Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Fristsetzung; Ablehnungsandrohung

Auch bei einer Zusammenfassung von verzugsbegründender Mahnung und Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung in einem Schreiben ist keine doppelte Fristsetzung erforderlich.

In Höhe von 4.048,96 DM ist der Bekl. zu 1. dem Kl. gemäß § 326 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig.

Aufgrund des Schreibens des Kl. vom 17. Juli 1989 ist der Bekl. zu 1. mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen im großen und im kleinen Wohnzimmer in Verzug geraten (§ 284 Abs. 1 BGB).

Die Schönheitsreparaturen, die nach § 3 des Mietvertrages vom Mieter ge-tragen wurden, waren an den Decken, Wänden und Fenstern der genannten Räume spätestens bei dem im Anschluß an die Beendigung des Miet-verhältnisses erfolgten Auszug des Bekl. zu 1. aus der Wohnung fällig (§ 271 BGB). Einer gesonderten oder gar spezifizierten Aufforderung durch den Kl. bedurfte es zum Eintritt der Fälligkeit nicht. Die Schönheitsre-paraturen werden geschuldet, sobald sich die Räume in einem nicht mehr vertragsgemäßen Zustand befinden. Dies ist nach den objektiven Gegebenheiten zu beurteilen und von den subjektiven Empfindungen oder Erwartungen des Vermieters unabhängig. Da dem Vermieter ein Leistungsbestimmungsrecht irgendwelcher Art nicht zusteht, sind seine konkreten Wünsche für den Inhalt der Forderung unerheblich.

Wie der Kl. im einzelnen dargelegt und durch die eingereichten Lichtbilder auch belegt hat, befanden sich die beiden Wohnzimmer in einem abgenutzten, renovierungsbedürftigen Zustand, der für einen Folgebewohner nicht zumutbar war. Dieser Vortrag wird durch das pauschale Leugnen des Bekl. zu 1. nicht entkräftet. Der Bekl. zu 1. hätte sich mit den auf den Fotos erkennbaren Mängel im einzelnen auseinandersetzen und ausführen müssen, warum der Renovierungszustand dennoch ordnungsgemäß ge-wesen sein soll. Soweit er lediglich unter näherer Erläuterung behauptet, die Fotos würden nicht den Zustand bei seinem Auszug darstellen, ist dem entgegenzuhalten, daß die Bilder durchweg Abnutzungsschäden und un zureichende Altrenovierungen zeigen. Abgesehen davon wäre es ohnehin an ihm gewesen, zunächst näher darzulegen, in welchem Umfang er bis-lang seiner Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nachgekommen ist, weil angesichts der langen Mietdauer von 19 Jahren ohne zwischenzeitliche Renovierungen ein ordnungsgemäßer Zustand der Wohnung von vornherein auszuschließen ist (vgl. Oske, Schönheitsre-paraturen, 3. Aufl., S. 11; s. a. OLG Köln, ZMR 1987, 461).

Dem Anspruch des Kl. auf Durchführung der Schönheitsreparaturen steht nicht entgegen, daß sich die Wohnung bei Mietbeginn in einem schlechte-ren Zustand als bei ihrer Rückgabe durch den Bekl. zu 1. befunden hat. Nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen kommt es auf den Anfangszustand der Wohnung nicht mehr an (BGH NJW 1987, 2575). Ebenfalls un-erheblich ist in diesem Zusammenhang, daß nach § 7 Ziff. 3 des Mietvertra-ges vom 22. Juli 1970 die Wohnung lediglich in dem als vertragsgemäß vereinbarten Anfangszustand erhalten und zurückgegeben werden sollte. Die spezielle Vereinbarung der Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter in § 3 Ziff. 4 des Mietvertrages geht der allgemeinen Rege-lung in § 7 Ziff. 3 vor.

Das Schreiben vom 17. Juli 1989 enthält eine ordnungsgemäße Mahnung, nämlich die bestimmte und eindeutige Aufforderung des Gläubigers an den Schuldner, die geschuldete Leistung zu erbringen. Aufgrund der Be-schreibung der geforderten Arbeiten in Verbindung mit dem Hinweis auf mehrfach vorangegangene Aufforderungen konnte kein Zweifel bestehen, daß der Kl. die Durchführung der aufgezählten Schönheitsreparaturen nunmehr sofort und nachhaltig verlangte. Entgegen der Ansicht des Amts-gerichts (vgl. auch LG Berlin, GE 1986, 905 sowie Oske a.a.O., S. 45) liegt eine Befristung der Mahnung, die zur Folge hätte, daß sie ihre Rechtswirksamkeit erst mit Ablauf der Frist entfalten würde, nicht vor. Wie sich aus der mit der Fristsetzung in dem Schreiben verbundenen Ablehnungsandrohung ergibt, war nicht die Aufforderung zur Erbringung der Leistung be-fristet, sondern die weitere Maßnahme ihrer endgültigen Ablehnung (vgl. dazu Staudinger/Löwisch, BGB, 12. Aufl., § 284 Rdnr. 39).

Gleichzeitig mit der Mahnung ist dem Bekl. zu 1. in dem Schreiben, wie be-reits erwähnt, auch eine Frist gesetzt worden, verbunden mit der Erklärung, daß die Annahme der Leistung nach deren Ablauf abgelehnt werde. Entgegen der Ansicht des Bekl. zu 1. ist es unschädlich, daß dem Schrei-ben nicht mit letzter Sicherheit zu entnehmen war, ob die Frist mit dem im Briefkopf vermerkten Datum oder erst mit dem Zugang beim Empfänger beginnen sollte, weil eine eindeutige, nach dem Kalender zu bestimmende Frist ohnehin nicht erforderlich ist; sogar eine Aufforderung zur Leistung in angemessener Frist ist zulässig (vgl. RGZ 75, 357 zu § 542 BGB; Pa-landt/Heinrichs, BGB, 50. Aufl., § 326 Rdnr. 17). Es kommt auch nicht dar-auf an, ob die Frist ausreichend lang bemessen war. Die Bestimmung einer zu kurzen Nachfrist ist nicht unwirksam, sondern setzt lediglich eine ange-messene Frist in Lauf (BGH NJW 1985, 2640). Etwas anderes gilt lediglich dann, wenn der Gläubiger die Nachfrist nur zum Schein gesetzt oder zu er-kennen gegeben hat, daß er die Leistung keinesfalls annehmen werde, selbst wenn sie innerhalb einer angemessenen Frist erbracht werden soll-te (BGH a.a.O.). Den von ihm geäußerten Verdacht, der Kl. habe in diesem Sinne arglistig gehandelt, hat der Bekl., der seine Leistung weder in der ge-setzten Frist noch danach angeboten hat, jedoch nicht mit konkreten Tat-sachen belegt.

Unerheblich ist, daß die Fristsetzung mit der verzugsbegründenden Mah-nung in einem Schreiben verbunden worden ist. Zwar kann nach dem Wortlaut des § 326 Abs. 1 BGB der Gläubiger nur gegen einen Schuldner, der sich bereits in Verzug befindet, mit Fristsetzung vorgehen. Es ist jedoch allgemein anerkannt, daß die den Verzug begründende Mahnung und die Fristsetzung auch in einem Akt erfolgen können (RGZ 50, 255, 262; zuletzt BGH NJW-RR 1990, 444).

Danach hat der Kl. allein mit dem Schreiben vom 17. Juli 1990 sämtliche Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt. Diese Ansicht ist zu-treffend, obwohl in der Rechtsprechung, wie auch von der Vorinstanz, viel-fach eine doppelte Fristsetzung gefordert (vgl. Anmerkung Grubert in GE 1986, 905 zu LG Berlin a.a.O.) und in der Praxis auch durchgeführt wird (s. Musterschreiben in Oske a.a.O., S. 70). Das Erfordernis der zweifachen Fristsetzung läßt sich weder dem Gesetz entnehmen, noch folgt es aus ei-nem praktischen Bedürfnis.

Die Mahnung nach § 284 Abs. 1 BGB erfordert keine Fristsetzung (Palandt/Heinrichs, a.a.O., § 284 Rdnr. 17). Es verbleibt damit bei der einen in § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB geforderten Fristsetzung. Aus der vielfach verwendeten Bezeichnung dieser Frist als "Nachfrist" kann demgegenüber die Notwendigkeit einer vorher gesetzten Frist nicht hergeleitet werden. Der Begriff "Nachfrist", den das Gesetz selbst nicht verwendet, bezieht sich lediglich auf den Umstand, daß der Gläubiger trotz des Verzuges des Schuldners vor der Vertragsliquidierung noch eine Frist setzen und deren Ablauf ab-warten muß.

Es ist auch keine sachliche Rechtfertigung dafür zu sehen, daß der Ver-mieter dem Mieter zunächst eine folgenlose Frist zu setzen hat und erst an-schließend berechtigt sein soll, die zum Schadensersatz führende, entscheidende Frist zu setzen. Die vom Amtsgericht angeführte Notwendigkeit, dem Mieter die kostensparende Eigenleistung zu ermöglichen, wird durch die gesetzlich erforderliche Frist hinreichend gewahrt. Dabei ist zu berücksichtigen, daß, wie oben ausgeführt, die Fälligkeit der Leistung bereits mit objektiver Notwendigkeit der Schönheitsreparaturen eintritt. Schon zu diesem Zeitpunkt ist der Mieter gefordert, seine vertraglichen Verpflichtungen zu erkennen und ihnen nachzukommen. Erfüllt er diese nicht, ist der Verstoß dennoch zunächst folgenlos. Sogar durch die Mah-nung kommt der Mieter erst dann in Verzug, wenn er die Leistung auch als-bald nicht erbringt. Damit kann er die Verzugsfolgen durch alsbaldige Lei-stung noch vermeiden, womit ihm immerhin die Zeit verbleibt, die ein lei-stungsbereiter Schuldner braucht, um die Leistung tatsächlich zu erbringen (Staudinger/Löwisch, a.a.O. § 284 Rdnr. 44). Versäumt er diese aller-dings sehr kurze Zeitspanne, befindet er sich zwar in Verzug, muß aber dennoch lediglich nach § 286 Abs. 1 BGB für einen gegebenenfalls anfal-lenden Verzögerungsschaden eintreten. Zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in Natur und damit auch in Eigenleistung bleibt er hingegen weiterhin berechtigt und verpflichtet. Erst wenn er ungeachtet einer Aufforderung des Gläubigers mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung auch innerhalb einer angemessenen Frist nicht leistet, haftet er auch für den Erfüllungsschaden. Mit dieser Regelung des Gesetzgebers, die im übrigen außerhalb des Bereichs der Schönheitsreparaturen - soweit er-sichtlich - nicht in Zweifel gezogen wird, ist den Schutzinteressen des säu-migen Mieters hinreichend Rechnung getragen. Für das Aufstellen weiterer, über das Gesetz hinausgehender Anforderungen an das Vorgehen des Vermieters besteht keine sachliche Notwendigkeit. Dies gilt auch dann, wenn die Mahnung und Fristsetzung in einem Schreiben zusammengefaßt werden. In diesem Fall hat der leistungsbereite Mieter ebenfalls die Möglichkeit, durch alsbaldige Ausführung der geschuldeten und angemahnten Schönheitsreparaturen den Verzugseintritt zu verhindern. Tut er dies nicht, so verbleibt ihm ebenfalls noch die angemessene Frist, innerhalb derer er seinen Leistungsverpflichtungen nachkommen kann, bevor der Erfüllungsanspruch des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umschlägt und eine kostensparende Selbstausführung des Mieters ausgeschlossen ist.

Obwohl diese Rechtsauffassung von der Ansicht der Zivilkammer 61 (GE 1986, 905) abweicht, ist es nicht erforderlich, nach Art. 3 Satz 1 2. Alt. des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes einen Rechtsentscheid einzuholen. Die Auslegung des § 326 BGB betrifft nicht eine Rechtsfrage des materiellen Wohnraummietrechts, sondern ein Problem des allgemeinen Schuldrechts.