Schönheitsreparaturen

Zur Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturenrücklagenklausel bei unwirksamer Überbürdung der Schönheitsreparaturen.

(Leitsatz der Redaktion)

Gemäß § 4 Mietvertrag (MV) ist die Kl. verpflichtet, für Schönheitsreparaturen einen Betrag von monatlich 31,57 € zu zahlen. Zudem ist sie gem. § 8 MV verpflichtet, Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf von drei bzw. fünf bzw. sieben Jahren vorzunehmen. Unter § 8 letzter Absatz MV heißt es zudem, dass die sogenannte Schönheitsreparaturrücklage der Kostenerstattung für Farben und Tapeten dienen solle, bei Vorlage entsprechender Quittung und Nachweis der fachgerechten Durchführung der Schönheitsreparaturen. Die Kl. hält diese mietvertraglichen Regelungen für unwirksam und verlangt die geleisteten Beträge für die Jahre 2005 und 2006 zurück.

Die mietvertragliche Regelung zwischen den Parteien über die Verpflichtung der Kl. als Mieterin, Schönheitsreparaturen zu festgelegten Fristen vorzunehmen, ist nach der bekannten Rechtsprechung des BGH unwirksam. Diese Unwirksamkeit wirkt sich auch auf die Vereinbarung unter § 4 über die sogenannte Schönheitsreparaturenrücklage in Höhe von monatlich 31,57 € aus. Denn diese Regelung steht in unmittelbarem Zusammenhang mit der Regelung über die Verpflichtung der Kl. als Mieterin, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Die Unwirksamkeit dieser Schönheitsreparaturenrücklagebestimmung ergibt sich auch daraus, dass die Kl. als Mieterin doppelt belastet ist. Einerseits soll sie Schönheitsreparaturen durchführen, und andererseits soll sie für die Bekl. eine Rücklage bilden, die offensichtlich für die Bekl. eine Sicherheit darstellen soll für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen von der Kl. nicht ordnungsgemäß durchgeführt werden. Es kann nicht erkannt werden, dass diese Schönheitsreparaturenrücklage Teil des Mietzinses sein soll, weil die Bekl. sich verpflichtet gehalten hätte, selbst Schönheitsreparaturen auszuführen. Das Argument der Kostenmiete ist irrelevant. Zudem weist die Kl. zu Recht darauf hin, dass bei einer berechtigten Verpflichtung der Kl., Schönheitsreparaturen auszuführen, sie zudem unter Berücksichtigung des vorgegebenen Zeitrahmens bezüglich der Schönheitsreparaturenrücklage mit Beträgen belastet wäre, die für Materialien der Schönheitsreparaturen in den vorgegebenen Zeiträumen auch gar nicht anfallen. Ein Kautionsanspruch eines Vermieters bezüglich der vom Mieter durchzuführenden Schönheitsreparaturen besteht ohnehin nicht, weswegen zu entscheiden war wie bekannt.