.

Die Verpflichtung, die Wohnungstür zu streichen, ist auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil der Anstrich der Tür wegen der daran vorgenommenen Tischlerarbeiten beschädigt worden wäre. Denn nach der Beschreibung des Gutachtens wies die Tür keine Beschädigungen wie Kratzer und Farbabplatzungen auf, sondern lediglich einen altersvergilbten Anstrich, der erneuert gehörte.

Die Bekl. schulden auch die Kosten des Gutachtens. Insoweit wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO auf die zutreffenden Gründe des amtsgerichtlichen Urteils verwiesen.

Das Schreiben der Kl. vom 7. Juli 1993 erfüllt die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 BGB. Da die Durchführung der Schönheitsreparaturen - bis auf das Bad - wegen des Ablaufes der Fristen unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses bereits fällig war, konnte mit dem Schreiben Verzug begründet und gleichzeitig eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt werden.

Ein Mieter hatte in seinem DDR-Mietvertrag die Verpflichtung zur malermäßigen Instandsetzung nach dem ZGB übernommen. Er meinte, mit dem Außerkrafttreten des ZGB am 3. Oktober 1990 sei diese Verpflichtung entfallen.

Das Landgericht Berlin sah das in seinem Urteil vom 24. März 1995 anders. Schönheitsreparaturen West seien mit Schönheitsreparaturen Ost identisch. Die weitgehend gefestigte Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen war also anzuwenden. Insbesondere: Der Mieter kann sich auf den schlechten Anfangszustand nicht berufen, wenn die üblichen Renovierungsfristen inzwischen abgelaufen sind. Der Vermieter hat einen Schadensersatzanspruch nur bei Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB, wenn der Mieter in Verzug war. Verzug setzt Mahnung voraus, wobei die Mahnung und das Schreiben nach § 326 BGB verbunden sein können; zwei Schreiben sind also nicht erforderlich.