Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Individualvereinbarung in Wohnungsabnahmeprotokoll

Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen eine Individualvereinbarung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen in einem Wohnungsabnahmeprotokoll angenommen werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt den Bekl., der unter Betreuung steht, auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen in Anspruch.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien währte vom 1.4.2002 bis zum 31.3.2008.

Im Mietvertrag vom 26.3.2002 heißt es in § 3 Abs. 5: „Die Schönheitsreparaturen übernimmt nach Nr. 5 und 13 AVB (Fassung D 2001) der Mieter. Für die Beseitigung von Bagatellschäden innerhalb der Mieträume ist der Mieter gem. Nr. 5 der AVB (Fassung D 2001) verantwortlich."

In Nr. 5 AVB der Kl. (Fassung D 2001) heißt es: „Die vom Mieter übernommenen Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, Abziehen, Schleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Einbaumöbel, der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper und der Rohrleitungen. Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, der Einbaumöbel, der Heizkörper und der Rohrleitungen spätestens alle vier Jahre durchzuführen, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre.

Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Vermieterin von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen."

Aufgrund einer nach der Kündigung des Bekl. stattgefundenen Besichtigung unterzeichnete der Bekl. ein Besichtigungsprotokoll vom 8. Januar 2008, in dem es u. a. heißt:

„Gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen ist der ausziehende Mieter bzw. sein Erbe zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und zur Beseitigung von Beschädigungen, die er zu vertreten hat, verpflichtet. Die Notwendigkeit zur Ausführung von Schönheits- und sonstigen Reparaturen gemäß anliegender Einzelprotokolle erkennt der Mieter/Erbe durch Unterschrift an."

Es folgen drei Auswahlmöglichkeiten, von denen die zweite angekreuzt ist, in der es heißt:

„Der Mieter verpflichtet sich, für die fachgerechte Ausführung der gemäß den Feststellungen in vorstehenden Protokollen notwendigen Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum 29.2.2008 (Vertragsende) zu sorgen. Das Gleiche gilt für Schäden, die erst nach der vollständigen Beräumung der Wohnung sichtbar oder durch diese verursacht werden."

Vor der Rückgabe der Wohnung am 16.4.2008 unterzeichnete der Bekl. auf einem gleichlautenden Protokoll den handschriftlich hinzugefügten Zusatz: „Die Wohnung befindet sich gemäß Protokoll vom 8.1.2008 in keinem vertragsgemäßen Zustand."

Mit eMail vom 8.7.2008 teilte der Betreuer des Bekl. der Hausverwaltung der Kl. mit:

„... nunmehr ging hier ein Ablehnungsbescheid vom Sozialamt zu. Zur Begründung führt das Sozialamt aus, dass die Wohnungsabnahme bereits durch die WBM erfolgt ist. Da dies kein Argument für eine Ablehnung ist und die Renovierungsbedürftigkeit durch Herrn Z., den Betreuer, die Malerfirma und Sie als Zeugen bewiesen werden kann, werde ich gegen den Bescheid Widerspruch erheben. Erfahrungsgemäß zieht sich ein Widerspruchsverfahren einige Zeit hin. Zur Vermeidung weiterer Kosten stelle ich anheim, bis zum Ablauf der Verjährungsfrist mit der Stellung eines Mahnantrags abzuwarten. Vorsorglich muss ich darauf hinweisen, dass Herr Z. über kein pfändbares Vermögen verfügt."

Die Kl. meint, der Bekl. habe sich durch Individualvereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bzw. der Leistung von Schadensersatz für die Unterlassung derselben verpflichtet.

Mit dem angefochtenen Schlussurteil hat das Amtsgericht den Bekl. zur Zahlung in Höhe von 1.841,14 € nebst Zinsen wegen Nichterfüllung einer vertraglichen Pflichtausführung von Schönheitsreparaturen verurteilt und zur Begründung ausgeführt, der Bekl. habe diese Verpflichtung nachträglich übernommen, indem er im Protokoll vom 8.1.2008 erklärt habe, er verpflichte sich, für die fachgerechte Ausführung der im Protokoll festgestellten notwendigen Arbeiten zu sorgen. Es handele sich hierbei um eine Individualvereinbarung, weil die wesentlichen Inhalte - insbesondere bei Zustand der Wohnung und die notwendigen Maßnahmen - individuell bei der Begehung des Objektes vereinbart und handschriftlich in das Protokoll eingetragen worden seien. [...] Des Weiteren habe der Betreuer des Bekl. mit der eMail vom 8.9.2008 ein Anerkenntnis im Hinblick auf die Übernahme der Kosten durch die Bekl. erklärt.

Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 280 Abs. 1, 3, 281 Abs. 1 BGB nicht zu. [...]

Indes handelt es sich bei der im Rahmen der Wohnungsbesichtigung vom 8.1.2008 am Ende des gefertigten Übergabeprotokolls abgegebenen Erklärung des Bekl. nicht um eine mit der Kl. geschlossene Individualvereinbarung betreffend die Durchführung von Schönheitsreparaturen. Zwar ist der BGH in seiner Entscheidung vom 14.1.2009 (VIII ZR 71/08, GE 2009, 321) davon ausgegangen, dass grundsätzlich in einem Übergabeprotokoll (dort bei Übernahme der Wohnung durch den Mieter) eine Individualvereinbarung über die Übernahme von Schönheitsreparaturen getroffen werden kann, wobei der Summierungseffekt einer unwirksamen klauselmäßigen Überbürdung der Schönheitsreparaturen nicht eingreife, sofern die Individualvereinbarung zeitlich nach dem Abschluss des Mietvertrags liegt. Ob indes im dort entschiedenen Fall tatsächlich - wegen der Verwendung eines Protokollvordrucks - eine Individualvereinbarung vorlag, war im dortigen Fall nach Aufhebung des Urteils noch vom Instanzgericht zu klären. Vorliegend ist die Erklärung über die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Lichte der vorangestellten Präambel zu betrachten, die ausdrücklich auf die mietvertraglichen Bestimmungen Bezug nimmt, drei vorgegebene Alternativen vorsieht und ausdrücklich des Weiteren Bezug auf den vorangehenden Protokollvordruck, der anzukreuzende Felder für einzelne Mängel vorsieht, nimmt. Die Auslegung einer solchen Erklärung ergibt, dass es sich auf der Grundlage einer vertraglich vereinbarten wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen lediglich noch um die gemeinsame tatsächliche Feststellung bestimmter Mängel zwischen Vermieter und Mieter handelt. Unabhängig vom äußeren Erscheinungsbild eines vorgefertigten Protokolls mit vorgefertigten Verpflichtungserklärungsmöglichkeiten ist inhaltliche Grundlage der Verpflichtung jedenfalls die (vermeintlich wirksame) Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Dies wird deutlich durch die beiden anderen - hier nicht angekreuzten - Alternativen, die auf dem Vordruck vorgesehen sind; in der ersten Alternative wird der vertragsgemäße Zustand der Wohnung und ein Vorbehalt des Vermieters zur Geltendmachung weiterer Schäden und in der dritten Alternative, die vorliegend ebenfalls nicht angekreuzt wurde, die Kostenübernahme des Mieters im Hinblick auf eine von ihm gewünschte Beauftragung von Fachbetrieben zur Durchführung der Schönheitsreparaturen als Vereinbarungsvariante vorgesehen. Da vorliegend bereits wegen der in Nr. 5 der AVB vorgeschriebenen Ausführungsart an einer wirksamen mietvertraglichen Bestimmung, wonach der Bekl. die Schönheitsreparaturen durchzuführen hätte, die Wirksamkeit scheitert (BGH vom 13.1.2010 - VIII ZR 48/09, GE 2010, 335 = WuM 2010, 85; BGH vom 28.3.2007 - VIII ZR 199/06, GE 2007, 717), und darüber hinaus jegliche Anhaltspunkte für eine weitergehende individuell ausgehandelte Verpflichtung des Beklagten fehlen, ergibt sich ein Anspruch der Kl. aus dem Protokoll vom 8.1.2008 nicht.

Nichts anderes gilt für den gleichlautenden Vordruck, der am 16.4.2008 vom Bekl. unterzeichnet worden ist und den handschriftlichen Zusatz über den fehlenden vertragsgemäßen Zustand enthält. Denn der handschriftliche Zusatz verweist ausdrücklich auf das Protokoll vom 8.1.2008 und den dort festgehaltenen Zustand, so dass sich hieraus keine eigene - unabhängige - Verpflichtung des Bekl. zur Durchführung oder zum Schadensersatz betreffend die Schönheitsreparaturen ergibt.

Die vom Betreuer des Bekl. an die Hausverwaltung der Kl. gesandte eMail vom 8.7.2008 stellt ebenfalls keine wirksame Verpflichtung dar. Ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis ist hierin nicht zu erkennen, denn der Erklärungsinhalt bezieht sich lediglich darauf, dass die Wohnung auch nach seiner - des Betreuers - Meinung in einem renovierungsbedürftigen Zustand sei, und dass er versuchen werde, die Kosten der Endrenovierung vom Sozialamt erstattet zu erhalten. Da ein Kostenübernahmeantrag beim zuständigen Sozialamt jedoch auch aufgrund einer nur vermeintlich bestehenden Verpflichtung gestellt werden kann, ergibt sich hieraus nicht die Wirksamkeit oder Bestätigung der vermeintlich bestehenden (in Wahrheit unwirksamen) Verpflichtung. Anderenfalls läge in jedem Antrag an eine Versicherung auf Kostenübernahme ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis; dies ist nach der Rechtsprechung selbst bei einer Kostenübernahmeerklärung des Versicherers jedoch gerade nicht der Fall (vgl. OLG Brandenburg, vom 30. April 2009 - 12 U 219/08 -, NJW-RR 2009, 1256, m. w. N.). [...]

Nach BGH (GE 2009, 321) kann in einer Erklärung des Mieters in einem Wohnungsübergabeprotokoll, wonach er noch Schönheitsreparaturen übernimmt, eine wirksame Individualvereinbarung gesehen werden. Das LG Berlin urteilt strenger: Es sieht in einer Erklärung des ausziehenden Mieters in einem Wohnungsabnahmeprotokoll keine Individualvereinbarung, sondern stellt auf die (unwirksame) Schönheitsreparaturklausel ab.

Der Mietvertrag enthielt eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel (vgl. BGH GE 2007, 717 – Abweichung von bisheriger Ausführungsart nicht ohne Zustimmung des Vermieters). In einem nach der Kündigung des Mieters angefertigten Besichtigungsprotokoll heißt es in dem Vordruck u. a.: „Gemäß den mietvertraglichen Bestimmungen ist der ausziehende Mieter ... zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ... verpflichtet. Die Notwendigkeit der Ausführung gemäß anliegender Einzelprotokolle erkennt der Mieter durch Unterschrift an."

Es folgen sodann drei Auswahlmöglichkeiten, von denen die zweite angekreuzt ist, in der es heißt: „Der Mieter verpflichtet sich, für die fachgerechte Ausführung der gem. den Feststellungen in vorstehenden Protokollen notwendigen Arbeiten bis zur Wohnungsrückgabe, spätestens jedoch bis zum Vertragsende zu sorgen."

Vor der Rückgabe der Wohnung unterzeichnete der Mieter in einem gleichlautenden Protokoll den handschriftlich hinzugefügten Zusatz: „Die Wohnung befindet sich in keinem vertragsgemäßen Zustand." Der Mieter führte keine Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter klagte auf Schadensersatz. Das AG verurteilte den Mieter und unterstellte eine Individualvereinbarung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen. Das LG Berlin sah das anders.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Klage unter Abänderung des angefochtenen Urteils ab. Vorliegend sei die Erklärung des Mieters in dem Wohnungsabnahmeprotokoll über die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen im Lichte der vorangestellten Präambel zu betrachten, die ausdrücklich auf die mietvertraglichen Bestimmungen Bezug nehme, drei vorgegebene Variationen vorsehe und ausdrücklich des Weiteren Bezug auf den vorangegangenen Protokollvordruck, der anzukreuzende Felder für einzelne Mängel vorsehe, nehme. Die Auslegung einer solchen Erklärung ergebe, dass es sich auf der Grundlage einer vertraglich vereinbarten wirksamen Überbürdung der Schönheitsreparaturen lediglich noch um die gemeinsame tatsächliche Feststellung bestimmter Mängel zwischen Vermieter und Mieter handele. Unabhängig vom äußeren Erscheinungsbild eines vorgefertigten Protokolls mit vorgefertigten Verpflichtungserklärungsmöglichkeiten sei inhaltliche Grundlage der Verpflichtung jedenfalls die (vermeintlich wirksame) Verpflichtung des Mieters im Mietvertrag zur Durchführung der Schönheitsreparaturen. Da es vorliegend bereits an einer wirksamen mietvertraglichen Schönheitsreparaturklausel fehle und darüber hinaus jegliche Anhaltspunkte für eine weitergehende individuell ausgehandelte Verpflichtung des Mieters fehlen, ergebe sich kein Anspruch des Vermieters aus dem Abnahmeprotokoll.

Es wird auf die Anmerkung von Schach in GE 2009, 296 zur Besprechung des BGH-Urteils vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 -, GE 2009, 321 Bezug genommen. Das vorstehende Urteil bestätigt die Warnung, vorschnell von Individualvereinbarungen in Wohnungsübergabe- oder Abnahmeprotokollen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auszugehen. Allenfalls kann man sich einer konkret verfassten Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von bestimmten Arbeiten bedienen (vgl. insofern die Formulierung in GE 2009, 296).