Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Fabrikat weiß; Farbwahlklausel; Weißen von Decken

Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach „... die Schönheitsreparaturen ... das Weißen der Decken und Oberwände ... umfassen", ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

(...) Dem Kl. steht aufgrund der Ziffer 5.0 des mit den Bekl. geschlossenen Vergleichs vom 27.3.2007/28.3.2007 der vom Amtsgericht zuerkannte restliche Schadenersatzanspruch in Höhe von 2.121,73 € zu.

a. Die Bekl. haben sich wirksam zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 5.000 € abzüglich der anzurechnenden Kaution von 878,27 € verpflichtet. Der Vergleich ist nicht gemäß § 779 Abs. 1 BGB unwirksam. Danach ist ein Vergleich dann unwirksam, wenn der nach dem Inhalt des Vertrages als feststehend zugrunde gelegte Sachverhalt der Wirklichkeit nicht entspricht und der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden sein würde.

aa. Dies setzt zunächst voraus, dass ein Sachverhalt oder das Bestehen eines Rechtsverhältnisses als feststehend zugrunde gelegt wird, der sich als unrichtig erweist. Dazu gehören alle Verhältnisse tatsächlicher und rechtlicher Art, die die Parteien dem Vergleich zugrunde gelegt haben, von denen sie bei Abschluss des Vergleichs ausgegangen sind, der also von ihnen nach dem Inhalt des Vergleichs als Grundlage wesentliche Voraussetzung für die erzielte Beilegung ihres Streits betrachtet wird und sich außerhalb des Streits oder der Ungewissheit befindet (vgl. Palandt, BGB, 67. Aufl. § 779 Rn. 14/15).

Vorliegend ist es zwar grundsätzlich zutreffend, dass die Schönheitsreparaturen nach § 3 Ziffer 4 des geschlossenen Mietvertrages vom 9.1.1986 - entgegen der ursprünglichen Annahme der Parteien - nicht wirksam auf die Bekl. übertragen worden sind, so dass sie als Mieter grundsätzlich nicht zu deren Vornahme nach den gesetzlichen Regelungen verpflichtet sind, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. In § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages ist nämlich die Regelung enthalten, dass „die Schönheitsreparaturen ... das Weißen der Decken und Oberwände ... umfassen", was eine unangemessene Benachteiligung enthält und daher einer Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB insgesamt nicht standhält. Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Wohnung insgesamt oder in Teilen einem bestimmten Farbton vorschreiben, bspw. „die Räume sind weiß gestrichen zurückzugeben" sind unwirksam (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rn. 176; Langenberg, Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau, 3. Aufl., Seite 75 Rn. 201; LG Lübeck, Urteil vom 21.11.2000 - 14 S 221/00 - NZM 2002, 485; LG Hamburg, Urteil vom 9.10.2007 - 316 S 35/07 - NZM 2008, 40; LG Berlin, Urteil vom 2.11.2007 - 63 S 407/06 - GE 2008, 869; allg.: BGH, Urteil vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06 - NJW 2007, 1743). Sie beschränken den Mieter nämlich deshalb unangemessen, weil er bei der Farbwahl bzgl. der Herrichtung seiner Wohnung weitgehend frei ist. Wählt er keinen weißen Farbton, sondern einen hellen Grauton, müsste er unabhängig von der letzten Renovierung in jedem Fall neu dekorieren, obwohl er sich im Rahmen seines rechtlichen Dürfens gehalten hat (vgl. wie zuvor). Eine solche Farbwahlklausel ist allenfalls dann wirksam, wenn sie nur auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe der Mietsache beschränkt ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.6.2007 - VIII ZR 224/07 - NJW 2008, 2499; Urteil vom 22.10.2008 - VIII ZR 283/07 - NJW 2009, 62).

Vorliegend ist aber den Bekl. durch die formularvertragliche Regelung in § 3 Ziffer 4 des Mietvertrages in unzulässiger Weise auch für das laufende Mietverhältnis vorgegeben worden, dass die Decken und Wände zu weißen sind, d. h. dass sie letztlich weiß und nicht andersfarbig zu streichen sind. Dies führt zur Nichtigkeit der gesamten Klausel (vgl. wie zuvor). Auf anderweitige Gesichtspunkte, beispielsweise im Hinblick auf die in der Anlage zum Mietvertrag zu Ziffer 4 des Mietvertrages enthaltene Fachfirmenklausel und deren Zulässigkeit, kommt es mithin nicht mehr an.

Gleichfalls kann vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien von einem insgesamt unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen wären. Das wäre nur dann der Fall, wenn die Bekl. insgesamt keine Arbeiten geschuldet hätten. Die Bekl. räumen aber selber ein, dass sie die Wohnung in einem „katastrophalen Zustand" hinterlassen hätten, da in allen Räumen die Tapeten von ihnen schon abgelöst worden seien, elektrische Aufputzleitungen abgebaut worden seien etc. Darüber hinaus waren auch noch Mietereinbauten wie beispielsweise Styroporplatten und Teppichböden großflächig zu entfernen. Dies hätten die Bekl. auch bei einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen gemäß § 280 BGB, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, geschuldet. Mithin kann nicht festgestellt werden, dass die Parteien von einem gänzlich unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen wären.

bb. Ferner muss für die Annahme einer Unwirksamkeit des Vergleichs hinzukommen, dass der Streit oder die Ungewissheit bei Kenntnis der Sachlage nicht entstanden wäre. Das kann vorliegend nicht angenommen werden. Auch wenn die Parteien im März 2007 positive Kenntnis von der Unwirksamkeit der Übertragungsklausel betreffend die Schönheitsreparaturen gehabt hätten, dann hätten die Bekl. - in Anbetracht des zurückgelassenen Zustands der Wohnung - kaum davon ausgehen können, nichts leisten zu müssen. Es bestand daher Anlass zu dem Abschluss des Vergleichs (vgl. Palandt, BGB, 6. Aufl. § 779 Rn. 17).

b. Der Vergleich ist auch nicht infolge der von den Bekl. mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 30.10.2007 erklärten Anfechtung unwirksam geworden, § 142 BGB, da den Bekl. weder gemäß § 123 BGB noch § 119 BGB ein Anfechtungsgrund zusteht. Die allgemeinen Anfechtungsvorschriften gelten auch in Ansehung eines Vergleichs (vgl. Palandt, BGB, 67. Aufl., § 779 Rn. 26).

aa. Dass die Voraussetzungen für eine Anfechtung gemäß § 123 BGB vorliegen, behaupten auch die Bekl. nicht. Gemäß § 123 Abs. 1 BGB kann eine Willenserklärung dann angefochten werden, wenn der Anfechtende bei Abgabe der Willenserklärung arglistig getäuscht oder bedroht worden ist. Solches haben die Bekl. nicht dargetan. Insbesondere haben sie nicht behauptet, dass der Kl. bei Abschluss des Vergleichs bereits positive Kenntnis davon gehabt habe, dass die Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam gewesen sei, so dass sie über die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen getäuscht worden wären. Dagegen spricht zudem, dass der Bundesgerichtshof erst mit Urteil vom 18.6.2008 - VIII ZR 224/07 - (NJW 2008, 2499) festgestellt hat, dass Farbwahlklauseln wie die in dem vorliegenden Mietvertrag unwirksam sind, wenn sie nicht explizit nur auf den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache beschränkt sind. Diese Entscheidung ist erst nach dem Abschluss des Vergleichs veröffentlicht worden.

bb. Den Bekl. steht auch kein Anfechtungsrecht gemäß § 119 BGB zu. Danach kann eine Willenserklärung angefochten werden, wenn man sich bei der Abgabe der Willenserklärung über deren Inhalt geirrt hat oder eine Erklärung diesen Inhalts bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falls überhaupt nicht abgeben wollte. Das setzt entweder einen Irrtum über die Erklärungshandlung, d. h. wenn schon der äußere Erklärungstatbestand nicht dem Willen des Erklärenden entspricht (Verschreiben, Versprechen etc.), oder einen über den Erklärungsinhalt, d. h. ein Irrtum über die Tragweite/Bedeutung der zu treffenden Erklärung voraus (vgl. Palandt, BGB, 67. Aufl., § 119 Rn. 10/11 f.). Hinsichtlich Ersterem ist nichts ersichtlich. Aber auch ein Irrtum bezüglich des Erklärungsinhaltes liegt nicht vor. Ein solcher ist nur gegeben, wenn entweder über den Geschäftstyp, die Person des Geschäftspartners, den Geschäftsgrund oder die Rechtsfolgen der Erklärung geirrt wird (vgl. wie zuvor Rn. 12 - 15). Darüber hinaus berechtigt auch ein sogenannter erweiterter Inhaltsirrtum zur Anfechtung, wenn etwa der Erklärende weitere Punkte zum Inhalt seiner Erklärung macht und sich insoweit irrt (vgl. wie zuvor Rn. 17). Das ist etwa der Fall, wenn ein irriger Beweggrund in der Erklärung selbst oder in den entscheidenden Verhandlungen erkennbar hervorgetreten ist. Dazu zählt beispielsweise der offene Kalkulationsirrtum, bei dem eine Kalkulation offengelegt wird (vgl. wie zuvor Rn. 19). Nicht zur Anfechtung berechtigt der bloße Motivirrtum, d. h. ein Irrtum über einen Beweggrund, wozu beispielsweise auch der so genannte verdeckte Kalkulationsirrtum zählt (vgl. wie zuvor Rn. 29/18).

Vorliegend liegt allenfalls ein unbeachtlicher Motivirrtum vor. Wie oben bereits ausgeführt und auch zutreffend vom Amtsgericht erkannt, waren die Bekl. aufgrund des zurückgelassenen Wohnungszustandes gemäß § 280 BGB - unabhängig von der Frage der Wirksamkeit der Übertragung von Schönheitsreparaturen - zur Vornahme von bestimmten Arbeiten verpflichtet gewesen. Wenn sie nunmehr über den konkreten Umfang der zu erbringenden Arbeiten teilweise geirrt haben sollten, nämlich soweit die geforderten Arbeiten in den Bereich von reinen Schönheitsreparaturen fallen, dann stellt dies nur einen unbeachtlichen Motivirrtum dar. Die Bekl. hätten im Übrigen, was die von ihnen beanstandete Höhe der Kostenvergleichssumme anbelangt, gegebenenfalls vor Abschluss des Vergleichs eine eigene Fachfirma hinzuziehen müssen, um den Umfang und die Kosten der erforderlichen Arbeiten abschätzen zu lassen. Das geht zu ihren Lasten.

Der Wirksamkeit des Vergleichs steht auch nicht entgegen, dass der Kl. später Modernisierungsarbeiten in der Wohnung hat durchführen lassen. Dass solche bereits bei Abschluss des Vergleichs geplant gewesen sind, haben die Bekl. nicht hinreichend dargetan. Der diesbezügliche von den Bekl. vorgelegte Schriftverkehr entstammt früheren Jahren und vermittelt zudem den Eindruck, dass vielmehr die Bekl. Modernisierungswünsche an den Kl. herangetragen haben, die dieser aber letztlich mit Schreiben vom 3. Januar 2006 abgelehnt hat. So heißt es in dem vorgenannten Schreiben, dass „ich Ihre Modernisierungswünsche nicht weiter verfolgt habe und auch nicht weiter verfolgen werde." (...)

Eine Schönheitsreparaturklausel auf dem Mieter nicht vorschreiben, dass er Decken und Wände weiß anstreichen muss.

In dem Formularmietvertrag war vereinbart, dass die Schönheitsreparaturen das Weißen der Decken und Oberwände umfassen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses stellte der Vermieter fest, dass in sämtlichen Räumen Schönheitsreparaturen auszuführen, Veränderungen der Mietsache rückgängig zu machen und von dem Mieter zu vertretende Mängel zu beseitigen seien. Er schätzte die Kosten nur für die Ausführung unterlassener Schönheitsreparaturen auf 5.000 €. Er machte dem Mieter einen Vergleichsvorschlag, den der Mieter auch annahm. In dem Vergleich hieß es u. a., dass dem Mieter nachgelassen werde, die Wohnung in dem Zustand zurückzugeben, wie er bei der Besichtigung vorgefunden worden sei. Als Schadensersatz gelte ein Betrag von 5.000 €. Mit der vergleichsweisen Zahlung seien alle gegenseitigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis ausgeglichen.

Der Mieter zahlte nicht, was zur Zahlungsklage des Vermieters führte. Gegen das zusprechende Urteil des Amtsgerichts legte der Mieter Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Dem Vermieter stehe aufgrund des Vergleichs der geltend gemachte Schadensersatzanspruch zu. Dieser sei nicht nach § 779 Abs. 1 BGB unwirksam. Vorliegend sei es zwar grundsätzlich zutreffend, dass die Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf den Mieter übertragen worden seien. Die Vereinbarung, dass die Schönheitsreparaturen das Weißen der Decken und Oberwände umfassen, verstoße gegen § 307 BGB. Klauseln, die dem Mieter die Rückgabe der Wohnung insgesamt oder in Teilen in einem bestimmten Farbton vorgeschrieben, seien unwirksam. Sie beschränkten den Mieter nämlich unangemessen, weil er bei der Farbwahl bezüglich der Herrichtung einer Wohnung weitgehend frei sei. Wähle er keinen weißen Farbton, sondern einen hellen Grauton, müsse er unabhängig von der letzten Renovierung in jedem Fall neu dekorieren. Eine solche Farbwahlklausel sei allenfalls dann wirksam, wenn sie nur auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe der Mietsache beschränkt sei.

Vorliegend sei aber dem Mieter in unzulässiger Weise auch für das laufende Mietverhältnis vorgegeben worden, dass die Decken und Wände zu weißen seien. Dies führe zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel.

Dennoch könne vorliegend nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien von einem insgesamt unzutreffenden Sachverhalt ausgegangen wären. Das wäre nur dann der Fall, wenn der Mieter insgesamt keine Arbeiten geschuldet hätte. Dieser räume aber selber ein, dass er die Wohnung in einem katastrophalen Zustand hinterlassen habe, da in allen Räumen die Tapeten von ihm schon abgelöst worden seien, elektrische Leitungen abgebaut worden seien etc. Darüber hinaus seien auch noch Mietereinbauten zu entfernen gewesen. Das hätte der Mieter auch bei einer unwirksamen Übertragung der Schönheitsreparaturen nach § 280 BGB geschuldet.

Der Vergleich sei auch nicht durch Anfechtung unwirksam geworden, da der Mieter weder aus arglistiger Täuschung noch aus Irrtum einen Anfechtungsgrund zugestanden habe. Der Wirksamkeit des Vergleichs stehe auch nicht entgegen, dass der Vermieter später Modernisierungsarbeiten in der Wohnung habe durchführen lassen. Da solche bereits bei Abschluss des Vergleichs geplant gewesen seien, habe der Mieter nicht hinreichend dargetan.

Dem Urteil ist im Ergebnis zuzustimmen. Dennoch können die Ausführungen zur Farbwahlklausel zu Missverständnissen Anlass geben. Nach der neuen Rechtsprechung des BGH ist zur Farbwahl im laufenden Mietverhältnis und zur Rückgabe der Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zu unterscheiden. Ein Farbdiktat für das laufende Mietverhältnis führt zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel insgesamt (BGH, Urteil vom 18. Juni 2008, VIII ZR 224/07, GE 2008, 1045). Farbwahlklauseln für Schönheitsreparaturen zum Ende des Mietverhältnisses können in eingeschränktem Umfang wirksam sein, weil dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen ist, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzuhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert werde. Im vorliegenden Fall der ZK 67 hat die Schönheitsreparaturklausel nicht zwischen dem laufenden Mietverhältnis und der Rückgabe der Mietsache unterschieden, so dass die Schönheitsreparaturklausel insgesamt unwirksam war.

Die Klausel zum Weißen der Decke und Oberwände wäre aber auch dann bedenklich gewesen, wenn sie sich nur auf die Zeit nach Ende des Mietverhältnisses und zur Rückgabe der Mietsache bezogen hätte. Explizite Entscheidungen des BGH gibt es dazu jedoch nicht. Die von der ZK 67 zitierten Entscheidungen z. B. des LG Berlin, GE 2008, 869 sind vor der grundlegenden Entscheidung des BGH ergangen und dürften daher überholt sein. Die zitierte Entscheidung des LG Hamburg in NZM 2008/40 ist die Berufungsentscheidung zu dem Urteil des BGH, VIII ZR 224/07, GE 2008, 1621 (sog. Hamburger Holzklausel). Das Berufungsurteil ist vom BGH aufgehoben worden und daher auch insofern kaum verwendbar. Den Urteilen des BGH ist allerdings zu entnehmen, dass man wohl für die (notwendige) Endrenovierung vorschreiben darf, dass Schönheitsreparaturen in „neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten" auszuführen sind, dass man den Mieter jedoch nicht auf eine ganz bestimmte Farbe festlegen darf. Ein Farbdiktat Weiß für das Ende des Mietverhältnisses dürfte daher auch zur Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparaturklausel führen. Vor einer derartigen Klausel ist daher ausdrücklich zu warnen.