Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Abwälzung; Individualvereinbarung; Schadensersatz; mangelhafte Renovierung; Verjährungsbeginn; Verjährungsunterbrechung; Mahnbescheid; Individualisierung von Ansprüchen

1. Der Anspruch des Vermieters aus positiver Forderungsverletzung wegen mangelhafter Renovierungsarbeiten des Mieters entsteht schon vor Beendigung des Mietverhältnisses.

2. Ein Mahnbescheid unterbricht nicht die Verjährung, wenn er lediglich einen undifferenzierten Zahlungsbetrag enthält und die einzelnen Ansprüche nicht individualisiert sind.

(Die) Ansprüche der Kl. auf Leistung von Schadensersatz wegen der in der Wohnung verursachten Schäden bzw. wegen unzureichend ausgeführter Schönheitsreparaturen sowie wegen Mietzinsausfall sind gemäß § 558 Abs. 1 BGB verjährt. Nach der genannten Vorschrift verjähren die Ersatzansprüche des Mieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache in sechs Monaten. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem er die Sache zurückerhält, § 558 Abs. 2 BGB. Die Verjährungsfrist begann am 31. August 1992 zu laufen, als der Bekl. die Wohnungsschlüssel im Büro der zum Empfang berechtigten Anwälte der Kl. abgab. Unschädlich ist hierbei, daß der Bekl., wie die Kl. behaupten, noch einen Satz Schlüssel zurückhielt. In der Übergabe der Wohnungsschlüssel kommt für die Kl. erkennbar der Wunsch des Bekl. zum Ausdruck, ihnen den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen endgültig zurückzuübertragen. Mit der Rückerlangung der Schlüssel waren die Kl. n der Lage, die Mieträume einer umfassenden Prüfung zu unterziehen. Die Veränderung der Besitzverhältnisse mit der Zielrichtung, daß der Vermieter in die Lage gesetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen, ist der entscheidende Gesichtspunkt für den Beginn der Verjährungsfrist (BGH, NJW 1986, 2103, 2104 unter II 2 b; NJW 1991, 2416, 2417, 2418, unter II 5 b bb). Der Bundesgerichtshof ist im übrigen nicht der Auffassung, daß, wenn die Mietsache vor Beendigung des Mietverhältnisses zurückgegeben worden ist, die Verjährung auf jeden Fall erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses beginnt. Dies ergibt sich eindeutig aus der Entscheidung BGH NJW 1986, 2103, 2104. Aus der Entscheidung BGH NJW 1991, 2416, 2417 folgt nichts Gegenteiliges. Denn in dem entschiedenen Fall war die Rückgabe erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erfolgt. Soweit der Bundesgerichtshof in diesem Urteil ausgeführt hat, daß in dem entschiedenen Fall der Schadensersatzanspruch aus § 326 BGB erst mit der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wurde und deshalb die Verjährung nicht vor diesem Zeitpunkt beginnen konnte, bedeutet dies nicht, daß die Verjährung generell bei vorzeitiger Rückgabe der Mietsache erst mit der Beendigung beginnen sollte. Wie die Entscheidung BGH NJW 1986, 2103, 2104 zeigt, hält auch der BGH den Beginn der kurzen Verjährungsfrist vor Beendigung des Mietverhältnisses für möglich.

Die Schadensersatzansprüche, die die Kl. unter Berufung auf das Gutachten des Sachverständigen H. vom 27. Januar 1993 und auf eine Ergänzung zu diesem Gutachten vom 21. Februar 1993 in der Gesamthöhe von 18.666,26 DM wegen der unzureichenden Renovierung der Wohnung geltend machen, gründen sich im wesentlichen auf den Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung. In einer "besonderen Vereinbarung" vom 16. Januar 1988 hatte sich der Bekl. dazu verpflichtet, sämtliche Mieträume, die bei Einzug nicht renoviert waren, binnen zwei Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses, spätestens aber bis zum 31. März 1988 vollständig zu renovieren., Eine solche individualvertragliche Vereinbarung wird als zulässig angesehen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rdnr. 383). Werden Schönheitsreparaturen überhaupt nicht ausgeführt, dann kann der Vermieter den Mieter in Verzug setzen und sodann die Rechte aus § 326 Abs. 1 BGB gegen ihn geltend machen (BGH, NJW 1991, 2416 unter II 2). Maßgebend hierfür ist die Erwägung, daß es sich bei der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen um eine Hauptleistungspflicht des Mieters innerhalb des Mietverhältnisses handelt.

Nimmt der Mieter hingegen Schönheitsreparaturen vor und erweisen sich diese als nicht sachgerecht, so steht dem Vermieter ein Schadensersatzanspruch unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung wegen Schlechterfüllung zu. Im Falle der Schlechterfüllung einer Hauptleistungsverpflichtung ist der Gläubiger nicht gehalten, gemäß § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen den Schuldner vorzugehen, um gegen ihn einen Schadensersatzanspruch zu begründen. Vielmehr kann er sogleich Schadensersatz wegen der Schlechtleistung verlangen (vgl. BGH, NJW 1983, 1188, 1189; siehe auch Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl. Rdnr. 391). Diese Auffassung hat zur Folge, daß der Schadensersatzanspruch in dem Moment entsteht, wo die geschuldeten Renovierungsarbeiten mangelhaft ausgeführt werden. Sollte man sich dieser Auffassung nicht anschließen, so wird der Anspruch spätestens mit der Rückgabe der Mietsache fällig, und zwar auch dann, wenn die Rückgabe vor der Beendigung des Mietverhältnisses stattfindet. Fordert der Vermieter den Mieter auf, die mangelhaften Renovierungsarbeiten nachzubessern, so macht er damit nur von der ihm gemäß § 249 Satz 1, § 250 Satz 1 BGB zustehenden Befugnis Gebrauch, von dem Mieter eine Schadensbeseitigung im Wege der Naturalrestitution zu verlangen. Auf den Beginn der Verjährungsfrist hat dies keinen Einfluß, da der Vermieter gemäß § 249 BGB ohnehin zwischen Naturalrestitution und Geldersatz wählen kann.

Unter den Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen positiver Forderungsverletzung fallen ferner alle Ansprüche, die aufgrund eines unsachgemäßen Umgangs mit der Mietsache begründet sind. Dies gilt namentlich für mechanische Beschädigungen.

(...)

Die Verjährung der vorgenannten Ansprüche, soweit sie unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung begründet waren und sie spätestens mit der Rückgabe der Wohnung am 31. August 192 fällig wurden, trat mit Ablauf des 28. Februar 1993 ein.

Der Ablauf der Verjährungsfrist wurde nicht dadurch unterbrochen, daß die Kl. auf einen am 27. Februar 1993 gestellten Antrag am 27. April 1993 einen Mahnbescheid über 27.477,61 DM erwirkten, den sie dem Bekl. am 215. Mai 1993 zustellen ließen, § 209 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 693 Abs. 2 ZPO. Die Vorwirkung des § 693 Abs. 2 ZPO setzt voraus, daß vor Ablauf der Verjährungsfrist ein Mahnbescheid bei Gericht eingeht, der den zwingenden Voraussetzungen des § 690 Abs. 1 Nr. 1 bis Nr. 5 ZPO entspricht und eventuelle Antragsmängel bis zum Ablauf der Verjährungsfrist behoben werden (Thomas/Putzo, ZPO, § 693 Rdnr. 2). Als der Antrag bei Gericht einging, war ihm nur die Angabe "Mietnebenkosten - auch Renovierungskosten - für die Wohnung in: ... gemäß Schadensersatz für - Wohnung vom" zu entnehmen. Auf eine entsprechende Monierung, die bei den Prozeßbevollmächtigten der Kl. am 16. März 1993 einging, setzten diese mit Schreiben vom 23. März 1993 die Angabe "5.11.1992" hinzu. Weder die ursprüngliche Angabe noch die spätere Ergänzung erfüllt die Voraussetzung des § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Danach ist erforderlich, daß der Mahnantrag "die Bezeichnung des Anspruchs unter bestimmter Angabe der verlangten Leistung" enthält. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH ist erforderlich, daß die Forderung durch weitere Informationen im Mahnbescheid hinreichend individualisiert worden ist. Der im Mahnbescheid bezeichnete Anspruch muß durch die Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden können, daß er über einen Vollstreckungsbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann und der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird, damit er beurteilen kann, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht (WPM 1983, 95, 96; BGHZ 104, 268, 274 = NJW 1988, 1964, 1965; BGHZ 112, 367, 370 = NJW 1991, 43, 44; NJW 1992, 1111; NJW 1993, 862, 863). Dabei hängt vom Einzelfall des zwischen den Parteien bestehenden Rechtsverhältnisses und der Art des Anspruches ab, welche zusätzlichen Angaben zur hinreichenden Individualisierung des Anspruches notwendig sind (BGH, NJW 1992, 1111; NJW 1992, 862, 863).

Aus den ihm durch die Zustellung des Mahnbescheides mitgeteilten Angaben konnte der Bekl. nicht zweifelsfrei ersehen, welche Ansprüche die Kl. ihm gegenüber geltend machen. Die Kl. haben auch nach ausdrücklicher Erörterung im Termin am 21. November 1994 nicht vorgetragen, daß sie den Bekl. vor Einreichung des Mahnbescheidsantrages dazu aufgefordert hätten, an sie einen Betrag von 27.477,61 DM zu zahlen. Auch nachdem ihnen das im Beweissicherungsverfahren erstattete Gutachten des Sachverständigen H. vorlag, haben sie den Bekl. nicht dazu aufgefordert, den in dem Gutachten genannten Betrag oder zumindest einen Teilbetrag an sie zu zahlen. Ebensowenig haben sie ihre sonstigen Ansprüche, die im einzelnen oben dargestellt worden sind, gegenüber dem Bekl. beziffert, obwohl ihnen die Höhe der einzelnen Schadensersatzpositionen bereits bekannt war. Aus der Angabe "5.11.1992" konnte der Bekl. allenfalls vermuten, daß die Kl. ihm gegenüber Schadensersatzansprüche erhoben würden, die ihre Grundlage in dem mit Schreiben vom 5. November 1992 erhobenen Anspruch auf Beseitigung von verschiedenen Mängeln finden würden. Der Anspruch auf Zahlung von 27.477,61 DM enthält nicht einen einheitlichen Schadensersatzanspruch. Angesehen davon, daß in ihm auch Mietzinsforderungen für zwei Monate enthalten sind, umfaßt er eine Fülle von einzelnen Forderungen, die die Kl. nachvollziehbar erst in ihrer Anspruchsbegründung vom 4. August 1993 dargestellt haben. Allein auf der Grundlage des Schreibens vom 5. November 1992 und dem Betrag von 27.477,61 DM konnte der Bekl. nicht im geringsten ersehen, welche einzelnen Schadensersatzansprüche in welcher Höhe die Kl. auf der Grundlage der Mängelschilderung in dem Schrieben vom 5. November 1992 ihm gegenüber erheben würden. Angesichts der unzureichenden Angaben war es dem Bekl nicht möglich, eine Entscheidung darüber zu treffen, in welchem Umfang er sich gegen die eine oder andere Schadensersatzforderung durch Einlegung eines Teilwiderspruchs würde verteidigen können. Sofern die Kl. aufgrund ihres Mahnbescheides einen Vollstreckungsbescheid erwirkt hätten, wäre völlig unklar, auf welche der zahlreichen denkbaren Forderungen sich der Vollstreckungsbescheid beziehen würde. Die Kl. können nicht mit dem Argument Gehör finden, eine Klage, die lediglich aus der Darstellung der Wohnungsmängel, wie sie in dem Schreiben vom 5. November 1992 enthalten sind, und einem undifferenzierten Zahlungsbetrag von 27.477,61 DM bestünde, wäre geeignet, eine Unterbrechung der Verjährung gemäß § 209 Abs. 1 BGB herbeizuführen. Es ist zwar richtig, daß eine fehlende ausreichende Substantiierung dem Eintritt der Unterbrechungswirkung nicht entgegensteht (BGH, NJW 1967, 2210). Andererseits muß die Klageschrift den Erfordernissen des § 253 ZPO entsprechen (BGH, NJW-RR 1989, 508), um eine wirksame Unterbrechung herbeizuführen. Dazu gehört gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO die bestimmte Angabe des Gegenstandes und des Grundes des erhobenen Anspruches sowie ein bestimmter Antrag. Erforderlich ist, daß der Lebenssachverhalt, aus dem der Anspruch hergeleitet wird, hinreichend individualisiert ist (BGH, MDR 1976, 1005). Handelt es sich um eine Fülle von einzelnen Ansprüchen, denen unterschiedliche den Schaden verursachende Handlungen zugrunde liegen, dann müssen die Ansprüche im einzelnen individualisiert werden. Hier ist sicherlich ein einheitlicher Schadensersatzanspruch gegeben, soweit es sich um die mangelhafte Durchführung der Anfangsrenovierung handelt.

5). Handelt es sich um eine Fülle von einzelnen Ansprüchen, denen unterschiedliche den Schaden verursachende Handlungen zugrunde liegen, dann müssen die Ansprüche im einzelnen individualisiert werden. Hier ist sicherlich ein einheitlicher Schadensersatzanspruch gegeben, soweit es sich um die mangelhafte Durchführung der Anfangsrenovierung handelt. Diese begründet jeweils für sich allein einen Schadensersatzanspruch. Diese müssen, um sie von anderen Ansprüchen zu unterscheiden, jeweils nach Grund und Höhe individualisiert werden. Dies haben die Kl. auch durchaus erkannt, da sie in der Anspruchsbegründung die einzelnen Ansprüche ausreichend individualisiert haben.

Ein weiterer Mangel lag darin, daß die Kl. es entgegen § 690 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unterlassen haben, das für das streitige Verfahren zuständige Gericht zu bezeichnen. Zwar ist dieser Mangel später behoben worden, jedoch hat dieser Mangel dazu geführt, daß die Zustellung des Mahnbescheides erst zweieinhalb Monate später erfolgen konnte. Nach der Rechtsprechung des BGH genügt schon leichte Fahrlässigkeit, um eine verzögerte Zustellung als nicht mehr "demnächst" erfolgt anzusehen (BGH, NJW 1992, 1821, 1822).

Selbst wenn man die Auffassung vertreten würde, daß eine Klageschrift zulässig wäre, in der lediglich die Mängel geschildert werden, die im einzelnen in dem Schreiben vom 5. November 1992 dargestellt worden sind und in der nur ein nicht näher untergliederter Anspruch auf Zahlung von 27.477,61 DM genannt worden ist, würde dies zu keiner anderen Betrachtungsweise führen. Eine solche Klageschrift wäre nicht dazu geeignet, als Grundlage für den Erlaß eines Versäumnisurteils zu dienen. Denn im Falle der Rechtskraft des Versäumnisurteils wäre der Umfang der Rechtskraftwirkung hinsichtlich der einzelnen Positionen der Schadensersatzforderung völlig ungewiß. Das Gericht müßte zweckmäßigerweise den Kl. dazu auffordern, seine Klageforderung näher zu substantiieren und zu spezifizieren. Überträgt man diesen Gedankengang auf das Mahnbescheidsverfahren, dann wird deutlich, daß ein derart unspezifizierter Anspruch niemals die Grundlage eines der Rechtskraft fähigen Vollstreckungsbescheides sein könnte. Gemäß § 700 Abs. 1 ZPO steht der Vollstreckungsbescheid einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Versäumnisurteil gleich. Dieses wiederum ist der materiellen Rechtskraft nach § 3422 Abs. 1 ZPO fähig. Da das Mahngericht - anders als das Prozeßgericht im Falle eines Antrages auf Erlaß eines Versäumnisurteils - in der Regel nicht prüfen kann, ob der dem Mahnantrag zugrunde liegende Anspruch genügend individualisiert ist, verlagert sich insoweit die Verantwortung für die ausreichende Präzisierung und Spezifizierung des geltend gemachten Anspruchs auf den Antragsteller. Dieser trägt das Risiko dafür, daß der von ihm in dem Mahnbescheidsantrag bezeichnete Anspruch für den Antragsgegner in ausreichendem Maße individulisierbar ist. Der Antragsgegner muß aufgrund der Entwicklung des Streitverhältnisses erkennen können, welchen Anspruch der Kl. ihm gegenüber mit Hilfe des Mahnbescheides geltend macht. Gerade dies ist aber nicht der Fall, wenn dem Antragsteller aus einer Fülle von behaupteten schadensstiftenden Handlungen eine große Anzahl von Schadensersatzansprüchen zustehen können.

Mit den vorstehenden Erwägungen stellt die Kammer keine überspitzten Anforderungen an die Darstellung des Anspruchsgrundes in dem Mahnbescheidsantrag nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO. Es wird als zulässig erachtet, wenn in dem Mahnbescheidsantrag auf ein Anspruchsschreiben verwiesen wird (BGH, NJW 1967, 2354). Die Kl. waren durch nichts gehindert, den Bekl. vor Stellung des Mahnantrages ein Schreiben zukommen zu lassen, indem sie unter Vorlage des ihren Prozeßbevollmächtigten am 19. Februar 1993 ausgehändigten Gutachtens des Sachverständigen H. sowie der weiteren ihnen bereits vorliegenden Rechnungen bzw. Kostenvoranschläge ihre Forderungen im einzelnen beziffern konnten. Dieses Schreiben hätten sie sogar noch am selben tage wie den Mahnbescheidsantrag an den Bekl. absenden können. Es hätte völlig genügt, wenn sie in dem Mahnbescheidsantrag auf dieses Schreiben hingewiesen hätten.

Die Forderungen der Kl. sind aber auch insoweit verjährt, als die Fälligkeit der Ansprüche erst zu einem nach Rückgabe der Mieträume liegenden Zeitpunkt eintrat. Dies gilt namentlich für diejenigen Ansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, die, wie oben näher ausgeführt, ihre Grundlage nicht in einer positiven Forderungsverletzung, sondern in einer Mahnung und einer Fristsetzung verbunden mit einer Ablehnungsandrohung gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB finden. Mit dem Schreiben vom 45. November 1992 hatten die Kl. den Bekl. zur Beseitigung der Mängel bis zu 22. November 1992 aufgefordert und ihm gleichzeitig eine Nachfrist bis zum 30. November 1992 gesetzt und diese mit einer Ablehnungsandrohung verbunden. Nach der Rechtsprechung des BGH beginnt die Verjährung des Schadensersatzanspruches aus § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB nicht schon mit der Rückgabe der Wohnung, sondern erst mit dem Ablauf der wirksam gesetzten Nachfrist (BGH, NJW 1991, 2416, 2417 unter II 5 a m. w. N.). Dies hätte zur Folge, daß gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB begründete Ansprüche der Kl. erst am 30. Juni 1993 verjährt wären. Aber auch insoweit ist der Ablauf der Verjährungsfrist nicht wirksam durch die Zustellung des Mahnbescheides aus den oben dargestellten Gründen unterbrochen worden. Die Spezifizierung der Ansprüche hat erst mit der Anspruchsbegründung vom 4. August 1993 stattgefunden.

Verjährt sind auch die Ansprüche der Kl. wegen Nutzungsausfalls für den Zeitraum von November 1992 bis zum 11. Januar 1993. Zwar sprechen die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 4. August 1993 von "Nutzungsentschädigung". Ein Anspruch unter dem Gesichtspunkt des § 557 Abs. 1 BGB steht ihnen jedoch nicht zu. Allenfalls konnten sie einen Schadensersatzanspruch wegen Mietzinsausfalls unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung geltend machen, weil sich die Räume bei Rückgabe in einem nicht vermietungsfähigen Zustand befanden. Auch diese Ansprüche sind jedoch verjährt. Es ist anerkannt, daß auch der Anspruch auf Ersatz des Mietzinsausfallschadens der kurzen Verjährung des § 558 Abs. 1 BGB unterliegt (BGH, NJW 1995, 252, 253 unter II 3 a). Für diesen Anspruch begann die Verjährung einheitlich am 1. November 1992. Nach der Rechtsprechung des BGH handelt es sich bei dem Anspruch auf Mietzinsausfall um einen einheitlichen und einheitlich verjährenden Anspruch auf Schadensersatz (BGH, aaO., m. w. N.). Diese Auffassung hätte zur Folge, daß die Verjährung mit Ablauf des 31. Mai 1993 eintrat. Selbst wenn man dieser Auffassung nicht folgen würde und der Meinung wäre, daß die Verjährung für jeden einzelnen Monat gesondert zu laufen beginnt, wären die Ansprüche verjährt. Denn auch hinsichtlich dieser Ansprüche ist eine wirksame Unterbrechung der Verjährung aus den dargestellten Gründen nicht eingetreten.