Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Abwälzung; Formularklausel; Anfangsrenovierung; Endrenovierung

Die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel: "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen", begründet eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auch dann, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung übernommen und keine Endrenovierung durchzuführen hat.

I. Der Rechtsvorgänger der Kl. hatte dem Bekl. und dessen zwischenzeitlich von ihm geschiedenen Ehefrau aufgrund eines Formularmietvertrages vom 12.2.1976 eine Wohnung vermietet. § 1 des Mietvertrages enthält u. a. die folgende Bestimmung: "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen. " Die Wohnung war beim Bezug nicht renoviert. Renovierungsarbeiten sind vom Bekl. letztmals in den Jahren 1983/1984 durchgeführt worden. Am 28.2.1990 ist der Bekl. aus der Wohnung ausgezogen, nachdem er zuvor nur in einem geringen Umfange Schönheitsreparaturen selbst ausgeführt hatte. Nach vorangegangenem Beweissicherungsverfahren über den Zustand der Wohnung hat die Kl. die erforderlichen Schönheitsreparaturen durch einen Malerbetrieb ausführen lassen. Die hierfür angefallenen Kosten macht sie mit ihrer Klage u. a. geltend. Der Bekl. hat sich auf den Standpunkt gestellt, zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug nicht verpflichtet gewesen zu sein, weil dies mit Rücksicht auf den unrenovierten Zustand der Wohnung bei deren Übernahme mit dem Rechtsvorgänger der Kl. ausdrücklich vereinbart worden sei und mit vertraglicher Übernahme der laufenden Schönheitsreparaturen die weitere Verpflichtung, die Wohnung bei Ende der Mietzeit renoviert zurückgeben zu müssen, eine unangemessene und mit Treu und Glauben nicht zu vereinbarende Benachteiligung darstelle. Das Amtsgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme stattgegeben. Es hat für erwiesen erachtet, daß der Bekl. die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen habe und daß bei der ersten Besichtigung der Wohnung der Bekl. und der Rechtsvorgänger der Kl. darüber gesprochen haben, der Bekl. müsse am Ende der Mietzeit nicht renovieren, wenn er die Wohnung zu Beginn der Mietzeit selbst instand setze. Ungeachtet dieser mündlichen Absprache sei der Bekl. jedoch aufgrund der Renovierungsklausel im Mietvertrag verpflichtet gewesen, die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen, da diese Verpflichtung nicht abbedungen worden sei. Mit Rücksicht auf den Zeitablauf seit den letzten Schönheitsreparaturen und der erwiesenen Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung sei die Vornahme von Schönheitsreparaturen beim Auszug auch fällig gewesen. Mit seiner Berufung verfolgt der Bekl. seinen Klageabweisungsantrag weiter. Die Renovierungsklausel, so seine Auffassung, sei weder eindeutig noch unmißverständlich und sage nichts darüber, ob der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen zu tragen habe. Die gewählte Formulierung erlaube auch die Auslegung i. S. einer Freizeichnung des Vermieters. Jedenfalls sei die Klausel mit Rücksicht auf die übernommene Anfangsrenovierung unangemessen und deshalb unwirksam. Das Berufungsgericht ist der Auffassung, daß die hier in Rede stehende Mietvertragsklausel jedenfalls dann, wenn der Mieter, wie im Streitfall, die Anfangsrenovierung vorgenommen habe, nur der Entlastung des Vermieters von seiner Instandhaltungspflicht dienen solle, es aber dem Mieter überlassen bleibe, ob er die Schönheitsreparaturen durchführen wolle. Zumindest sei die Klausel unklar i.S. von § 5 AGBG. Mit dieser Ansicht würde es von dem Rechtsentscheid des BGH vom 30.10.1984 (BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480) abweichen; zudem seien gleiche oder ähnliche Klauseln häufiger in Mietverträgen anzutreffen, so daß der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukomme. Das Landgericht hat daher beschlossen, dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen: "Begründet die in einem Formularmietvertrag

cheid des BGH vom 30.10.1984 (BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480) abweichen; zudem seien gleiche oder ähnliche Klauseln häufiger in Mietverträgen anzutreffen, so daß der Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zukomme. Das Landgericht hat daher beschlossen, dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorzulegen: "Begründet die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel 'Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen' eine Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen oder beinhaltet sie, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung übernommen und keine Schlußrenovierung durchzuführen hat, nur eine Freizeichnung des Vermieters von seiner Instandhaltungspflicht für die Mietsache?". II. Die Vorlage ist zulässig. Gegenstand des Vorlagebeschlusses ist eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergibt (§ 541 Abs. 1 ZPO). Daß es bei der Vorlagefrage um die Auslegung einer formularmäßigen Klausel geht, steht der Zulässigkeit nicht entgegen. Zwar ist die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen bzw. vertraglicher Regelungen grundsätzlich Sache des Tatrichters (s. Zöller/Schneider, 17. Aufl., § 550 ZPO Rdn. 10 und die dort. Rsprnachw.). In Rede steht hier jedoch eine gerade im Bereich der Wohnraummiete häufig wiederkehrende und typische Vertragsbestimmung. Die Auslegung derartiger Formularklauseln ist richtiger Ansicht nach eine Rechtsfrage i.S. des § 541 ZPO (s. u.a. BGHZ 84, 345, S. 348 f = NJW 1982, 2186 = RES § 535 BGB Nr. 4; OLG Hamm ZMR 1991, 219 = RiM Bd. 3 S. 2272; OLG Hamburg DWW 1991, 216 = RiM Bd. 3 S. 2281; Fischer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, VIII, Rdn. 148). Die vorgelegte Rechtsfrage ist auch für die vom Landgericht zu treffende Entscheidung des Rechtsstreits erheblich. Zwar hat es das Landgericht versäumt, im Vorlagebeschluß den Sach- und Streitstand darzustellen sowie darzulegen, von welchen Grundlagetatsachen es ausgeht und warum es seiner Ansicht nach für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die gestellte Auslegungsfrage ankommt, wie dies geboten gewesen wäre (s. Rechtsentscheid des Senats vom 25.11.1991 - WuM 1992, 49 = ZMR 1992, 105 = DWW 1992, 49 und die dort. Rspr.

Nachw.). Die Feststellung des Sachverhalts sowie die Beantwortung rechtlicher Vorfragen fallen allein in die Entscheidungskompetenz des Vorlagegerichts. Erst auf der Grundlage dieser, das Oberlandesgericht bindenden Vorgaben, sofern sie nicht etwa unhaltbar oder gar verfassungswidrig sind, wird die erforderliche Entscheidungserheblichkeitsprüfung möglich. Das aufgezeigte Versäumnis ist vorliegend jedoch ausnahmsweise unschädlich. Aus den Akten ergibt sich zum einen, daß der Ausgang des Berufungsverfahrens nicht von einer anderen, von den Parteien unterschiedlich beantworteten und vorrangigen Rechtsfrage abhängt, und zum anderen, daß der Sachverhalt, soweit für die Beurteilung der Entscheidungserheblichkeit der Vorfrage von Belang, im Berufungsrechtszug nicht mehr im Streit steht (vgl. hierzu Senatsbeschluß vom 25.11.1991 - a.a.O.; Fischer in Bub/Treier, VIII, Rdn. 162). Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage ist auch zu bejahen. Die vom Landgericht im Vorlagebeschluß vertretene Auffassung, wonach die Renovierungsklausel jedenfalls dann, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung vorgenommen hat, dahin auszulegen sei, daß es dem Mieter über-lassen bleibe, ob er die Schönheitsreparaturen durchführen will, hätte zur Folge, daß der mit der Klage verfolgte Anspruch auf Erstattung der Renovierungskosten nicht begründet wäre und die Berufung Erfolg hätte. Entgegen der Ansicht des Landgerichts kann allerdings nicht festgestellt werden, daß es mit der von ihm beabsichtigten Auslegung der Renovierungsklausel von der Entscheidung des BGH vom 30.10.1984 (BGHZ 92, 363) abweichen würde. Dies hätte zur Voraussetzung, daß die anstehende Rechtsfrage mit der bereits entschiedenen im wesentlichen deckungsgleich ist und daß von dem Entscheidungstenor oder aber den tragenden Gründen der ergangenen obergerichtlichen Entscheidung abgewichen wird (vgl. hierzu insbes. Fischer a.a.O., Rdn. 152 und 182). Dem Rechtsentscheid des BGH lag zwar ein Formularmietvertrag mit einer gleichlautenden Renovierungsklausel, wie sie hier in Rede steht, zugrunde. Die Auslegung dieser Klausel war jedoch nicht Gegenstand der Entscheidung, mit dieser Frage hat sich der BGH in den Gründen überhaupt nicht befaßt. Er ist vielmehr ohne eine Auslegung, wie sie hier vom Landgericht in Betracht gezogen wird, zu erwägen und ohne jede nähere Stellungnahme davon ausgegangen, daß die Vertragsklausel den Mieter dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen turnusgemäß vorzunehmen. Ist daher eine Divergenz zu verneinen, so kommt doch der vorgelegten Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung zu, worauf denn auch das Landgericht fürsorglich zu Recht abgestellt hat. Identische und ähnliche Renovierungsklauseln finden sich häufig in Formular-Mietverträgen, und die Frage, wie sie zu verstehen bzw. auszulegen sind, wird in Literatur und Rechtsprechung unter-schiedlich beantwortet. Nach Sternel (Mietrecht 3. Aufl., II Rdn. 361 und 380) enthalten diese wie ähnliche Klauseln eine bloße Freizeichnung des Vermieters und keine Pflichtenüberbürdung auf den Mieter. Im gleichen Sinne haben das Landgericht Hamburg (s. die Zitate bei Sternel a.a.O., Fußn. 17 bzw. Fußn. 5) sowie das Landgericht Düsseldorf (WuM 1986, 359) entschieden. Bub (in Bub/Treier, II Rdn. 473) hält die Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind, für eindeutig i.S. einer Abwälzung auf den Mieter. Daß der Mieter aufgrund dieser Klausel verpflichtet ist, die Wohnung während der Mietzeit in einem

O., Fußn. 17 bzw. Fußn. 5) sowie das Landgericht Düsseldorf (WuM 1986, 359) entschieden. Bub (in Bub/Treier, II Rdn. 473) hält die Klausel, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter zu tragen sind, für eindeutig i.S. einer Abwälzung auf den Mieter. Daß der Mieter aufgrund dieser Klausel verpflichtet ist, die Wohnung während der Mietzeit in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten, ist auch die Auffassung von Schmidt-Futterer/Blank (6. Aufl., Rdn. B 254). In diese Richtung gehen schließlich auch der bereits wiederholt angesprochene Rechtsentscheid des BGH vom 30.10.1984 (BGHZ 92, 363) sowie die Beschwerdeentscheidung des OLG Koblenz vom 15.03.1989 (ZMR 1989, 464) und das Urteil des OLG Nürnberg vom 6.3.1991 (ZMR 1991, 217).

III. Nach der Rechtsprechung des BGH (RE vom 30.10.1984 - BGHZ 92, 363; RE vom 1.7.1987 - BGHZ 101, 253 = NJW 1987, 2575; RE vom 6.7.1988 - BGHZ 105, 71 = NJW 1988, 2790) ist die allgemein übliche formularmäßige Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu-lässig. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn der Mieter eine nicht renovierte Wohnung übernommen hat (BGHZ 101, 253). Die wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturen durch Formularvertrag hat, und darin ist Sternel (a.a.O.) zu folgen, zur Voraussetzung, daß die entsprechende Klausel eine klare und eindeutige Regelung enthält. Die Formulierung "Schönheitsreparaturen werden vom Mieter getragen", läßt nach Auffassung des Senats schwerlich Zweifel darüber aufkommen, daß der Mieter zur Durchführung der üblichen Renovierungsarbeiten in den üblichen Zeitabständen verpflichtet sein soll. Zumal der Mieter ausdrücklich als derjenige angesprochen ist, der die Schönheitsreparaturen trägt, ist für eine Auslegung i.S. einer Freizeichnung des Vermieters kein Raum. Die Klausel ist vielmehr eindeutig i.S. einer Abwälzung der Renovierungspflicht auf den Mieter (im Ergebnis ebenso: BGH RE vom 30.10.1984 - BGHZ 92, 363; OLG Nürnberg, a.a.O.; Bub, a.a.O.; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O.) zu verstehen. An der Eindeutigkeit des Klauselinhalts ändert sich nach Auffassung des Senats auch nichts dadurch, daß der Formularvertrag keine Bestimmungen darüber enthält, wer im Falle der Übernahme der Wohnräume in unrenoviertem Zustand die Anfangsrenovierung zu tragen hat. Weder läßt sich die Klausel bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung dahin auslegen, daß der Vermieter von der Durchführung von Renovierungsarbeiten freigezeichnet ist, noch dahin zu Lasten des Mieters, daß dieser dazu verpflichtet ist, die Anfangsrenovierung und damit Renovierungsarbeiten für eine Zeit zu übernehmen, in der er die Wohnung nicht genutzt hat. Wie bereits oben ausgeführt, begründet die Klausel mit ihrer insoweit eindeutigen Formulierung eine Renovierungsverpflichtung des Mieters, und für eine abweichende Auslegung i. S. einer Freizeichnung des Vermieters im Falle der Übernahme der Wohnung in unrenoviertem Zustand bietet die gewählte Formulierung keinen hinreichenden Anhalt. Andererseits kann aber der Klausel auch nicht entnommen werden, daß der Mieter zur Übernahme der Anfangsrenovierung verpflichtet sein soll. Eine solche Auslegung wäre dann ernsthaft in Betracht zu ziehen, wenn die Klausel dem Mieter Schönheitsreparaturen "bei Bedarf" abverlangen würde (vgl. BGHZ 101, S. 264 f.; OLG Stuttgart, Vorlagebeschluß vom 2. 9.1985 und Rechtsentscheid vom 6. 3.1986, NJW 1986, 2115 = RiM S. 1616 und 1726; OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520 = RiM S. 2043). Davon ist in der Klausel hier nicht die Rede. Sie enthält allerdings auch keine Angaben dazu, welche Arbeiten als Schönheitsreparaturen anzusehen und in welchen Zeiträumen sie auszuführen sind. Daß eine derart allgemein gehaltene Abwälzungsklausel i. S. der Übernahme üblicher Schönheitsreparaturen in den hierfür üblichen Fristen ohne Not ausgelegt werden kann, hat der BGH in dem bereits wiederholt zitierten Rechtsentscheid vom 30.10.1984 überzeugend ausgeführt. Eine Auslegung der Renovierungsklausel i. S. der Freizeichnung des Vermieters von seiner Instandhaltungspflicht ist schließlich nicht geboten oder auch nur naheliegend, wenn weder in dem Formularvertrag noch durch besondere Abrede eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung der Wohnung beim Auszug vereinbart oder gar

984 überzeugend ausgeführt. Eine Auslegung der Renovierungsklausel i. S. der Freizeichnung des Vermieters von seiner Instandhaltungspflicht ist schließlich nicht geboten oder auch nur naheliegend, wenn weder in dem Formularvertrag noch durch besondere Abrede eine Verpflichtung des Mieters zur Renovierung der Wohnung beim Auszug vereinbart oder gar ausdrücklich ausgeschlossen worden ist. Das Fehlen einer sog. Endrenovierungsklausel oder einer dahingehenden zusätzlichen Abrede spricht vielmehr für die hier vorgenommene Auslegung der Renovierungsklausel in dem Sinne, daß der Mieter zur Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen in den üblichen Zeiträumen verpflichtet ist und bei Auszug Schönheitsreparaturen allerdings nur in dem Umfange schuldet, in dem diese fällig geworden sind.

Die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel, wonach Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, begründet eine Verpflichtung des Mieters zur Übernahme der Schönheitsreparaturen auch dann, wenn der Mieter die Anfangsrenovierung übernommen und keine Endrenovierung durchzuführen hat. So das OLG Karlsruhe durch Rechtsentscheid vom 16. April 1992.