Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Erfüllungsverweigerung; Schadensersatz; Nachmieter; Kaution; Zurückbehaltungsrecht; Abrechnungspflicht

1. Wenn der Mieter dem Vermieter nach Vertragsbeendigung vorschlägt, Schönheitsreparaturen und Wiederherstellungsarbeiten durch einen Nachmieter zu erbringen, ist dies keine Erfüllungsverweigerung.

2. Die Pflicht des Vermieters, über eine Kaution abzurechnen, umfaßt auch die Pflicht, Ansprüche, deren Sicherung die Kaution dient, in Zahlungsansprüche umzuwandeln, wenn es sich nicht um Zahlungsansprüche handelt.

3. Wandelt der Vermieter derartige Ansprüche nicht in Zahlungsansprüche um, geht er ihrer zwar nicht verlustig, er kann aber nach Ab lauf der Abrechnungspflicht kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution auf diese Ansprüche stützen.

Die zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichteten Mieter hatten mit Zustimmung des Vermieters in der Wohnung Um-bauarbeiten vorgenommen. Nach Beendigung des Vertrages und ihrem Auszug führten sie keinerlei Arbeiten durch, sondern boten dem Vermieter an, diese durch einen von ihnen zu stellenden Nachmieter ausführen zu lassen. Der Vermieter lehnte dieses Angebot ab. Nach Ablauf von sechs Monaten nach Vertragsende verklagten die Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der von ihnen geleisteten Kaution. Der Bekl. vertrat den Standpunkt, die Kl. hätten die Erfüllung ihrer Verpflichtungen endgültig ver weigert. Er erklärte auf der Basis tatsächlich entstandener und fiktiver Ko-sten die Aufrechnung. Hilfsweise machte er ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Das Amtsgericht verurteilte ihn zur Zahlung. Seine Berufung blieb ohne Erfolg.

Die Kl. haben aus der Kautionsabrede gegen den Bekl. einen Rückzahlungsanspruch in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang. Dieser Anspruch ist nicht durch eine Aufrechnung des Bekl. erloschen. Der Bekl. hat keine Ansprüche aus § 326 BGB auf Zahlung von Re-novierungskosten oder Schadensersatz wegen Veränderung der Mietsache. Zwar mögen die Kl. zur Leistung von Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen sein, aber deren Umfang braucht nicht aufgeklärt zu werden, weil sich dieser Sachleistungsanspruch nicht gemäß § 326 BGB in einen Zahlungsanspruch umgewandelt hat. Entgegen der Auffassung des Bekl. war vorliegend eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht wegen Erfüllungsverweigerung entbehrlich. Zu Unrecht beruft sich der Bekl. darauf, daß die Kl. die Erfüllung in ihrem Schreiben vom 20. September 1990 endgültig verweigert hätten. Diese Bedeutung kommt diesem Schreiben nicht zu, sondern das genaue Gegenteil ist der Fall: Die Kl. haben dem Bekl. darin das Angebot unterbreitet, die ihnen obliegende Leistung durch Dritte erbringen zu dürfen. Zwar muß der Bekl. dieses Angebot nicht annehmen, sondern er kann auf ver tragsgemäßer Erfüllung bestehen, aber eine fehlende Erfüllungsbereitschaft der Kl. war nicht gegeben, weil sich aus ihrem Angebot ergibt, daß sie ihre Leistung grundsätzlich erbringen wollen. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH (BGHZ 104, 6 ff. m. Nachw.) ist die Verpflichtung des Mieters zur Wiederherstellung der Miet-sache Hauptleistungspflicht, wenn es sich um nicht unerhebliche Wiederherstellungsaufwendungen handelt. Bei der Wiederherstellung der Wand handelt es sich nach dem eigenen Vortrag des Bekl. um Aufwendungen, für die Kosten von mehreren tausend DM erforderlich seien. Auch inso-weit hätte er nach § 326 BGB vorgehen müssen, was er unstreitig nicht ge tan hat. Soweit der Bekl. sich auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, ist nicht vorge tragen, gegen die Erbringung welcher Leistung er Zug um Zug verurteilt werden möchte. I. ü. steht ihm aber auch kein Zurückbehaltungsrecht ge-mäß § 273 BGB an der Kaution zu. Der Vermieter hat nach Rückgabe der Mietsache die Kaution abzurechnen. Er kann die Abrechnung nicht in der Schwebe halten, um die Kaution behalten zu können (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 255). Dies umfaßt im Rahmen seiner Abrechnungspflicht auch die Pflicht zur Umwandlung von anderen als Geldforderungen in Geldforderungen, so insbesondere z. B. im Rahmen der §§ 249 Satz 2, 250, 326 BGB. Nimmt der Vermieter diese Umwandlung nicht vor, geht er zwar der nicht umgewandelten Ansprüche nicht verlustig, aber er kann ihretwegen ein Zurückbehaltungsrecht nicht mehr ausüben. Dies ergibt sich aus der Kautionsabrede, in der eben "etwas anderes" i. S. v. § 273 BGB vereinbart ist, nämlich daß der Vermieter die Kaution nach angemessener Zeit abzu rechnen und den Überschuß auszukehren hat (vgl. OLG Celle, NJW 85, 1715). Die Sicherungsabrede bedeutet, daß die Kaution zur Sicherheit für Forderungen aus dem Mietverhältnis hingegeben wird und der Vermieter sich aus der Kaution befriedigen darf, wenn die Forderungen nicht erfüllt wer den (vgl. BGHZ 101, 244, 250). Wenn der Vermieter es unterläßt, sich we-gen einer Forderung aus der Kaution zu befriedigen und seine Befriedigung aus der Kaution schließlich unmöglich geworden ist, kann er die Kau-tion nicht mehr wegen dieser Forderung zurückbehalten, da die Kaution (wegen des sich im Falle einer nachträglichen Umwandlung nach § 326 BGB aus den §§ 390 Satz 1, 387 BGB

er Vermieter es unterläßt, sich we-gen einer Forderung aus der Kaution zu befriedigen und seine Befriedigung aus der Kaution schließlich unmöglich geworden ist, kann er die Kau-tion nicht mehr wegen dieser Forderung zurückbehalten, da die Kaution (wegen des sich im Falle einer nachträglichen Umwandlung nach § 326 BGB aus den §§ 390 Satz 1, 387 BGB ergebenden Aufrechnungsverbotes - Anm. des Einsenders) niemals zu seiner Befriedigung mehr dienen kön-nen wird (da die Schadensersatzforderung aus § 326 BGB erst mit Ablauf der noch zu setzenden Frist und somit nach Eintritt ihrer Verjährung (!), de-ren Beginn in § 558 Abs. 2 BGB abweichend von § 198 BGB geregelt ist (vgl. BGH NJW 80, 389, 390), fällig werden kann - Anm. des Einsenders). Insbesondere ist es dem Vermieter verwehrt, über das Zurückbehaltungsrecht im Wege der Gesetzesumgehung etwaige Versäumnisse im Zu-sammenhang mit § 326 BGB wiedergutmachen zu wollen.

Auch ein Mieter, der seit vielen Jahren eine Wohnung nicht mehr bewohnt hat, kann noch zu Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen verurteilt werden. Dies geht aus der Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 31. März 1992 hervor.

In dem betreffenden Fall war einer von mehreren Mietern neun Jahre vor dem Prozeß bereits ausgezogen, jedoch nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden.

Die 63. Kammer des LG Berlin, von der dieses Urteil stammt, vertritt auch die Auffassung, daß zum Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen auch die fiktive Mehrwertsteuer gehört - bekanntlich sind sich die Kammern des Landgerichts Berlin in dieser Frage nicht einig.

Schließlich entschied das Gericht auch noch, daß ein Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nicht dadurch ausgeschlossen ist, daß die Nachmieter die erforderlichen Renovierungen unentgeltlich übernommen haben.

Ebenfalls mit Schönheitsreparaturen befaßte sich eine Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 13. Dezember 1991. Dabei ging es vor allem um die Frage der sogenannten "Erfüllungsverweigerung".

Die Erfüllungsverweigerung ist bei Streit um unterlassene Schönheitsreparaturen deshalb von Bedeutung, weil damit die komplizierte Vorschrift des § 326 BGB für den Vermieter entschärft wird.

§ 326 BGB schafft die Voraussetzungen und legt fest, wie sich der sogenannte Leistungsanspruch des Vermieters in einen Schadensersatzanspruch umwandelt.

Normalerweise hat der Vermieter, wenn der Mieter durch Vertrag die Schönheitsreparaturen übernommen hat, lediglich einen Leistungsanspruch gegenüber dem Mieter - das heißt, der Mieter ist verpflichtet, Schönheitsreparaturen auszuführen oder ausführen zu lassen.

Einen Schadensersatzanspruch (Geld) hat der Vermieter dagegen nur dann, wenn

a) der Mieter trotz Aufforderung und trotz einer zwingend erforderlichen sogenannten Nachfristsetzung (zweite Frist zur Durchführung) keine Schönheitsreparaturen ausführt oder

b) wenn der Mieter sich von vornherein klipp und klar und eindeutig auf den Standpunkt stellt, er werde in keinem Fall Schönheitsreparaturen durchführen. Letzteres nennt man Erfüllungsverweigerung.

Liegt Erfüllungsverweigerung vor, bedarf es nicht der komplizierten Nachfristsetzung nach § 326 BGB, sondern der Vermieter kann dann sofort Schadensersatz verlangen.

Im Zusammenhang mit dieser sogenannten Erfüllungsverweigerung entschied das Landgericht Berlin, daß dann, wenn der Mieter dem Vermieter nach Vertragsbeendigung vorschlägt, Schönheitsreparaturen und Wiederherstellungsarbeiten durch einen Nachmieter zu erbringen, dies keine Erfüllungsverweigerung darstellt. Also Vorsicht: Schlägt der Mieter eine solche Verfahrensweise vor, so muß der Vermieter zwingend darauf dringen, daß nicht der Nachmieter, sondern der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt; und es muß dann eine entsprechende Nachfrist gesetzt werden, wenn der Mieter nicht tätig wird. Erst dann wandelt sich der Leistungsanspruch in einen Schadensersatzanspruch um.

In der Entscheidung beschäftigte sich das Gericht auch mit der Frage der Abrechnung über eine Kaution. Es hat dabei die Auffassung vertreten, daß die Pflicht des Vermieters, über eine Kaution abzurechnen, auch die Pflicht umfasse, Ansprüche, für deren Sicherung die Kaution da sei, in Zahlungsansprüche umzuwandeln, wenn es sich nicht um Zahlungsansprüche handele. Der Vermieter dürfe eine solche Abrechnung nicht in der Schwebe halten, um die Kaution behalten zu können.

In einer Entscheidung vom 3. März 1992) hatte sich das Landgericht u. a. mit einer formularmäßigen Schönheitsreparaturen-Klausel zu befassen.

Diese Klausel basierte auf einer vom OLG Stuttgart in einem Rechtsentscheid für zulässig gehaltenen Abgeltungsklausel.

Solche Abgeltungsklauseln besagen, daß der Mieter je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit bei Auszug, wenn noch keine Schönheitsreparaturen aktuell fällig sind, einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten zu zahlen hat.

Solche Klauseln sind grundsätzlich zulässig; diejenige, die das Landgericht ablehnte, sah aber einen Abgeltungsanspruch von 100 % vor, wenn die Schönheitsreparaturen bei Vertragsende länger als 5 Jahre zurücklägen.

Neben diesem Problem spielte in der Entscheidung auch eine Rolle, ob ein Mietvertrag, der von mehreren Mietern abgeschlossen wurde, von nur einem der Mieter angefochten werden kann. Das Landgericht hat diese Frage verneint.