Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; malermäßige Instandhaltung; Ost-Mietverträge; Neue Bundesländer; Schadenersatz

1) Der Begriff der "malermäßigen Instandhaltung" in Ost-Mietverträgen hat, was den Umfang der vorzunehmenden Arbeiten betrifft, denselben Bedeutungsinhalt wie der Begriff der "Schönheitsreparaturen" in westlichen Vertragsmustern.

2) Die Frage, ob und gegebenenfalls in welchem Umfang der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Vornahme der malermäßigen Instandhaltung verpflichtet ist beziehungsweise Schadenersatz wegen unterlassener malermäßiger Instandhaltung zu leisten hat, richtet sich, abgesehen von den Voraussetzungen des § 326 BGB, ausschließlich nach den in dem Mietvertrag enthaltenen Regelungen, und zwar auch dann, wenn sie mit den Vorschriften des Zivilgesetzbuches übereinstimmen.

Die Kl. kann von den Bekl. gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB Schadenersatz wegen der durch die Unterlassung von Schönheitsreparaturen erforderlich werdenden erhöhten Aufwendungen und wegen der unterlassenen Entfernung von Einrichtungsgegenständen in Höhe von 2.658,32 DM verlangen. Daneben steht ihr ein Anspruch in Höhe von 206,27 DM wegen der anteiligen Gutachterkosten zu.

Nach der zwischen den Parteien unstreitigen Beendigung des Mietverhältnisses zum 30. September 1995 waren die Bekl. grundsätzlich nicht dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ergibt sich aus der Regelung zu VI. 4. Satz 1 des Mietvertrages, wonach bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter zur malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet ist. Zwar waren die Bekl. nach Maßgabe der Regelung zu IV. Satz 3 verpflichtet, die während des Mietverhältnisses durch vertragsgemäße Nutzung in der Wohnung notwendig werdenden Malerarbeiten durchzuführen. Aus einer Verletzung dieser Verpflichtung ergab sich aber für die Bekl. keine grundsätzliche Verpflichtung zur Leistung von Schadenersatz. Vielmehr heißt es in der Regelung zu VI. Nr. 4 Satz 2 wörtlich: "Sofern die Wohnung jedoch infolge der Verletzung der Pflicht des Mieters zur malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen derartig abgewohnten oder schadhaften Zustand aufweist, daß dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen erfordert, ist der Mieter verpflichtet, die Mängel auf seine Kosten zu beseitigen oder die dem Vermieter entstehenden Mehrkosten zu ersetzen."

Zunächst ist darauf hinzuweisen, daß der Begriff der "malermäßigen Instandhaltung" dieselbe Bedeutung wie der Begriff der "Schönheitsreparaturen" hat, der in Vertragsmustern der westlichen Bundesländer und des westlichen Teils von Berlin Verwendung findet. In Anlehnung an § 28 Abs. 4 Satz 4 der II. Berechnungsverordnung (BV) wird unter Schönheitsreparaturen allgemein das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen verstanden (BGB, Beschluß vom 30. Oktober 1984 - VIII ARZ 1/84 - NJW 1985, 480, 481 unter 2. c cc; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdnr. 849). Der Begriff der malermäßigen Instandhaltung in der genannten vertraglichen Bestimmung hat keinen anderen Bedeutungsinhalt. Die verwendete Formulierung orientiert sich offensichtlich an der Regelung zu § 104 des ZGB, die die Überschrift "Malermäßige Instandhaltung" trägt. Nach Maßgabe des vom Justizministerium der DDR herausgegebenen offiziellen Kommentars zum ZGB (§ 104 Anm. 1.2.) erstreckt sich die malermäßige Instandhaltung auf Arbeiten im Inneren der Wohnung, z.B. an den Wänden, Decken, Fußböden, Türen (ohne die Außenseite der Wohnungstür), Fenstern (Innenseiten), Heizkörpern und Rohren. Die Kammer schließt sich in diesem Punkt der Auffassung der Zivilkammer 65 in deren Urteil vom 24. März 1995 (GE 1995, 565) an. Die Parallelität beider Begriffe bezieht sich allerdings nur auf die Frage, auf welche Teile der vermieteten Wohnung sich die malermäßigen Arbeiten zu erstrecken haben. Nicht beantwortet wird damit die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter verpflichtet ist, malermäßige Arbeiten in seiner Wohnung durchzuführen. In westlichen Vertragsmustern findet sich häufig die in Anlehnung zu der Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesjustizministerium herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 getroffene Regelung, wonach Küchen, Bäder und Duschen alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und alle anderen Nebenräume alle sieben Jahre zu renovieren sind. Sofern ein solcher Fristenplan nicht vereinbart ist, kann die in dem Mustermietvertrag enthaltene Regelung als Auslegungsrichtlinie herangezogen werden (BGH a.a.O, 481 unter 2. c cc; Sternel, a.a.O., Rdnr. 861). Diese Grundsätze lassen sich nicht ohne weiteres auf die hier getroffene vertragliche Regelung übertragen. Die Vereinbarung zu VI Ziff. 3 des Vertrages ist ersichtlich der Bestimmung zu § 104 Abs. 1 Satz 2 des Zivilgesetzbuches nachgebildet, wonach die während des Mietverhältnisses in der Wohnung durch vertragsgemäße Nutzung notwendigen Malerarbeiten dem Mieter obliegen. In dem bereits erwähnten Kommentar heißt es zur Frage der Fälligkeit, daß der Mieter weitestgehend selbst bestimmt, wann und in welchen Abständen Malerarbeiten durchzuführen sind: Der Vermieter könne vom Mieter die Vornahme der malermäßigen Instandhaltung nur insoweit verlangen, als sie erforderlich sei, um die Bausubstanz und die eingebauten Anlagen vor Schäden zu bewahren oder hygienisch einwandfreie Verhältnisse im Hause zu erhalten. Diese Auslegungskriterien des offiziellen Kommentars sind bei der Würdigung der vertraglichen Regelung heranzuziehen. Denn es kann davon ausgegangen werden, daß die Parteien des Mietvertrages zu Lasten der Bekl. keine weitergehenden Verpflichtungen begründen wollten als diejenigen, die sich aus der gesetzlichen Regelung zu § 104 ZGB ergeben. Die

. Diese Auslegungskriterien des offiziellen Kommentars sind bei der Würdigung der vertraglichen Regelung heranzuziehen. Denn es kann davon ausgegangen werden, daß die Parteien des Mietvertrages zu Lasten der Bekl. keine weitergehenden Verpflichtungen begründen wollten als diejenigen, die sich aus der gesetzlichen Regelung zu § 104 ZGB ergeben. Die Tatsache, daß sich die vertragliche Vereinbarung an der gesetzlichen Regelung des § 104 ZGB orientiert, darf nicht zu der Annahme verleiten, daß mit der durch Artikel 232 § 2 Abs. 1 EGBGB bestimmten Anwendbarkeit des BGB auf die vor dem Wirksamwerden des Beitritts begründeten Mietverhältnisse die Regelung in bezug auf die malermäßige Instandhaltung einen Bedeutungswandel in bezug auf die Frage der Fälligkeit erfahren hat. Auch wenn sich die vorliegende Regelung an den Bestimmungen des ZGB orientiert, darf dies nicht zu der Annahme verleiten, daß mit der Aufhebung des ZGB die vertragliche Regelung gleichsam obsolet geworden ist. Denn dieser vertraglichen Regelung kommt durchaus eigenständige Bedeutung zu. Die Vorschrift des § 104 Abs. 1 ZGB war nicht zwingend. Absatz 2 der genannten Bestimmung sah vor, daß im Mietvertrag Vermieter und Mieter etwas anderes vereinbaren konnten. So sind der Kammer durchaus Vertragsmuster aus DDR-Zeiten bekannt, die andere Regelungen enthielten als diejenigen, die aus § 104 ZGB ersichtlich sind. Auch hinsichtlich der Frage des Fortbestandes der vertraglichen Regelung schließt sich die Kammer der Auffassung der Zivilkammer 65 in dem bereits erwähnten Urteil an.

Auch wenn die Wohnung in bezug auf den Zustand von Wänden, Decken, Fußböden, Türen und Fenstern nach Maßgabe der detaillierten Schilderungen und der vorgelegten Lichtbilder in dem von der Kl. eingereichten Gutachten eines Sachverständigen für das Maler- und Lackiererhandwerk unbezweifelbar renovierungsbedürftig ist, so konnte die Kl. gleichwohl bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich nicht - bis auf einige Ausnahmen - von den Bekl. die Durchführung von Malerarbeiten verlangen. Dies ergibt sich aus der vertraglichen Regelung zu VI. 4., wonach der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur malermäßigen Instandhaltung nicht verpflichtet ist. Diese Regelung darf in ihrem Bedeutungsinhalt nicht dahingehend verstanden werden, daß sie eine Verpflichtung zur Endrenovierung nur dann ausschließt, wenn die Wohnung zwar einen "angewohnten", aber noch nicht "abgewohnten" Zustand aufweist. Wäre sie so zu verstehen, dann wäre sie überflüssig, weil der Mieter ohnehin nicht verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten in einer Wohnung durchzuführen, die lediglich geringe Gebrauchsspuren aufweist (vgl. BGH, Beschluß vom 1. Juli 1987 - VIII ARZ 9/86 - NJW 1987, 2575, 2577 unter III 2 d). Eigenständige Bedeutung erlangt die vertragliche Regelung gerade für diejenigen Fälle, in denen - wie hier - objektiv die Durchführung von Renovierungsarbeiten erforderlich ist. Nach dem Sinngehalt der Klausel soll der Mieter nicht verpflichtet sein, eine Endrenovierung vorzunehmen. In der bereits erwähnten offiziellen Kommentierung zu § 104 ZGB heißt es hierzu ausdrücklich (Anm. 1.3.), daß der Vermieter die Wohnung auf eigene Kosten malermäßig herrichten zu lassen hat, wenn sie abgewohnt ist, ohne daß den Mieter hierfür eine Verantwortlichkeit im Rahmen des § 107 Abs. 2 ZGB trifft. Auch insoweit muß zum Verständnis der genannten vertraglichen Vereinbarung die Kommentierung zu der Vorschrift des § 104 ZGB herangezogen werden, der sie ersichtlicherweise nachgebildet ist. Es besteht kein Anlaß, die genannte Vertragsklausel etwa unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage als nicht vorhanden zu betrachten mit der Folge, daß die Bekl. nunmehr zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wären. Unter der Geschäftsgrundlage werden nach ständiger Rechtsprechung die bei Abschluß eines Vertrages zutage getretenen, dem anderen Teil erkennbar gewordenen und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Partei oder die gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien von dem Vorhandensein oder dem zukünftigen Eintritt bestimmter Umstände verstanden, sofern der Geschäftswille der Parteien auf diesen Vorstellungen aufbaut (Palandt/Heinrichs, BGB, 56. Aufl., § 242 Rdnr. 113 m.w.N., beispielhaft: BGH NJW 1984, 1746, 1747 unter II 1 e bb). Zur Geschäftsgrundlage in diesem Sinne gehören mit Sicherheit auch die Vorstellungen der Parteien über den grundlegenden Fortbestand der politischen und wirtschaftlichen Verhältnisse (Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rdnr. 124). Bei Abschluß des Mietvertrages am 26. Januar 1988 mögen die damaligen Vertragsparteien durchaus davon ausgegangen sein, daß sich an den grundlegenden wirtschaftlichen und politischen Verhältnissen der DDR in absehbarer Zeit nichts ändern würde. Die Tatsache, daß die DDR der Bundesrepublik Deutschland beigetreten ist und dies im Bereich der neuen Bundesländer zu einer grundlegenden Umgestaltung der wirtschaftlichen Verhältnisse von einem sozialistischen System im politischen Selbstverständnis der

irtschaftlichen und politischen Verhältnissen der DDR in absehbarer Zeit nichts ändern würde. Die Tatsache, daß die DDR der Bundesrepublik Deutschland beigetreten ist und dies im Bereich der neuen Bundesländer zu einer grundlegenden Umgestaltung der wirtschaftlichen Verhältnisse von einem sozialistischen System im politischen Selbstverständnis der DDR zu einem System der sozialorientierten Marktwirtschaft nach bundesrepublikanischem Muster geführt hat, stellt sicherlich eine umfassende Änderung der wirtschaftlichen und politischen Verhältnisse dar. Die damit verbundenen Regelungen in bezug auf die Mietpreisbildung, die das Ziel verfolgen, der Vermieterseite Mieteinnahmen zu ermöglichen, die eine bessere Finanzierung von notwendigen Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwendungen gestatten, zwingen aber nicht notwendigerweise zu der Schlußfolgerung, daß eine Anpassung des Vertrages dahingehend stattzufinden hat, daß der Mieter entgegen einer bisherigen vertraglichen Regelung bei Beendigung des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Denn nach ständiger Rechtsprechung des BGH führt eine Änderung der Geschäftsgrundlage nur dann zur Anpassung des Vertrages an die veränderten Verhältnisse, wenn dies zur Vermeidung untragbarer mit Recht und Gerechtigkeit schlechthin nicht vereinbarer und damit der betroffenen Vertragspartei nicht zumutbaren Folgen unabweislich erscheint (BGH NJW 1984, 1746, 1747 unter II 1 e dd). Es kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Aberkennung eines Anspruchs auf Vornahme an sich fälliger Schönheitsreparaturen bei der Beendigung des Mietverhältnisses zu schlechthin untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden Folgen für die Vermieterseite führt. Denn es muß berücksichtigt werden, daß damit eine Rechtsfolge eintritt, die durchaus dem gesetzlichen Leitbild des § 536 BGB entspricht, wonach die Instandhaltungspflicht, zu der auch die Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen gehört, dem Vermieter obliegt.

Mit dieser Entscheidung setzt sich die Kammer auch nicht in einen erkennbaren Widerspruch zu der bereits zitierten Entscheidung der Zivilkammer 65. Es ist nicht ersichtlich, daß in dem dort entschiedenen Fall in dem Mietvertrag eine Regelung enthalten war, die eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Beendigung des Mietvertrages verneinte.

Ansprüche der Kl. können nach Maßgabe der Klausel zu VI Nr. 4 Satz 2 nur unter der Voraussetzung gegeben sein, daß die Verletzung der Verpflichtung zur Vornahme der malermäßigen Instandhaltung während der Mietzeit einen Zustand herbeigeführt hat, dessen Beseitigung erhöhte Aufwendungen verursacht. Zur Klärung dessen, was mit erhöhten Aufwendungen gemeint ist, kann auch hier wiederum der offizielle Kommentar zu § 104 (Anm. 1.3.) herangezogen werden. Darin heißt es, daß Schäden am Putz, am Mauerwerk, am Fußboden, an den Fenstern und an den Türen eingetreten sein müssen. Nach Maßgabe der Ausführungen in dem von der Kl. eingereichten Gutachten sind Schäden, die zu erhöhten Aufwendungen führen - bis auf einige Ausnahmen -, nicht ersichtlich.

In bezug auf die Innenseite der Wohnungseingangstür sowie die anderen Türen findet sich mehr oder weniger nuanciert die Formulierung, daß diese eine stark scheckig, altersvergilbte sowie altersvergraute Lackierung aufweisen. Zur Behebung dieses Zustandes werden von dem Sachverständigen in allen Fällen folgende Arbeiten für erforderlich gehalten: Glattschleifen, mit Kunstharz vorstreichen, schadhafte Stellen mit Kunstharz-Spachtelmasse glätten und mit Alkydharz-Weißlack lackieren. Auch der Quadratmeterpreis ist jeweils derselbe: 65,85 DM. Es handelt sich hierbei um Aufwendungen, die stets notwendig werden, um eine seit Jahren nicht gestrichene Tür in einen malermäßig ansprechenden Zustand zu versetzen.

Nichts anderes gilt für die Fußböden. Auch hier findet sich in den Ausführungen des Sachverständigen mehr oder weniger unterschiedslos die Feststellung, daß die Holzdielenfußböden eine alte, sehr scheckige, abgetretene, rotbraune Lackierung trügen. Die malermäßigen Aufwendungen sind auch hier stets dieselben: Glattschleifen, Vorstreichen, die Scheuerleisten nachspachteln und mit Fußbodenlackfarbe lackieren. Auch hier handelt es sich um die üblichen Renovierungsaufwendungen. Zur Renovierung der Wände ergeben sich ebenfalls keine erhöhten Aufwendungen. In der Diele weisen die Wände eine scheckig altersvergilbte und vergraute, mit gelben Blumen gemusterte Papiertapete und am rechten Flurende eine zu 80 % abgerissene, rotbraun gemusterte Tapete auf. Im ersten Zimmer rechts weisen die Wände zum Teil eine stark scheckig altersvergraute Papiertapete auf. In der Küche werden die Tapeten als altersvergraut sowie vergilbt, als gelb-braun, als altersvergraute holzgemusterte Tapete, zum Teil mit abgerissenen Stellen, geschildert. In der Speisekammer tragen die Decken und Wände einen scheckigen, stark fleckigen alten graublauen Anstrich. Eine entsprechende Schilderung findet sich in bezug auf das Badezimmer. Das Zimmer am Ende des Flures zeigt ebenfalls eine scheckig altersvergraute und vergilbte, laienhaft tapezierte Papiertapete, deren Musteransätze nicht übereinstimmen. In all diesen Fällen ist eine Entfernung der Mustertapete und damit eine Neutapezierung erforderlich. Es handelt sich jeweils um den üblichen Aufwand, nämlich: die alten Tapeten entfernen, Grundieren, Nachspachteln, Rauhfaser stoßend verkleben und mit Dispersionsfarbe weiß streichen bzw. rollen.

Keine besonderen Aufwendungen ergeben sich fernerhin bei der Behandlung der Deckenflächen im ersten Zimmer links, der Küche und des Zimmers am Ende des Flures. Hier ist im ersten Zimmer rechts von einer sehr alten, gelbfarbenen, stark scheckigen Metalltapete die Rede. Der Anstrich in der Küche wird als stark schwärzlich vergraut und gelb geschildert. Ein stark scheckig, altersvergrauter hellbeiger Anstrich findet sich auch im Badezimmer. Der Anstrich im Zimmer am Ende des Flures wird als altersvergraut und weiß geschildert. Auch hier erschöpften sich die Arbeiten in folgenden Aufwendungen: Tapete entfernen, Grundieren, Nachspachteln und mit Dispersionsfarbe weiß deckend streichen bzw. rollen. In bezug auf das Zimmer am Ende des Flures entfällt das Entfernen der Tapete.

Eine Ausnahme ergibt sich nur in bezug auf die Deckenfläche in der Diele. Erhöhte Aufwendungen ergeben sich hier aus der Tatsache, daß die abgehängte Decke einen alten Anstrich auf Rauhfasertapete aufweist, die mit ihren wulstig überlappten Stoßbereichen äußerst wellig in Erscheinung tritt. Den Angaben des Sachverständigen zufolge ist eine Entfernung der Rauhfasertapete sowie ein Überbrücken der Plattenstöße der Deckenkonstruktion mit Nesselstreifen sowie das anschließende Verkleben von Rauhfasertapete erforderlich. Die erhöhten Aufwendungen ergeben sich hier aus der Tatsache, daß die Rauhfasertapete nicht fachmännisch verklebt worden ist. Eine ordentlich verklebte Rauhfasertapete braucht nicht entfernt zu werden. Zur Renovierung ist lediglich ein Neuanstrich erforderlich. Während sich der Quadratmeterpreis sonst auf 17,60 DM beläuft (Position 31), beträgt er hier 32,10 DM (Position 6).

Erhöhte Aufwendungen ergeben sich ebenfalls aus dem Zustand der Fenster. Im ersten Zimmer rechts weisen die Kastendoppelfenster und die Balkontür nicht nur eine stark altersvergraute und vergilbte weiße Lackierung auf, sondern es sind auch Farbabplatzungen in starkem und großflächigem Umfang vorhanden, so daß vereinzelt das rohe Holz zu sehen ist. Farbabplatzungen bis auf das rohe Holz finden sich auch bei den Fenstern in der Küche und im Fenster am Ende des Flures. Wenn die Farbe auf den Fenstern großflächig abgeplatzt ist, so daß das rohe Holz sichtbar wird, dann genügt kein einfacher Anstrich. Vielmehr sind besondere Vorarbeiten erforderlich, um einen einheitlichen Anstrich zu erreichen, nämlich nach den Ausführungen des Sachverständigen: den alten Anstrich entfernen, dort grundieren, ganzflächig vorstreichen, nachspachteln und weiß lackieren.

Soweit nach Maßgabe der vorstehenden Ausführungen eine Instandsetzungspflicht gegeben war, sind die Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB erfüllt. Die Kl. hat mit Anwaltsschreiben vom 26. September 1995 die Bekl. unter Übersendung eines detaillierten Besichtigungsberichtes zur Vornahme von Schönheitsreparaturen aufgefordert und ihnen hierzu eine Frist bis zum 10. Oktober 1995 sowie eine Nachfrist bis zum 20. Oktober 1995 gesetzt und dies mit einer Ablehnungsandrohung verbunden.

In vielen DDR-Mietverträgen war vorgesehen, daß entsprechend der Regelung des ZGB der Mieter zur malermäßigen Instandhaltung während des Mietverhältnisses verpflichtet war. Umstritten ist, ob nach dem 3. Oktober 1990 die Mieter nach diesen Altverträgen im selben Umfang zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind wie West-Mieter oder ob die einschränkende Gesetzesauslegung aus DDR-Zeiten weitergilt.

Mit Urteil vom 13. Februar 1997 schloß sich das LG Berlin der zweiten Auffassung an und meinte, zwar sei grundsätzlich die malermäßige Instandhaltung mit Schönheitsreparaturen identisch. Der Mieter sei jedoch nur verpflichtet, nach seinem Auszug die Mehrkosten zu erstatten, die aus unterlassenen Schönheitsreparaturen während der Mietdauer herrührten. Übliche Kosten für Renovierungen müsse der Mieter jedoch nicht tragen.

Die Entscheidung hat Bedeutung nur für die Fälle, in denen der Altvertrag Regelungen über die malermäßige Instandhaltung enthielt. Daß solche "Regelungen", die lediglich den Gesetzeswortlaut wiederholen, eine eigenständige Bedeutung haben müssen und bei einer Gesetzesänderung deshalb ebenfalls unwirksam werden, vertritt das Bundesarbeitsgericht in ständiger Rechtssprechung (MDR 1996, 500). Zutreffender erscheint daher, hier von einem Fehlen einer vertraglichen Vereinbarung auszugehen und dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine Verpflichtung des Mieters zu Schönheitsreparaturen anzunehmen (MüKo- Voelskow 3. Aufl. Rn. 110 a zu §§ 535, 536).