Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Abwälzung; Formularklausel; Quotenklausel

Eine Quotenhaftungsklausel ist auch dann wirksam, wenn der Mieter wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach fünf Jahren 100 % der Kosten für die erforderlichen Arbeiten zu zahlen hat.

A. Die Kl. kann von der Bekl. die Zahlung von insgesamt 10.813,94 DM wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB bzw. wegen nicht ordnungsgemäß ausgeführter Renovierungsarbeiten unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung bzw. aufgrund einer in dem Mietvertrag enthaltenen Quotenhaftungsklausel verlangen.

1. Gemäß § 7 Nr. 5 des Mietvertrages hat sich die Bekl. dazu verpflichtet, die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Überwälzung der Pflicht zur Vornahme von Renovierungsarbeiten auf den Mieter wird in der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als zulässig angesehen (BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480; BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575; BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790; Palandt-Putzo, BGB, 54. Aufl., § 536 Rdn. 11). In Mietverträgen befindet sich in der Regel die Klausel, daß die Schönheitsreparaturen nach einem Fristenplan auszuführen sind. Eine solche Klausel fehlt hier. Es heißt lediglich, daß die Schönheitsreparaturen "regelmäßig und fachgerecht" vornehmen zu lassen sind. In Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481 unter 2 c cc) läßt sich eine Klausel, die keine Festlegung hinsichtlich des Zeitraumes enthält, nach dessen Ablauf Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dahingehend verstehen, daß die in der Fußnote Nr. 1 zu § 7 des vom Bundesminister der Justiz im Jahre 1976 herausgegebenen Mustermietvertrages angegebenen Fristen maßgeblich sind. Danach betragen die Renovierungsfristen für Küchen, Bäder und Duschen in der Regel 3 Jahre, für Wohn- und Schlafräume, Flure, Diele und Toiletten 5 Jahre und für die anderen Nebenräume 7 Jahre. Die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Maßgabe des § 7 Nr. 5 des Vertrages in Gestalt der soeben dargestellten Ergänzung scheitert nicht etwa daran, daß die Wohnung der Bekl. möglicherweise in einem teilweise renovierungsbedürftigen Zustand übergeben worden ist, worauf das Wohnungs Übergabeprotokoll vom 18. August 1989 hindeutet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575) steht der renovierungsbedürftige Zustand einer Wohnung bei Vermietung der Wirksamkeit einer formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplanes dann nicht entgegen, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. An diesem Ergebnis ändert auch nichts die in dem Wohnungs-Übergabeprotokoll vom 18. August 1989 von der Bekl. unterzeichnete Erklärung, daß sie darauf hingewiesen worden sei, daß bei der Begehung ihrer Wohnung am 13. August 1989 festgestellt worden sei, daß verschiedene Schönheitsreparaturen bis Ende des Jahres 1989 auszuführen seien. In dieser Vereinbarung kann keine wirksame Verpflichtung der Bekl. zur Vornahme einer teilweisen Anfangsrenovierung gesehen werden, weil in dem Protokoll der Zustand der Wohnung nicht festgehalten worden ist und damit nicht ersichtlich ist, welche Schönheitsreparaturen die Bekl. im einzelnen zu Beginn des Mietverhältnisses auszuführen gehabt hätte.

Nach Maßgabe der vorstehend skizzierten Überlegungen war die Bekl., die das Mietverhältnis mit Schreiben vom 24. September 1992 zum 31. Dezember 1992 gekündigt hatte, nur dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen in Bad und Küche auszuführen. Denn nur hinsichtlich dieser Räumlichkeiten waren die üblichen Renovierungsfristen abgelaufen. Das Mietverhältnis hatte insgesamt drei Jahre und vier Monate gedauert. Hinsichtlich dieser Räumlichkeiten steht der Kl. ein Schadensersatzanspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB zu, dessen Umfang später näher dargestellt werden wird. Es ist unstreitig, daß die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 12. November 1992 unter Überreichung eines Besichtigungsberichtes dazu aufgefordert hatte, im einzelnen näher angegebene Schönheitsreparaturen auszuführen und ihr zur Vornahme dieser Arbeiten eine Frist bis zum 31. Dezember 1992 gesetzt hatte. Damit war die Bekl. gemäß § 284 Abs. 1 BGB in Verzug geraten. Mit einem weiteren Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 8. Januar 1993 hatte die Kl. der Bekl. eine weitere Frist bis zum 22. Januar 1993 zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und ihr eine Nachfrist bis zum 1. Februar 1993 gesetzt und dies mit der Ankündigung verbunden, daß sie nach Ablauf der Frist Leistungen der Bekl. ablehnen und Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen werde. Damit sind die formellen Voraussetzungen des § 326 Abs. 1 Satz 1 BGB erfüllt.

2. Die Ansprüche der Kl. bemessen sich zum Teil aber auch unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung. Ein solcher Anspruch ist begründet, wenn der Mieter an sich nicht fällige Schönheitsreparaturen ausführt, dies jedoch in einer unfachmännischen Weise tut, so daß für den Vermieter ein zusätzlicher Aufwand entsteht, um die Spuren der unsachgemäßen Arbeiten des Mieters zu beseitigen. Das ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter sich nicht etwa damit begnügt, eine verdunkelte Rauhfasertapete nachzustreichen, sondern er eine neue Tapete verklebt, dabei aber so unfachmännisch vorgeht, daß Tapetenbahnen sich teilweise überlappen oder ablösen. Damit entsteht für den Vermieter die Notwendigkeit, die sachwidrig geklebten Tapetenbahnen zu entfernen. Gleiches gilt für den Fall, daß Heizkörper, Türen und Türrahmen in laienhafter Weise derart gestrichen werden, daß dicke Lackläufer zurückbleiben bzw. die aufgetragene Farbe Verschmutzungen aufweist. Auch hier entsteht für den Vermieter ein zusätzlicher Aufwand in der Beseitigung der Spuren unsachgemäßer Arbeiten.

3. Die Ansprüche der Kl. beruhen zum Teil aber auf der in dem Mietvertrag enthaltenen Quotenhaftungsklausel. Diese hat folgenden Wortlaut:

"Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten, aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter.

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 2 Jahre zurück 40 %.

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 3 Jahre zurück 60 %.

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 4 Jahre zurück 80 %.

Liegen die Schönheitsreparaturen länger als 5 Jahre zurück 100 %.

Sollte das Mietverhältnis nicht genau nach Jahren enden, gilt als vereinbart, daß pro Monat weitere 1,7 % hinzukommen."

Die Kl. hat im Laufe des Rechtsstreits klargestellt, daß sie ihre Ansprüche auch auf diese Quotenhaftungsklausel stützen will. Die Wirksamkeit einer solchen Klausel hat der Bundesgerichtshof unter der Voraussetzung bejaht, daß sie den Kostenvoranschlag nicht ausdrücklich für verbindlich erklären, die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze am Verhältnis zu den üblichen Renovierungsfristen ausgerichtet sind und dem Mieter nicht untersagt wird, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in kostensparender Eigenarbeit ausführt (BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790). Der Kostenvoranschlag wird in der vorliegenden Klausel nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt. In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Fall war sogar von der Bezugnahme auf einen Kostenvoranschlag "eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachbetriebes" die Rede. In dieser Formulierung hat der BGH keine Verbindlichkeit des Kostenvoranschlags gesehen. Die hier zur Beurteilung anstehende Klausel bleibt sogar dahinter zurück, weil das Wort "auszuwählender" fehlt. Der Klausel läßt sich auch nicht ein an den Mieter gerichtetes Verbot entnehmen, Schönheitsreparaturen vor Ablauf der Mietzeit in Eigenregie durchzuführen. Ebensowenig läßt sich die Feststellung treffen, daß die Klausel die üblichen Renovierungsfristen mißachtet, wie sie oben dargestellt worden sind. Auch in dem Fall des BGH beliefen sich die Prozentsätze der dort zu beurteilenden Klausel auf 20 % nach Ablauf eines Jahres, auf 40 % nach zwei Jahren, auf 60 % nach drei Jahren und auf 80 % nach vier Jahren. Die weiterhin enthaltene Regelung, daß zwischen den einzelnen Prozentstufen pro Monat weitere Stufen von 1,7 % gelten, kann nicht als bedenklich eingestuft werden.

Weiterhin sind keine Bedenken dagegen zu erheben, daß die Kl. ihre Ansprüche teilweise auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und teilweise auf die Quotenhaftungsklausel stützt. Soweit der Kl. fällige Ansprüche zustehen, kann es ihr nicht verwehrt werden, auf diese zurückzugreifen. Ebenso ist es ihr unbenommen, hinsichtlich der nicht fälligen Schönheitsreparaturen sich auf die Quotenhaftungsklausel zu berufen.

Gegenüber der Wirksamkeit der Quotenhaftungsklausel läßt sich im übrigen auch nicht der Einwand erheben, daß hinsichtlich sämtlicher Räume einheitliche Fristen bestimmt werden, während bei den Renovierungsfristen hinsichtlich der Art der Räume unterschieden wird. Diese fehlende Differenzierung erweist sich aber eher für den Vermieter als den Mieter als nachteilig. Obwohl nach drei Jahren die Renovierungsfristen für Küche und Bad in der Regel abgelaufen sind, steht auch insoweit dem Vermieter nach Maßgabe der Quotenhaftungsklausel nur ein Anspruch von 60 % der Renovierungskosten zu. In dem Fall, der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde lag, war in der Tat eine Differenzierung nach Naßräumen und sonstigen Räumen enthalten. In dieser Klausel belief sich aber der Prozentsatz in bezug auf die Naßräume nach zwei Jahren bereits auf 66 %. Die vom BGH gebilligte Klausel erweist sich insoweit als für den Mieter von größerer Belastung.

Grundlage für die Berechnung der Ansprüche der Kl. nach Maßgabe der Quotenhaftungsklausel ist das Gutachten, das der Sachverständige S. im Auftrag der Kl. am 21. Mai 1993 erstellt hat. Dieser ist den Angaben in seinem Gutachten zufolge Maler- und Lackierermeister. Die Berechnungen eines Maler- und Lackierermeisters, der als Sachverständiger tätig ist, sind dem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäfts gleichwertig.

4. Gegenüber den Ansprüchen der Kl. kann die Bekl. nicht den Einwand erheben, daß die Renovierungsarbeiten überflüssig gewesen wären, weil die Kl. nach Rückerhalt der Wohnung sofort mit Modernisierungsarbeiten begonnen habe. Zwar trifft es grundsätzlich zu, daß ein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen entfallen kann, wenn diese durch anschließende Modernisierungs- und Umbauarbeiten des Vermieters zunichte gemacht werden würden. Davon kann allerdings hier nicht ausgegangen werden. Allein die Tatsache, daß die Kl. nach Rückerhalt der Wohnung die vorhandenen Kachelöfen hat abreißen und eine Zentralheizung einbauen lassen, würde nicht zur Vernichtung vorher vorgenommener Renovierungsarbeiten geführt haben. Wie die von dem Sachverständigen S. im Rahmen seiner Begutachtung angefertigten Fotografien zeigen, sind die Heizkörper sowie die Heizrohre in einer Art und Weise verlegt, daß sie irgendwelche zuvor vorgenommenen Renovierungsarbeiten nicht beeinträchtigen würden. Hinter den verlegten Kupferrohren zeigen sich auch keine Spuren von Schweißarbeiten. Die Kupferrohre sind, wie aus den Fotografien ersichtlich ist, verlötet worden. Die Entfernung von Kachelöfen beeinträchtigt auch nicht zuvor vorgenommene Renovierungsarbeiten.

5. Auch der Einwand der Bekl. ist nicht berechtigt, daß bereits einige in der Wohnung befindlichen Möbel des Nachfolgemieters die Vornahme von Renovierungsarbeiten behindert hätten. Auf den eingereichten Fotografien sind solche Möbelstücke jedenfalls nicht zu erkennen. Im übrigen ist nicht ersichtlich, daß die allein in bezug auf Küche und Bad geschuldeten Renovierungsarbeiten durch einzelne in der Wohnung befindliche Einrichtungsgegenstände wesentlich behindert sein sollten. Das gilt namentlich auch für eine unmontierte, im Raum stehende Duschkabine.

6. Schließlich kann die Bekl. auch nicht die im einzelnen von der Kl. vorgetragenen Mängel pauschal bestreiten. Die Kl. hat den Zustand der Wohnung durch Vorlage des Gutachtens des bereits zitierten Sachverständigen detailgetreu beschrieben. Jedoch kann die Bekl. die substantiierte Darstellung des Sachverständigen nur durch eine ebenso substantiierte Gegendarstellung entkräften. Auch der Hinweis der Bekl., daß nach Rückgabe der Wohnung mit Arbeiten begonnen worden sei, rechtfertigt nicht die Behauptung, daß die vorhandenen Schäden auf diese zurückzuführen seien. Der substantiierten Darstellung des Sachverständigen ist zu entnehmen, daß es sich hierbei ausschließlich um die Folgen nicht durchgeführter bzw. mangelhaft durchgeführter Renovierungsarbeiten handelt.

7. Gegenüber den Ansprüchen der Kl. kann die Bekl. nicht die Einrede der Verjährung nach § 558 Abs. 1 BGB erheben. Nach der genannten Vorschrift beträgt die Verjährungsfrist sechs Monate. Sie beginnt mit dem Zeitpunkt, in welchem der Vermieter die Sache zurückerhält, § 558 Abs. 2 BGB. Der Beginn der Verjährungsfrist ist nicht auf den 12. November 1992 festzulegen, den Tag, an dem die Kl. die Wohnung durch ihren Geschäftsführer besichtigen ließ. Denn mit dieser Besichtigung war eine Rückgabe der Wohnung noch nicht verbunden. Eine Rückgabe i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB setzt grundsätzlich eine Veränderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, der durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von den Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen (BGH, NJW 1991, 2416, 2418 unter II 5 b bb). Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt, wenn der Mieter (gemeint wohl: Vermieter, d. Red.) nicht die Möglichkeit hat, das Mietobjekt seinerseits in Besitz zu nehmen, sondern nur während des Besitzes des Mieters einen von diesem gestatteten Zutritt erhält, um sich in den Mieträumen umzusehen (BGH, aaO.). So war es hier.

Die Bekl. trägt selbst vor, daß sie die Schlüssel erst am 21. Dezember 1992 einer Frau Heide Sp. ausgehändigt habe. Aber auch die Übergabe der Schlüssel an die genannte Person ist nicht geeignet, den Zeitpunkt der Rückgabe auf den 21. Dezember 1992 festzulegen. Die Kl. hat geltend gemacht, es handele sich bei dieser Dame um eine Bekannte des Geschäftsführers S., die in dessen Unternehmen jedoch nicht tätig sei. Sie sei die Geschäftsführerin der Firma S. Grundstücksverwaltungs GmbH & Co. KG, jedoch nicht an der Kl. beteiligt. Maßgeblich für den Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung kann deshalb allenfalls der Zeitpunkt angesehen werden, zu dem Frau Sp. die Schlüssel an einen zum Empfang berechtigten Mitarbeiter der Kl. weitergeleitet hat. Eine andere Betrachtungsweise wäre allenfalls dann gerechtfertigt, wenn die Bekl. hätte darlegen können, daß sie Frau Sp. in den Geschäftsräumen der Kl. in der Lstraße angetroffen hätte. Diese Frage ist in der mündlichen Verhandlung am 27. Oktober 1994 erörtert worden. Die Bekl. hat sich nicht in der Lage gesehen, nähere Angaben zu machen.

Von einem Rückerhalt der Wohnung am 22. Dezember 1992 könnte allenfalls dann ausgegangen werden, wenn die Bekl. hätte beweisen können, daß an diesem Tag bereits Handwerker in ihrer ehemaligen Wohnung tätig gewesen wären. Diesen Beweis hat die Bekl. nicht zu führen vermocht. Die Zeugin P. hat zwar in ihrer Vernehmung vor der Kammer am 22. Juni 1995 angegeben, daß im Dezember bereits Umbauarbeiten in der Wohnung stattgefunden hätten. Sie war aber nicht in der Lage anzugeben, ob diese schon vor Weihnachten begonnen haben. Es läßt sich deshalb nicht die Feststellung treffen, daß Frau Sp. die Schlüssel zu einem Zeitpunkt, der vor den Weihnachtsfeiertagen lag, der Kl. ausgehändigt haben muß.

Die Verjährungsfrist wurde deshalb rechtzeitig unterbrochen, als die Kl. die Klageschrift am 24. Juni 1993 unter Beifügung des erforderlichen Kostenvorschusses einreichte und diese der Bekl. am 9. Juli 1993 zugestellt wurde, § 209 Abs. 1 BGB, § 270 Abs. 3 ZPO.

Es entspricht dem Gerechtigkeitsempfinden, daß der zu Schönheitsreparaturen verpflichtete Mieter sich mit einem Prozentsatz an Reparaturen beteiligt, wenn bei Auszug Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Ohne eine Quotenhaftungsklausel müßte der Mieter sonst keine Schönheitsreparaturen ausführen, wenn sie nicht fällig sind. Die Rechtsprechung hält deshalb solche prozentualen Abgeltungsklauseln für grundsätzlich wirksam. Zweifelhaft ist allerdings die letzte Stufe einer solchen Vereinbarung, wonach zum Schluß 100 % der erforderlichen Kosten zu zahlen sind. Dies würde einen Zahlungsanspruch des Vermieters in voller Höhe begründen, ohne daß er nach § 326 BGB mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung vorgehen müßte. Die Voraussetzungen des § 326 BGB dürfen jedoch nicht durch Formularmietvertrag abbedungen sein.

Deshalb hielt das LG Berlin (ZK 64, GE 1992, 1331) die gesamte Quotenhaftungsklausel für unwirksam. Anderer Ansicht ist die 67. Kammer des LG Berlin. In ihrem Urteil vom 13. Juli 1995, das die entgegenstehende Auffassung der 64. Kammer nicht erwähnt, hält die Kammer die Klausel für grundsätzlich wirksam.

Ergänzungsbedürftig sind allerdings die Ausführungen des Gerichts zur Verjährung. Soweit es um einen Schadensersatzanspruch nach § 326 BGB wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geht, beginnt die Verjährung nach § 558 BGB nicht mit Rückgabe der Mietsache, sondern mit der Entstehung des Schadensersatzanspruches durch die Fristsetzung und mit der Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB.