Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Allgemeine Geschäftsbedingungen; Aushandeln; Individualvereinbarung; Schönheitsreparaturen in Treppenhaus und Keller; Umfang von Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Zwischenmietern

1. Die mietvertragliche Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag (Vermietung eines Wohnkomplexes mit 169 Mietwohnungen und 48 Stellplätzen auf zehn Jahre)

㤠7 Instandhaltung

1. ...

2. Schönheitsreparaturen sind vom Mieter fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre ...

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Der Mieter darf mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen ..."

betrifft nicht die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Treppenhäusern und KeIIern.

2. Die Verpflichtung zum Anstrich von Wänden und Decken der Treppenhäuser und Keller des Hauses kann sich jedoch aus einer weiteren Vertragsbestimmung im Generalmietvertrag ergeben, wonach der Mieter die „Mieträume" frisch getüncht zurückzugeben hat.

3. Der Umstand, dass eine derartige Regelung bereits im Rahmen eines früheren Vertrages ausgehandelt wurde, führt jedenfalls dann dazu, dass die entsprechende Regelung auch in einem später geschlossenen Vertrag als ausgehandelt gilt, wenn die Ablösung des ursprünglichen Vertrages durch den Folgevertrag auf Betreiben des Vertragspartners des Klauselverwenders erfolgt und der Folgevertrag den alten, noch laufenden Vertrag ersetzt.

(Leitsätze zu 2 und 3. von der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Verpflichtung der Bekl. zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen. Die Kl., ein geschlossener Immobilienfonds, vermietete an die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1), ein überregional operierendes Immobilienunternehmen, das mit Ausgliederungs- und Übernahmevertrag vom 29. August 2006 Teile ihres Vermögens als Gesamtheit auf die Bekl. zu 2) und 3) übertrug, mit Generalmietvertrag vom 1./4. April 1996 einen aus mehreren Baukörpern bestehenden Wohnkomplex mit 169 Mietwohnungen und 48 Stellplätzen. In dem auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrag heißt es u. a.:

㤠7 Instandhaltung

1. ...

2. Schönheitsreparaturen sind vom Mieter fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre ...

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle vier Jahre durchzuführen,

- in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre,

- in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Der Mieter darf mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3. Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen ...

4. ...

5. ...

§ 10 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind, soweit sie nicht zum Zeitpunkt der Beendigung der Mietzeit weitervermietet sind, besenrein, frisch getüncht und mit sämtlichen Schlüsseln in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Auf Verlangen des Vermieters sind vom Mieter eingebrachte Installationen sowie eingebohrte Löcher zu beseitigen. Anstehende Schönheitsreparaturen müssen ausgeführt sein.

2. ..."

Dieser Vertrag löste den (...) Vertrag vom 25./27. Juli 1994 ab, den die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) als Mieterin mit der Grundstücksgesellschaft K. GbR geschlossen hatte. Betreffend anderer Objekte wurden entsprechende Verträge geschlossen. Im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss 1994 schlug der Mitarbeiter H. der Bekl. zu 1) in einem hausinternen Vermerk vom 24. Juni 1994 u. a. die Änderung der §§ 7 und 10 vor. Dieser Vermerk wurde mit Schreiben der Bekl. zu 1) vom 28. Juni 1994 an die für die damalige Vermieterin den Vertrag gestaltenden Rechtsanwälte mit der Bitte übersandt, dessen Inhalt in den Mietverträgen zu berücksichtigen.

Mit Beendigung des Generalmietvertrages zum 14.4.2006 wurden seitens der Bekl. Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern der Objekte nicht durchgeführt.

Mit seinem am 9. August 2007 verkündeten und der Kl. am 5. September 2007 zugestellten Urteil hat das Landgericht Berlin die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen. Zur Begründung führt das Landgericht u. a. aus, dass es sich bei den streitgegenständlichen Vertragsklauseln um von der Kl. gestellte, im Einzelnen nicht ausgehandelte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, die wegen eines unzulässigen Summierungseffektes nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam seien.

Dagegen legte die Kl. Berufung ein.

II. Die Berufung [...] hat in Höhe eines Teilbetrages von 13.310 € Erfolg. Die Bekl. zu 1) wäre vertraglich verpflichtet gewesen, in den Treppenhäusern und Kellern der Wohnanlage Wände und Decken zu streichen. Da die Bekl. zu 1) die Ausführung dieser Arbeiten verweigert hat, steht der Kl. insoweit gemäß §§ 281, 280 BGB ein Schadensersatzanspruch zu. Die Bekl. zu 2) und 3) haften für diesen Schadensersatzanspruch gemäß § 133 UmwG i.V.m. § 421 BGB. Ein weitergehender Schadensersatzanspruch steht der Kl. gegen die Bekl. nicht zu, da die Bekl. zu 1) nicht verpflichtet war, die weiteren von der Kl. geforderten Arbeiten (Streichen von Treppengeländer, Handläufen, Hauseingangstüren, Innentüren und Stahlumfassungszargen, Erneuern von dauerelastischen Versiegelungen sowie Beseitigung von Graffiti) in den Treppenhäusern und Kellern durchzuführen.

1. Die Verpflichtung der Bekl. zu 1), in den Treppenhäusern und Kellern der Wohnanlage Wände und Decken zu streichen, ergibt sich aus § 10 Ziffer 1 des Generalmietvertrages (im Folgenden: MV) vom 1./4. April 1996. In dieser Vertragsklausel hat die Bekl. sich u. a. verpflichtet, die Mieträume frisch getüncht zurückzugeben. Dass Malerarbeiten erforderlich waren, ergibt sich aus dem Rückgabeprotokoll sowie der Aufstellung über notwendige Schönheitsreparaturen und wird von den Bekl. auch nicht ernsthaft in Zweifel gezogen.

a) Die Sätze 1 und 2 dieser Klausel betreffen entgegen der Ansicht der Bekl. nicht nur die Mietwohnungen, sondern sämtliche Mieträume und damit auch Treppenhäuser und Keller. Es ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien den Begriff „Mieträume" innerhalb des Generalmietvertrages einheitlich gebrauchen wollten. Wie sich aus den Regelungen in § 1 Ziffer 2, § 3 Ziffer 6, § 9 und insbesondere § 7 Ziffer 1 zeigen, haben die Parteien die Begriffe „Mieträume" und „Wohnräume" nicht synonym verwendet, vielmehr umfasst der Begriff „Mieträume" neben den Wohnungen auch die weiteren, an die Bekl. zu 1) vermieteten Räume, d. h. insbesondere die Treppenhäuser und Keller. Satz 3 dieser Klausel, d. h. die Verpflichtung der Bekl. zu 1), bei Beendigung der Mietzeit die anstehenden Schönheitsreparaturen durchzuführen, beinhaltet nur eine Bezugnahme auf die Regelung in § 7 Ziffer 2 des Mietvertrages und betrifft deshalb nur die Wohnungen.

Die Verpflichtung, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit frisch getüncht, d. h. gestrichen zurückzugeben, umfasst deshalb auch die Treppenhäuser und Keller der von der Kl. an die Bekl. vermieteten Häuser.

b) Diese Verpflichtung hat die Bekl. zu 1) auch wirksam übernommen, auf §§ 305 ff. BGB können die Bekl. sich jedenfalls in Bezug auf § 10 Ziffer 1 MV nicht berufen. Ob es sich bei dem streitgegenständlichen Vertragswerk um von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, kann dahinstehen, denn jedenfalls § 10 Ziffer 1 MV wurde zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. „Aushandeln" i.S.d. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB setzt nach der Rechtsprechung des BGH mehr als „Verhandeln" voraus. Der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen; der Vertragspartner muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen (BGHZ 104, 236). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

aa) Dies folgt bereits aus der Geschichte des Vertragsschlusses. Wie die Bekl. selbst auf Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 12. April 2007 vortragen, stellt der streitgegenständliche Generalmietvertrag in der Fassung vom 1./4. April 1996 das Ergebnis langfristiger Vertragsverhandlungen zwischen der Kl. bzw. weiteren damaligen Konzerngesellschaften der B.gesellschaft einerseits und der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1), der G.-Aktiengesellschaft andererseits dar. Erste Vertragsentwürfe „kursierten" nach dem Vortrag der Bekl. bereits im Jahr 1994. Der erste der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) vorliegende Vertragsentwurf, der von der Kanzlei K. & L. erstellt wurde, datiert vom 22. Juni 1994, § 10 (Beendigung der Mietzeit) besteht nur aus einem Absatz, welcher wie folgt lautet:

„Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit besenrein, frisch getüncht und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. Auf Verlangen des Vermieters sind vom Mieter eingebrachte Installationen sowie eingebohrte Löcher zu beseitigen. Anstehende Schönheitsreparaturen müssen ausgeführt sein."

Am 24. Juni 1994 fertigte der damalige Mitarbeiter der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1. H. einen Aktenvermerk über die aus Sicht der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1. klärungsbedürftigen Punkte in dem Vertragsentwurf. Eingeleitet wird dieser Vermerk mit dem Satz

„Nach Durchsicht der uns überlassenen Vertragsentwürfe ... teilen wir mit, dass nachfolgende Punkte unbedingt noch geklärt werden müssen."

Zu § 10 (Beendigung der Mietzeit) wird in dem Vermerk ausgeführt:

„Die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit besenrein, frisch ,getüncht' und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben, ist wohl ein Ding der Unmöglichkeit.

Auch eine Verpflichtung, dass wir anstehende Schönheitsreparaturen zu diesem Zeitpunkt ausführen, kann keinesfalls hingenommen werden. Hier muss vielmehr eine Regelung aufgenommen werden, dass der Vermieter in die bestehenden Verträge zwischen G. und G.-Mieter eintritt."

Mit Schreiben vom 28. Juni 1994 übermittelte die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) diesen Aktenvermerk an die Kanzlei K. & L. und bat um Berücksichtigung der Änderungswünsche.

Am 25./27. Juli 1994 kam es dann zum Abschluss eines Mietvertrages über das streitgegenständliche Mietobjekt. Der Wortlaut von § 10 Ziffer 1 dieses Vertrages entspricht bis auf ein Wort („untervermietet" statt „weitervermietet") dem im Tatbestand wiedergegeben Wortlaut von § 10 Ziffer 1 des streitgegenständlichen Generalmietvertrags vom 1./4. April 1996.

Mit ihrem an die Kanzlei K. & L. gerichteten Schreiben vom 10. Juli 1995 teilte die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) mit, dass die abgeschlossenen Generalmietverträge aus vielerlei Gründen einer Aktualisierung bedürfen. In ihrem Schreiben schlägt die Rechtvorgängerin der Bekl. zu 1) sodann eine Reihe von Änderungs- und Anpassungswünschen mit, eine Änderung von § 10 des Mietvertrages vom 25./27. Juli 1994 wird in diesem Schreiben nicht vorgeschlagen. Mit Schreiben vom 4. September 2005 teilt die Kanzlei K. & L. der Rechtvorgängerin der Bekl. zu 1) mit, dass sie neue Generalmietverträge ausgearbeitet habe, in denen die Änderungswünsche der Mieterseite weitgehend berücksichtigt worden seien. Mit Schreiben vom 11. Januar 1996 teilt die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) der Kanzlei K. & L. Änderungswünsche in Bezug auf die Entwürfe der Generalmietverträge mit. Mit Schreiben vom 11. Januar 1996 bitte die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) die Kanzlei K. & L. um mehrere Änderungen des Vertragstextes, u. a. bitte sie, in § 10 Absatz 1 den Zusatz „sofern nicht § 10 Abs. 2 gilt, müssen die Mieträume ..." aufzunehmen.

Am 1./4. April 1996 wird der streitgegenständliche Mietvertrag unterzeichnet.

bb) Dieser Ablauf der Vertragsverhandlungen zeigt, dass die Kl. den gesetzesfremden Kerngehalt von § 10 Ziffer 1 MV inhaltlich ernsthaft zur Disposition gestellt und der Bekl. zu 1) bzw. deren Rechtsvorgängerin eine Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen eingeräumt hat, die Bekl. zu 1) bzw. deren Rechtsvorgängerin hatte die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen.

aaa) Durch die mit Schreiben vom 28. Juni 1994 erfolgte Übersendung des Vermerks vom 24. Juni 1994 hat die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) u. a. auch eine Änderung von § 10 des Vertragsentwurfes vom 22. Juni 1994 gefordert. Diesem Änderungswunsch hat die Kanzlei K. & L. für die Kl. (überwiegend) entsprochen, indem sie den Entwurf vom 22. Juni 1994 wie folgt geändert haben (die Änderungen sind durch Fettdruck kenntlich gemacht):

㤠10 Beendigung der Mietzeit

1. Die Mieträume sind, soweit sie nicht zum Zeitpunkt der Beendigung der Mietzeit untervermietet sind, besenrein, frisch getüncht und mit sämtlichen Schlüsseln in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Auf Verlangen des Vermieters sind vom Mieter eingebrachte Installationen sowie eingebohrte Löcher zu beseitigen. Anstehende Schönheitsreparaturen müssen ausgeführt sein.

2. Soweit zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages einzelne Wohnungen untervermietet sind, werden die diesbezüglichen Untermietverträge als Hauptmietverträge zwischen Untermieter und Vermieter fortgesetzt.

Etwa geleistete Vorauszahlungen werden auf den Zeitpunkt der Vertragsbeendigung abgerechnet und ausgeglichen; die Beitreibung eventueller Mietrückstände obliegt dem Mieter."

Mit diesen Änderungen hat die Kl. dem Begehren der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) auf Änderung von § 10 des Mietvertrages ganz offensichtlich in ausreichendem Maße Rechnung getragen; dem Vortrag der Bekl. ist jedenfalls nicht zu entnehmen, dass seinerzeit weitergehende Änderungswünsche vorgebracht, aber nicht erfüllt worden seien.

bbb) Mit Schreiben vom 10. Juli 1995 begehrt die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) umfangreiche Vertragsänderungen des Mietvertrages vom 25./27. Juli 1994. Aus dem Umstand, dass § 10 in diesem Schreiben trotz der übrigen, umfangreichen Änderungen nicht genannt wird, kann geschlossen werden, dass die Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) den Inhalt dieser Regelung geprüft und gebilligt hat.

ccc) Unerheblich ist, dass dem mit Schreiben vom 11. Januar 1996 in Bezug auf § 10 geäußerten Änderungswunsch der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 1) nicht entsprochen wurde. Der für § 10 Ziffer 1 gewünschte Zusatz „sofern nicht § 10 Absatz 2 gilt, müssen die Mieträume ..." hat keinen eigenen Regelungsgehalt. Die Herausnahme von weitervermieteten Wohnungen, die Gegenstand der Regelung in § 10 Ziffer 2 sind, aus den sich aus § 10 Ziffer 1 ergebenden Pflichten der Bekl. zu 1) ergibt sich bereits aus dem Vertragstext „soweit sie nicht zum Zeitpunkt der Beendigung der Mietzeit weitervermietet sind". Der mit Schreiben vom 11. Januar 1996 für § 10 Ziffer 1 gewünschte Zusatz war damit überflüssig.

Dem Inhalt des Schreibens vom 11. Januar 1996 kann aber entnommen werden, dass die Bekl. zu 1) bzw. deren Rechtsvorgängerin den ihr vorliegenden Vertragsentwurf und insbesondere den vorliegend erheblichen § 10 Ziffer 1 erneut umfassend und eingehend geprüft und - mit Ausnahme der gewünschten, aus Sicht des Gerichtes aber „überflüssigen" Änderung - gebilligt hat.

cc) Das Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme bestätigt dieses Ergebnis. Der von den Zeugen wiedergegebene Ablauf der Vertragsverhandlungen deckt sich mit der obigen Darstellung der Abläufe. Die Zeugen E. und Dr. B. haben übereinstimmend erklärt, dass über den streitgegenständlichen Vertrag lange und umfassend verhandelt wurde.

dd) Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist vorliegend auch zu berücksichtigen, dass die Rückgabeklausel in 10 Nr. 1 des Vertrages aus dem Jahr 1994 ausgehandelt worden ist. Der Umstand, dass eine Regelung bereits im Rahmen eines früheren Vertrages ausgehandelt wurde, führt jedenfalls dann dazu, dass die entsprechende Regelung auch in einem später geschlossenen Vertrag als ausgehandelt gilt, wenn es sich bei dem späteren Vertrag nicht um einen neuen, weiteren Vertrag handelt, sondern es sich bei dem später geschlossenen Vertrag um einen Folgevertrag handelt, der den ursprünglichen Vertrag ablöst. Dies muss jedenfalls dann gelten, wenn die Ablösung des ursprünglichen Vertrages durch den Folgevertrag - wie vorliegend - auf Betreiben des Vertragspartners des Klauselverwenders erfolgt und der Folgevertrag den alten, noch laufenden Vertrag ersetzt. Die vom Landgericht zitierte Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, NJW 1979, 367) ist nicht einschlägig, sie betrifft einen anderen Sachverhalt, nämlich den Abschluss zweier voneinander unabhängiger Verträge.

c) ...

d) Der Vortrag der Kl. zur Anspruchshöhe ist entgegen der Ansicht der Bekl. ausreichend. Aufgrund des Hinweises des Landgerichts vom 22. März 2007 hat die Kl. die Einzelpositionen durch Vorlage der Anlagen aufgeschlüsselt und damit zur Schadenshöhe über die Angaben in den (vorausgegangenen) Anlagen, auf die sich der landgerichtliche Hinweis bezog, hinaus weiter vorgetragen. Die Bekl. haben diesen Vortrag nicht ausreichend bestritten, sie haben insbesondere nicht dargelegt, warum die in Ansatz gebrachten Massen und Preise unrichtig bzw. nicht ortsüblich oder angemessen sein sollen. Sie haben insbesondere nicht dargelegt, welche Massen und Preise ihrer Auffassung nach zutreffend sein sollen, obwohl die Bekl. zu 1) als überregional operierendes Immobilienunternehmen hierzu in der Lage sein müsste. Sie haben auch nicht dargelegt, warum es erforderlich sein sollte, für jedes Treppenhaus einen gesonderten Kostenvoranschlag einzuholen. Sie hat nicht vorgetragen, warum der Renovierungsaufwand der jeweiligen Treppenhäuser voneinander abweichen sollte. Aufgrund der Gleichheit der betroffenen Treppenhäuser reicht deshalb die Einholung von „Musterangeboten" aus.

e) Der Zinsanspruch, der nach Grund und Höhe nicht bestritten ist, ergibt sich aus §§ 286, 288 BGB.

2. Ein weitergehender Anspruch steht der Kl. nicht zu. Die Bekl. zu 1) war nicht verpflichtet, die weiteren von der Kl. geforderten Arbeiten (Streichen von Treppengeländer, Handläufen, Hauseingangstüren, Innentüren und Stahlumfassungszargen, Erneuern von dauerelastischen Versiegelungen sowie Beseitigung von Graffiti) in den Treppenhäusern und Kellern durchzuführen.

a) Es kann dahinstehen, ob § 7 Ziffer 2 MV - wie das Landgericht meint - einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB unterliegt und dieser nicht standhält. § 7 Ziffer 2 MV verpflichtet die Bekl. nämlich nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern.

Wie die Kl. auf Seite 2 ihres Schriftsatzes vom 31. Januar 2007 zutreffend ausführt, ist der Mietvertrag hinsichtlich des räumlichen Umfangs der Reparaturpflichten der Bekl. zu 1) nicht eindeutig. Diese Frage ist deshalb durch Auslegung zu klären. Die hiernach gemäß §§ 133, 157 BGB vom Gericht vorzunehmende Auslegung hat vom Wortlaut der Erklärung auszugehen, sie muss den Kontext der Erklärung sowie die Verkehrssitte beachten und den verfolgten Zweck sowie die Interessen der Beteiligten würdigen.

Für die Auslegung, dass in § 7 Ziffern 2 und 3 MV nur die Durchführung von Schönheitsreparaturen in den Wohnungen geregelt ist, sprechen im Wesentlichen die folgenden Gründe:

aa) Die Formulierung in § 7 Abs. 2 MV entspricht § 28 Abs. 4 Satz 4 der II. BV sowie § 7 Abs. 2 des Muster-Wohnraummietvertrages des BMJ. Beide Regelungen betreffen ausschließlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Wohnräumen.

bb) Bei § 7 Ziffern 2 und 3 des Mietvertrages handelt es sich um Klauseln, die nach ihrem Wortlaut auf Wohnraummietverträge zugeschnitten sind und tatsächlich auch so oder ähnlich nur in Verträgen zu finden sind, die Wohnräume betreffen (vgl. beispielhaft AG Pankow-Weißensee, WuM 2007, 192; AG München, WuM 1997, 367; BayObLG, WuM 1987, 344).

Die in § 7 Ziffer 2 genannten „anderen Nebenräume" umfassen mithin nach der Verkehrssitte nicht Treppenhäuser und Kellerflure, sondern nur Nebenräume der Wohnung wie z. B. Abstellkammer, Speisekammern usw.

cc) Die in § 7 Ziffer 3 des Mietvertrages in Bezug auf die Zeitintervalle geregelten Ausnahmen betreffen nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut nur die Wohnungen und nicht die Treppenhäuser und Keller. Es ist aber kein Grund ersichtlich, warum sich diese Ausnahmen nicht auf alle der Renovierungspflicht unterliegenden Räume beziehen sollten. Aus dieser Regelung einer Ausnahme kann deshalb geschlossen werden, dass sich auch die in § 7 Ziffer 2 zu findende Regel lediglich auf die Wohnräume beziehen soll.

dd) Gemäß § 7 Ziffer 5 des Mietvertrages steht die Bekl. zu 1) „dafür ein, dass die Vorschriften des Abs. 1 bis 3 auch im Verhältnis zu den Endmietern vereinbart werden". Auch diese Verpflichtung kann sich nur auf die Wohnungen und nicht auf die Treppenhäuser bzw. Keller beziehen und spricht deshalb für die hier vorgenommene Auslegung.

ee) Entgegen der Ansicht der Kl. folgt aus der Regelung in § 7 Ziffer 1 des Mietvertrages nicht, dass die Ziffern 2 und 3 des § 7 auch Treppenhäuser und Keller mit umfassen. Ziffer 1 betrifft Schadensersatzpflichten, die Ziffern 2 und 3 dagegen die hiervon zu trennende Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.

b) Eine Verpflichtung zur Durchführung von umfassenden Schönheitsreparaturen ergibt sich auch nicht aus § 10 Ziffer 1 Satz 1 MV. Diese Regelung verpflichtet die Bekl. nur, die Mieträume besenrein, frisch getüncht und mit sämtlichen Schlüsseln in einwandfreiem Zustand zurückzugeben. Auf die Pflicht der Bekl. zu 1) zur Rückgabe der Mieträume in einwandfreiem Zustand kann die Kl. ihre Schadensersatzansprüche nicht stützen, da diese Pflicht sich nur auf die Beseitigung von Schäden (im Sinne von § 7 Ziffer 1 und 7 a des Mietvertrages) bezieht und nicht auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen.

c) Auch § 10 Ziffer 1 Satz 3 MV („Anstehende Schönheitsreparaturen müssen ausgeführt sein") verpflichtet die Bekl. zu 1) nicht zur Durchführung der weiteren Arbeiten in den Treppenhäusern und Kellern. Diese Regelung bezieht sich, wie oben dargelegt, auf § 7 Ziffer 2 MV und damit nur auf die Wohnungen.

III. Die Revision war zuzulassen, da die Sache grundsätzliche Bedeutung hat und eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Rechtsfortbildung oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich ist (§ 543 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 2 ZPO n. F.).

[...]

Hat der gewerbliche Zwischenmieter in einem Generalmietvertrag die Schönheitsreparaturen durch eine in Wohnraummietverträgen übliche Klausel übernommen, ist er nicht zu umfassenden Renovierungsarbeiten in den Treppenhäusern und Kellern verpflichtet. Die Verpflichtung zum Anstrich von Wänden und Decken der Treppenhäuser und Keller des Hauses kann sich jedoch aus einer weiteren Vertragsbestimmung im Generalmietvertrag ergeben, wonach der Mieter die „Mieträume" frisch getüncht zurückzugeben hat.

Ein geschlossener Immobilienfonds vermietete an ein überregional operierendes Immobilienunternehmen mit Generalmietvertrag vom 1./.4. April 1996 einen aus mehreren Baukörpern bestehenden Wohnkomplex mit 169 Mietwohnungen und 48 Stellplätzen. In § 7 des Mietvertrages war eine in Wohnraummietverträgen übliche Schönheitsreparaturklausel mit Fristen vereinbart, die in Ausnahmefällen verlängert oder nach dem Grad der Abnutzung verkürzt werden konnten. Ferner war in § 10 vereinbart, dass der Mieter die „Mieträume" frisch getüncht zurückzugeben hatte, soweit sie zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses nicht „weitervermietet" waren. Der Vertrag von 1996 löste einen Vertrag von 1994 ab, dem Verhandlungen über die Formulierung der Klauseln vorausgegangen waren. Bei Beendigung des Generalmietvertrages im Jahre 2006 wurden von der Mieterin Schönheitsreparaturen in den Treppenhäusern und Kellern des Objektes nicht durchgeführt, woraufhin der Vermieter sie auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch nahm.

Das Landgericht wies die Klage ab, weil es sich um nicht ausgehandelte Allgemeine Geschäftsbedingungen handele, die wegen des Summierungseffekts unwirksam seien. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein.

Das KG gab der Berufung insoweit statt, als der Vermieter Schadensersatz dafür verlangt hatte, dass der gewerbliche Zwischenmieter in den Treppenhäusern und Kellern der Wohnanlage die Wände und Decken nicht gestrichen hatte.

Die Verpflichtung dazu ergebe sich aus § 10 des Mietvertrages, wonach der Mieter „Mieträume" frisch getüncht zurückzugeben gehabt hätte. Der Begriff der „Mieträume" habe auch die Treppenhäuser und Keller umfasst. Die entsprechende Klausel sei auch ausgehandelt worden, wie sich aus den Vertragsverhandlungen der Parteien ergebe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass bereits der Wortlaut des entsprechenden - ausgehandelten - Passus des Vertrages von 1994 dem Wortlaut des Vertrages von 1996 - bis auf „untervermietet" statt „weitervermietet" - entsprochen habe. Der Umstand, dass eine derartige Regelung bereits im Rahmen des früheren Vertrages ausgehandelt worden sei, führe dazu, dass die entsprechende Regelung auch in dem späteren Vertrag als ausgehandelt gelte, wenn - wie hier - die Ablösung des ursprünglichen Vertrages durch den Folgevertrag auf Betreiben des Vertragspartners des Klauselverwenders erfolgt sei und der Folgevertrag den alten, noch laufenden Vertrag ersetzt habe.

Dagegen sei die gewerbliche Zwischenmieterin nicht zum Streichen der Treppengeländer, Handläufe, Hauseingangstüren, Innentüren nebst Stahlumfassung, zur Erneuerung von dauerelastischen Versiegelungen sowie zur Beseitigung von Graffiti verpflichtet gewesen. Für die Auslegung der in § 7 vereinbarten Schönheitsreparaturklausel, dass nur die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Wohnräumen geschuldet werde, spreche, dass die Formulierung dem § 28 Abs. 4 Satz 4 der II. BV entspreche, der ausschließlich die Durchführung von Schönheitsreparaturen in Wohnräumen regele. Die Klausel sei zudem nach ihrem Wortlaut auf Wohnräume zugeschnitten und tatsächlich auch so oder ähnlich in derartigen Verträgen zu finden.