Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Fristen/für Schönheitsreparaturen; Vorleistungspflicht des Vermieters/baulicher Zustand; Renovierung/Fristenablauf; baulicher Zustand/Schönheitsreparaturen; Schadensersatzanspruch/wegen unterlassener Schönheitsreparaturen; Schönheitsreparaturen/Fristenablauf; Abnutzungserscheinungen/Schönheitsreparaturen; Verjährung/Anspruch auf Schönheitsreparaturen; Aufrechnung/mit verjährtem Anspruch (Schönheitsreparaturen)

Zieht der Mieter aus seiner Wohnung aus, bevor die maßgeblichen Fristen für Schönheitsreparaturen abgelaufen sind, muß er selbst dann keine Renovierungsarbeiten vornehmen, wenn die Wohnung die üblichen Abnutzungserscheinungen aufweist.

Der Bekl. steht gemäß § 326 BGB kein aufrechenbarer Gegenanspruch gegen die Kl. zu. Der Anspruch wäre zwar gemäß § 558 BGB verjährt, weil seit der Rückgabe der Mietsache am 30.11.1987 mehr als 6 Monate verstrichen sind, jedoch kann die Bekl. ihn gemäß § 390 S. 2 BGB zur Aufrechnung stellen. Der Vermieter kann auch dann mit einem verjährten Schadensersatzanspruch nach Ablauf der Sechsmonatsfrist aufrechnen, wenn er zuvor keine Abrechnung der Kaution erteilt hat (OLG Karlsruhe, GE 1987, 775 f.; BGH, GE 1987, 991). Ein Schadensersatzanspruch der Bekl. besteht jedoch nicht. Die Kl. war zwar zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen verpflichtet, jedoch enthält der Mietvertrag der Parteien keine dahingehende Regelung, daß sie die Wohnung im frisch renovierten Zustand zurückzugeben hätte. Es gelten im Verhältnis der Parteien mangels anderer Vereinbarung die von der Rechtsprechung entwickelten Fristen, nach denen eine Renovierungsbedürftigkeit anzunehmen ist. Für Wohnräume beträgt diese Frist 4 bis 6 Jahre, für Schlafräume 5 bis 7 Jahre. Da die Wohnung beim Erstbezug der Kl. im Dezember 1984 unstreitig frisch renoviert war, waren die Fristen für die Wohnräume und das Schlafzimmer zum Zeitpunkt des Auszugs der Kl. im November 1987, nach also nur 3 Jahren, noch nicht abgelaufen. Daß Wohnräume nach 3jähriger (normaler) Benutzung einen gewissen Grad an Abnutzung aufweisen und z. B. Staubränder an den Tapeten durch entfernte Regale oder Schränke sichtbar werden und die Decken dunkeln, wie es die Bekl. u.a. beanstandete, ist unvermeidbar, dies begründet aber nicht die Pflicht des Mieters, den Raum noch vor Ablauf der üblichen Renovierungsfristen überarbeiten zu lassen. Darüber hinaus setzt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen voraus, daß sich die Wohnung in baulicher Hinsicht in einem Zustand befindet, der die malermäßige Renovierung überhaupt zuläßt (Oske, Schriftenreihe Das Grundeigentum, Schönheitsreparaturen, 3. Auflage, 1988, S. 29 f.). Beseitigt der Vermieter Putz- oder Feuchtigkeitsschäden an Decken oder Wänden nicht, ist der Mieter auch nicht in der Lage, die fälligen Schönheitsreparaturen durchzuführen, kommt er demnach mit seiner Leistung auch nicht in Verzug. So verhält es sich hier bezüglich der Wohn- und Schlafräume als auch bezüglich Küche und Bad, bei denen die Renovierung turnusmäßig fällig wäre.