Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; nichtige Klausel

Die Kl. ist Vermieterin einer Wohnung im Hause E. in Hamburg. Sie verlangt vom Bekl., der seit 1968 Mieter der Wohnung ist, einen Kostenvorschuß zur Durchführung von Schönheitsreparaturen. Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:Der Rechtsstreit wird dem Hanseatischen Oberlandesgericht in Hamburg zur Entscheidung über folgende Rechtsfrage vorgelegt:

Ist bei der Vermietung einer im Zeitpunkt des Vertragsbeginns unrenovierten Wohnung die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam, wenn der Vertrag zugleich eine Allgemeine Geschäftsbedingung enthält, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, vor dem Einzug, spätestens kurz nach Einzug eine Renovierung der Wohnung vorzunehmen?

Die Parteien verbindet ein Mietvertrag vom 17. Oktober 1968, der hinsichtlich der Renovierungspflichten folgende Regelungen enthält: "§ 9 Nr. 2: Der Mieter verpflichtet sich, vor seinem Einzug oder, falls dies nicht möglich ist, bis spätestens zum 1.12.1968 folgende Arbeiten in den Mieträumen durchführen zu lassen: Renovierung und Instandsetzung der Wohnung."

"§ 10 Nr. 1: Die Schönheitsreparaturen hat der Mieter auf seine Kosten auszuführen (beachte auch § 14 Abs. 2). Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, Einbaumöbel und Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

"§ 14 Nr. 1: Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit ... besenrein ... der Vermieterin zu übergeben. ...

Nr. 2: Vor Übergabe an die Vermieterin hat der Mieter alle notwendigen Schönheitsreparaturen auszuführen. Kommt der Mieter mit dieser Verpflichtung in Verzug, so ist die Vermieterin berechtigt, die Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen."

Die Vertragsbestimmungen entstammen mit Ausnahme der durch Fettdruck hervorgehobenen Teile, die maschinenschriftlich hinzugefügt sind, einem von der Kl. gestellten vorgedruckten Mietvertragsformular. Die Parteien sind sich darüber einig, daß es sich bei den genannten Vertragsbestimmungen insgesamt um von der Kl. gestellte Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 AGB-Gesetz handelt.

Der Bekl. führte bei Einzug in die Wohnung Renovierungsarbeiten durch. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt befinden sich die Räumlichkeiten in einem stark renovierungsbedürftigen Zustand. Der Bekl. hat zumindest seit Juli 1986 keine Arbeiten an der Dekoration durchgeführt. Mit Schreiben vom 7. Juli 1993 forderte die Kl. den Bekl. daher auf, die erforderlichen Schönheitsreparaturen bis zum 23. Juli 1993 vorzunehmen, was dieser aber ablehnte.

Die Kl. behauptet, daß die Mieträume seit dem Einzug des Bekl. im Jahre 1968 nicht mehr renoviert worden seien. Sie berechnet die für die Renovierung erforderlichen Kosten unter Hinweis auf einen von ihr eingeholten Kostenvoranschlag auf DM 8.955, 67. Der Bekl. ist der Ansicht, daß die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen in der Wohnung nicht wirksam auf ihn abgewälzt worden sei, und behauptet dazu, er habe nicht nur eine Anfangsrenovierung durchgeführt, sondern die Wohnung auch in der Folgezeit wiederholt nach Bedarf renoviert. Die Kl. habe auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen durch ihn verzichtet. Er, der Bekl., sei aus gesundheitlichen und finanziellen Gründen nicht in der Lage, die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder durchführen zu lassen. Aufgrund einer bestehenden Erkrankung könne er sich weder während der Durchführung von Malerarbeiten in der Wohnung aufhalten noch einen vorübergehenden Umzug ertragen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es hat zur Wirksamkeit des § 10 Nr. 1 des Mietvertrages unter Hinweis auf einen Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 13. September 1991 - 4 U 201/90 - (WuM 1991, 523 = ZMR 1991, 469) ausgeführt, es sei unschädlich, wenn ein Mieter neben der Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen auch zur Anfangsrenovierung verpflichtet sei. Unwirksam sei in einem solchen Fall nur die Klausel über die Anfangsrenovierung.

Gegen diese Entscheidung des Amtsgerichts richtet sich die Berufung des Bekl., mit der er die Abweisung der Klage begehrt. Er wiederholt sein Vorbringen erster Instanz, insbesondere seine Rechtsansicht, daß § 10 Nr. 1 des Mietvertrages unwirksam sei, so daß es an einer rechtlichen Grundlage für den geltend gemachten Vorschußanspruch fehle. II. Die Kammer beabsichtigt, das amtsgerichtliche Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen, sieht sich aber daran durch die vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des OLG Hamburg vom 13. September 1991 (a. a. O.) gehindert. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt. Diese Frage ist entscheidungserheblich (1.) und zunächst gemäß § 541 durch Rechtsentscheid zu klären (2.). 1 a. Falls die im Mietvertrag der Parteien enthaltene Regelung über die Durchführung von Schönheitsreparaturen (§ 10 Nr. 1 des Mietvertrages) unwirksam wäre, müßte die Klage abgewiesen werden, denn nach der gesetzlichen Regelung (§ 536 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache in einem zu dem vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Danach gehen eventuell erforderliche Schönheitsreparaturen zu Lasten des Vermieters und nicht des Mieters. Sonstige vertragliche Regelungen, aus denen sich die Pflicht des Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ergeben könnte, sind nicht ersichtlich. Nach Auffassung der Kammer kommt es für den Fall der Unwirksamkeit des § 10 Nr. 1 des Mietvertrages trotz der recht langen bisherigen Dauer des Mietverhältnisses nicht darauf an, ob der Bekl. nach Durchführung einer Anfangsrenovierung noch weitere Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchgeführt hat. Der Bekl. handelt entgegen der Auffassung der Kl. nicht rechtsmißbräuchlich, indem er sich vor dem Hintergrund der mehr als 25jährigen Vertragszeit und des besonders schlechten Dekorationszustandes der Wohnung auf die Unwirksamkeit der Abwälzung der Schönheitsreparaturen beruft. Hierbei ist zu berücksichtigen, daß der gesetzliche Regelfall die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vermieter ist. Wie der Fall zu beurteilen wäre, daß der Mieter vom Vermieter bei einer entsprechenden Vertragskonstellation die Herrichtung der Dekoration verlangt, bedarf hier keiner Entscheidung. b. Im Falle der Wirksamkeit des § 10 Nr. 1 des Mietvertrages könnte die Klage ganz oder jedenfalls teilweise Erfolg haben. Eine Abweisung käme jedenfalls (was entscheidend ist, vgl. BGHZ [RE] 101, 244, 249 = NJW 1987, 2372) nicht vor Durchführung einer Beweisaufnahme in Betracht. Es ist anerkannt, daß ein Vermieter - sofern der Mieter vertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist - einen Anspruch auf Vorschuß für die Durchführung der Schönheitsreparaturen haben kann; Voraussetzung ist, daß sich der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet (BGHZ 111, 301 = WuM 1990, 494), wovon hier bei Wirksamkeit des § 10 Nr. 1 des Mietvertrages aus den im angefochtenen Urteil aufgeführten Gründen auszugehen wäre. Nach Auffassung der Kammer folgt aus § 10 Nr. 1 des Mietvertrages der Parteien nicht nur ein Ausschluß der sich aus § 536 BGB ergebenden Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, sondern eine Verpflichtung des Mieters zur (turnusmäßigen) Ausführung der dort im einzelnen umschriebenen Arbeiten. Die insoweit maßgeblichen Fristen sind im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmen;

teien nicht nur ein Ausschluß der sich aus § 536 BGB ergebenden Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, sondern eine Verpflichtung des Mieters zur (turnusmäßigen) Ausführung der dort im einzelnen umschriebenen Arbeiten. Die insoweit maßgeblichen Fristen sind im Wege einer ergänzenden Vertragsauslegung zu bestimmen; das Fehlen des Fristenplanes berührt die Wirksamkeit der Vertragsbestimmung nicht (vgl. BGHZ [RE] 92, 363, 368 f. = WuM 1985, 46). Mit dem Amtsgericht würde die Kammer hierzu auf die in der Fußnote zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 genannten Fristen zurückgreifen, die hier - wie das Amtsgericht zutreffend erläutert hat - bereits abgelaufen sind. Mit Recht hat das Amtsgericht auch keinen Verzicht der Kl. auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen angenommen. Ebenso wie das Amtsgericht ist die Kammer zudem der Auffassung, daß die Kl. nicht treuwidrig handelt, indem sie vom Bekl. trotz der von ihm dargelegten finanziellen und gesundheitlichen Situation die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung von Schönheitsreparaturen fordert. Es kann dahingestellt bleiben, ob ein solcher Anspruch möglicherweise nicht gegeben wäre, wenn bereits jetzt feststünde, daß der zu zahlende Vorschuß nicht in absehbarer Zeit für die Durchführung der Arbeiten, wegen derer er gezahlt werden soll, verwandt werden kann. Hierzu hat der Bekl. vorgetragen, er sei gesundheitlich nicht in der Lage, einen vorübergehenden Umzug oder einen Aufenthalt in der Wohnung während der Durchführung der Schönheitsreparaturen zu ertragen. Davon kann die Kammer nach dem jetzigen Sachstand aber nicht ausgehen. Sofern man nicht annähme, daß das Vorbringen des Bekl. zu diesem Punkt unzureichend ist, müßte jedenfalls eine weitere Aufklärung zum Gesundheitszustand des Bekl. erfolgen. Es kommt aus der Sicht der Kammer nicht darauf an, ob der Bekl. finanziell dazu in der Lage ist, den hier eingeklagten Vorschuß zu zahlen; die mangelnde finanzielle Leistungsfähigkeit schließt den Verzug nicht aus. Unerheblich ist auch, daß die Kl. möglicherweise vor einer zweckentsprechenden Verwendung des Vorschusses einen Duldungstitel gegen den Bekl. erwirken müßte (vgl. § 541 a BGB). Daß ein solcher Titel noch nicht vorliegt, berührt den Vorschußanspruch jedenfalls nicht. 2. Mit der vorgelegten Frage hat sich das Hanseatische Oberlandesgericht in seinem Rechtsentscheid vom 13. September 1991 (a. a. O.) auseinandergesetzt. a. Diese Entscheidung erfaßt auch den hier zu beurteilenden Sachverhalt. Zwar behandelt der Rechtsentscheid ausdrücklich nur Bestimmungen aus einem Formularvertrag, der im April 1977 vom Landesverband Hamburgischer Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümervereine herausgegeben wurde (was in der Beschlußformel ausdrücklich erwähnt wird), während hier ein anderer Vertrag zu beurteilen ist, der zudem vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes verwandt wurde. Aus den für die Beurteilung der Tragweite des Rechtsentscheides heranzuziehenden maßgeblichen Gründen (vgl. BGH [neg. RE] ZMR 1994, 104, [neg. RE] WuM 1984, 3 = NJW 1984, 236; OLG Frankfurt [RE] NJW-RR 1992, 145; Zöller Gummer, ZPO, 19. Aufl. § 541 Rdnr. 57 m. w. N.) wird aber deutlich, daß mit der Entscheidung des OLG Hamburg ganz allgemein die Auffassung verworfen wird, daß für sich unbedenkliche Klauseln über die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen wegen Zusammentreffens mit einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung unwirksam

NJW-RR 1992, 145; Zöller Gummer, ZPO, 19. Aufl. § 541 Rdnr. 57 m. w. N.) wird aber deutlich, daß mit der Entscheidung des OLG Hamburg ganz allgemein die Auffassung verworfen wird, daß für sich unbedenkliche Klauseln über die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen wegen Zusammentreffens mit einer Verpflichtung zur Anfangsrenovierung unwirksam sind. Der Bindungswirkung dieser den Rechtsentscheid tragenden Begründung für den vorliegenden Fall steht nicht entgegen, daß diesem ein sog. Altvertrag vor Inkrafttreten des AGB-Gesetzes zugrunde liegt. Dieser tatsächliche Unterschied berührt die rechtliche Bewertung der Verträge nicht, denn gemäß § 28 Abs. 2 AGB-Gesetz gilt die für die Beurteilung der Wirksamkeit maßgebliche Bestimmung - § 9 AGB-Gesetz - auch für Mietverträge, die vor Inkrafttreten des Gesetzes geschlossen worden sind, soweit diese noch nicht abgewickelt sind. Keinen sachlichen Unterschied begründet zudem der Umstand, daß im Vertrag der Parteien nicht ausdrücklich erwähnt worden ist, in welchen Zeitabständen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Ergänzend ist darauf hinzuweisen, daß in dem Vertrag, über dessen Wirksamkeit das OLG Hamburg in seinem Rechtsentscheid zu befinden hatte, zusätzlich eine Verpflichtung geregelt war, nach welcher der Mieter die Mietsache in einem Zustand zurückzugeben hatte, der einer vertragsgemäßen Dekoration entspricht. § 14 Nr. 2 des vorliegenden Mietvertrages enthält eine entsprechende Regelung. b. Die Kammer möchte dem Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts nicht folgen und sich den Ausführungen des Bundesgerichtshofes in seinem Beschluß (neg. RE) vom 2. Dezember 1992 (NJW 1993 = WuM 1993, 175) anschließen, der einen gleichgelagerten Fall betraf. Sie sieht sich wegen § 541 Abs. 1 ZPO aber daran gehindert, denn danach besteht eine Pflicht zur Einholung einer Entscheidung des im Rechtszug übergeordneten Oberlandesgerichts, wenn ein Landgericht als Berufungsgericht bei einer Entscheidung einer Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt, von einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes oder eines Oberlandesgerichtes abweichen will. Die Vorlagepflicht entfällt nach Auffassung der Kammer nicht aufgrund des angeführten Beschlusses des Bundesgerichtshofes. Zwar würde die Bindungswirkung der oberlandesgerichtlichen Entscheidung nach Auffassung der Kammer nicht mehr bestehen, wenn eine hiervon abweichende, ebenfalls bindende Entscheidung des Bundesgerichtshofes ergangen wäre, wobei dahinstehen kann, ob es sich hierbei notwendig um einen Rechtsentscheid handeln müßte (für eine Bindungswirkung auch anderer Entscheidungen: BGHZ [RE] 89, 275 = WuM 1984, 119 f.). Das ist indessen hinsichtlich der Vorlagefrage nicht der Fall. Negativen Rechtsentscheiden kommt keine Bindungswirkung zu (vgl. BVerfG WuM 1989, 552, MüKo-ZPO-Rimmelspacher, § 541 ZPO, Rdnr. 43). Sie treffen keine Entscheidung über die ihnen vorgelegten Fragen des Wohnraummietrechts, sondern allein eine solche über die Zulässigkeit einer Vorlage. Nach Auffassung der Kammer ist daher der Beschluß (neg. RE) des BGH vom 2. Dezember 1992 (a. a. O.) auch nicht geeignet, die Bindungswirkung einer seinen Gründen widersprechenden oberlandesgerichtlichen Entscheidung zu beseitigen. Dafür spricht auch der Gesichtspunkt, daß es ganz allgemein Sinn des § 541 ZPO ist, auf dem Gebiete des Wohnraummietrechts eine einheitliche Rechtsprechung zu erreichen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn hier keine Möglichkeit bestünde, eine

ie Bindungswirkung einer seinen Gründen widersprechenden oberlandesgerichtlichen Entscheidung zu beseitigen. Dafür spricht auch der Gesichtspunkt, daß es ganz allgemein Sinn des § 541 ZPO ist, auf dem Gebiete des Wohnraummietrechts eine einheitliche Rechtsprechung zu erreichen. Dieses Ziel würde verfehlt, wenn hier keine Möglichkeit bestünde, eine ausdrückliche Klärung herbeizuführen, ob die Beurteilung der vorgelegten Rechtsfrage im Rechtsentscheid des OLG Hamburg vom 13. September 1991 (a. a. O.) weiterhin maßgeblich bleibt. Dies gilt jeden-falls deshalb, weil der Rechtsentscheid des OLG Hamburg im (später er-gangenen) negativen Rechtsentscheid des BGH unerwähnt geblieben ist. III. Daß die Kammer von der Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg abweichen will, beruht auf folgenden Erwägungen: Nach Auffassung der Kammer verstößt die Regelung in § 10 Nr. 1 des Mietvertrages über die Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen in Verbindung mit der in § 9 Nr. 2 des Mietvertrages geregelten Verpflichtung zur Anfangsrenovierung gegen § 9 AGB-Gesetz und ist damit unwirksam. Zwar ist die formularmäßige Überwälzung der Verpflichtung zur turnusmäßigen Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach herrschender Auffassung, der sich die Kammer anschließt, für sich genommen grundsätzlich unbedenklich (vgl. z. B. BGHZ [RE] 92, 363, 367 = WuM 1985, 46, [RE] 105, 71 = WuM 1988, 294, 79; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Wohn- und Geschäftsraummiete, 2. Aufl. III A Rdnr. 1066 m. w. N.). Unerheblich ist hierfür, ob ein Fristenplan ausdrücklich vereinbart worden ist (vgl. oben unter I 1 b). Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters wird jedoch erzielt durch das Zusammenwirken der angegriffenen Klausel über die Vornahme von Schönheitsreparaturen mit der vertraglichen Regelung, wonach der Mieter die Wohnung bereits bei Beginn des Mietverhältnisses zu renovieren hat. Der BGH hat in seinem negativen Rechtsentscheid vom 2. Dezember 1992 (a. a. O.) ausgeführt, die dortigen Regelungen über die Anfangsrenovierung und die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen müßten ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig gewertet werden, und unter Hinweis auf mehrere seiner früheren Entscheidungen hinzugefügt, bei der Prüfung einer Klausel nach § 9 AGB-Gesetz müsse der gesamte Vertragsinhalt gewürdigt werden. Für sich unbedenkliche Entscheidungen könnten einen Summierungseffekt haben und in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen. Eine Vertragsgestaltung, nach welcher der Mieter auch mit vorvertraglichem Renovierungsaufwand belastet werde, sei unwirksam (vgl. auch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 17. Februar 1989 in NJW-RR 1989, 520 = WuM 1989, 121 = ZMR 1989, 176 und die weiteren Nachweise in der Entscheidung des BGH). Die erwähnten Rechtsentscheide erfaßten auch Vertragsgestaltungen, bei denen der Mieter ausdrücklich zur Anfangsrenovierung verpflichtet sei. Die im Rechtsentscheid des OLG Hamburg zum Ausdruck kommende entgegenstehende Rechtsauffassung, wonach die Bestimmungen über Renovierungsarbeiten isoliert zu betrachten seien, teilt die Kammer nicht (ebenso Kraemer, a.a.O. III A Rdnr. 1075, anders Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdnr. 399). Sie widerspricht der neueren Rechtsprechung des BGH, wie sie nicht nur im genannten negativen Rechtsentscheid, sondern zudem in weiteren Entscheidungen - etwa zur Unwirksamkeit einer Vorauszahlungsklausel im Zusammenwirken mit einem vertraglichen

mer nicht (ebenso Kraemer, a.a.O. III A Rdnr. 1075, anders Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II Rdnr. 399). Sie widerspricht der neueren Rechtsprechung des BGH, wie sie nicht nur im genannten negativen Rechtsentscheid, sondern zudem in weiteren Entscheidungen - etwa zur Unwirksamkeit einer Vorauszahlungsklausel im Zusammenwirken mit einem vertraglichen Aufrechnungsausschluß (vgl. BGH [RE] ZMR 1995, 60) - zum Ausdruck gekommen ist. Danach sind AGB-Klauseln auch dann unwirksam, wenn nicht jede für sich, sondern mehrere (für sich möglicherweise unbedenkliche) Klauseln im Zusammenwirken zu einer unangemessenen Benachteilung führen, und zwar selbst dann, wenn diese erst durch ein Zusammenwirken mit einer Individualabrede unangemessen sind (vgl. BGH WuM 1993, 176, 177). Es ist der gesamte Vertragsinhalt zu würdigen (vgl. z. B. Ulmer/Brandner/Hensen-Brandner, AGB-Gesetz, 7. Aufl., § 9 Rdnr. 85, MüKo Kötz, 3. Aufl., AGB-Gesetz, § 9 Rdnr. 85 m. w. N.). Mit Recht wird in diesem Zusammenhang ausgeführt, es sei nicht Sache des Gerichts auszusuchen, welche von mehreren Klauseln bestehen bleiben solle (vgl. BGH ZMR 1995, 60, 63 m. w. N.). Das soll durch das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion (dazu i. e. Ulmer/Brandner/Hensen-Schmidt, a. a. O. § 6 Rndr. 13) gerade verhindert werden. Die für den Verwender weniger wichtige Klausel kann nicht im Wege der Auslegung beschränkt werden (vgl. BGHZ 106, 259, 267 = NJW 1989, 582). Es kommt insoweit nicht darauf an, ob die Vertragsbestimmung, deren Existenz zur Unwirksamkeit der für sich genommen unbedenklichen Klausel führt, für sich alleine unwirksam wäre. Denn der Verwender einer aus zwei Teilen bestehenden Klausel, deren einer Teil nur Bestand haben kann, wenn der andere Teil unwirksam ist, kann sich wegen des Gebotes der Transparenz vorformulierter Vertragsbedingungen nicht auf die Unwirksamkeit des anderen Klauselteils berufen (BGH ZMR 1995, 62, 63 mit Hinweis auf BGH WPM 1991, 1591 unter II 5). Nichts anderes kann grundsätzlich bei äußerlich getrennten Klauseln gelten, die sich zumindest in einem bestimmten Anwendungsbereich wechselseitig ausschließen (BGH ZMR 1995, 63).

Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß eine Ausnahme vom Verbot der geltungserhaltenden Reduktion dann zuzulassen sei, wenn inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verbindliche Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein können (vgl. z. B. BGHZ 107, 185, 190). Eine solche Einschränkung ist allenfalls für den Fall gerechtfertigt, daß für den Verwendungsgegner klar erkennbar wird, welche von mehreren Klauseln oder Klauselteilen auf jeden Fall Bestand haben muß. Das folgt aus dem Transparenzgebot (vgl. zu diesem im einzelnen Brandner a. a. O. 87 ff.). Hinsichtlich der Regelungen über eine Anfangsrenovierung und über die Durchführung laufender Schönheitsreparaturen ergeben sich für den juristisch nicht geschulten Mieter Unsicherheiten, welche Einzelregelung Bestand haben könnte. Vielfach wird die Verpflichtung zu einer Anfangsrenovierung als weniger einschneidend empfunden, weil die Wohnung ohnehin nach den eigenen Vorstellungen gestaltet werden soll, während andererseits die Vorstellung herrscht, daß es Sache des Mieters sei, ob und in welchem Umfang er während des Mietverhältnisses Dekorationsarbeiten durchführt. Bei Nichtigkeit der Anfangsverpflichtung und Wirksamkeit der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wäre der Mieter benachteiligt, der zunächst keinen Zweifel am rechtlichen Bestand der Vertragsbestimmungen gehabt und infolgedessen die Anfangsrenovierung bereits ausgeführt hat. Es kann dahinstehen, in welchem Maße die Verpflichtung des Mieters zu laufenden Schönheitsreparaturen bei Wohnraummietverhältnissen üblich ist. Der Gesichtspunkt der Üblichkeit einer Klausel räumt Bedenken gegen ihre Unwirksamkeit nicht aus.

Die Auffassung des BayObLG (Vorlagebeschluß vom 6. Mai 1993, ZMR 1993, 371), wonach eine allgemein anerkannte Klausel auch dann aufrechtzuerhalten ist, wenn sich im Zusammenwirken mit einer weiteren Vertragsbestimmung im Einzelfall eine unangemessene Benachteiligung des Mieters ergeben kann, ist nicht zu teilen. § 6 Abs. 1 AGB-Gesetz rechtfertigt keine abweichende Beurteilung, denn diese Gesetzesbestimmung befaßt sich nur mit der Frage, ob die Unwirksamkeit einer einzelnen formularvertraglichen Regelung zur Nichtigkeit des gesamten Vertrages führt.

Um das Thema Schönheitsreparaturen war es in der letzten Zeit etwas ruhiger geworden, nachdem sich die Rechtsprechung bestimmte Grundsätze erarbeitet hatte. Der Mieter ist zur Erstrenovierung nicht verpflichtet und muß die Möglichkeit haben, die von ihm durchgeführten Malerarbeiten auch "abwohnen" zu können. Was ist aber dann, wenn der Mieter durch Formularvertrag auch zur Erstrenovierung verpflichtet wird?

Das OLG Hamburg hatte in einer älteren Entscheidung gemeint, dann sei eben nur dieser Zusatz unwirksam, aber nicht die ganze Klausel. Mit der neueren Rechtsprechung, auch des Bundesgerichtshofs zur Vorfälligkeitsklausel, meint das LG Hamburg, eine solche isolierte Betrachtungsweise sei unzutreffend. Es hat deshalb durch Beschluß vom 24. Februar 1995 die Sache zum Erlaß eines erneuten Rechtsentscheides dem OLG Hamburg vorgelegt.