Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Erfüllungsverweigerung; Mahnung; Vertragsvereinbarung

Die Frage, ob im Unterlassen von vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung liegt, die eine Mahnung trotz entgegenstehender Vertragsvereinbarung dennoch entbehrlich macht, ist als reine Tatfrage einem Rechtsentscheid nicht zugänglich (Erlaß eines Rechtsentscheides abgelehnt).

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen aus einem Mietvertrag in Anspruch, der auf der Grundlage eines formularmäßigen Entwurfs eines Haus- und Grundbesitzer-Vereins geschlossen wurde. § 15 Nr. 1 des Vertrages sieht vor, daß der Mieter zur regelmäßigen Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist. Nach § 15 Nr. 2 hat der Mieter die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in dem Zustand zurückzugeben, der einer ordnungsmäßigen Instandsetzung entspricht. § 16 regelt die Instandhaltung von Anlagen und Einrichtungen. § 17 auferlegt dem Mieter Verpflichtungen bei Beschädigungen der Mietsache und beim Auftreten von Ungeziefer. § 18 des Vertrages lautet: "Bei Verletzung einer der in den §§ 15 bis 17 festgelegten Instandhaltungs-, Reparatur- und sonstigen Pflichten des Mieters kann der Vermieter, wenn der Mieter trotz schriftlicher Mahnung seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, nach seiner Wahl Schadensersatz wegen Nichterfüllung verlangen oder die notwendigen Arbeiten, Reparaturen und Maßnahmen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen." Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht als Berufungsgericht hat dem Senat folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: "1. Ist jedenfalls nach Beendigung des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters ohne Durchführung der ihm vertraglich obliegenden Schönheitsreparaturen für die Geltendmachung der Kosten der nunmehr vom Vermieter selbst vorzunehmenden Renovierungsarbeiten eine Nachfristsetzung auch dann nicht erforderlich, wenn § 18 des Formularmietvertrages bei Verletzung entsprechender Pflichten durch den Mieter dem Vermieter die eigenhändige Vornahme der notwendigen Arbeiten nur nach schriftlicher Mahnung gestattet? 2. Hat der Vermieter - bejahendenfalls - einen Ersatzanspruch für die aufzuwendenden Renovierungskosten auch dann, wenn er in den Mieträumen kleinere Umbauarbeiten wie das Anbringen und Unterputzlegen von Elektroleitungen durchführt, wodurch die Schönheitsreparaturen teilweise zerstört würden, oder steht ihm dann insoweit jedenfalls ein Ausgleichsanspruch in Form einer Geldzahlung zu?" II. 1. Ein Rechtsentscheid über die dem Senat vorgelegte Frage zu 1. ergeht nicht, weil die Vorlage unzulässig ist. Die in Art. III Abs. 1 des 3. MRÄndG bestimmten Voraussetzungen für den Erlaß eines Rechtsentscheids sind nicht erfüllt. Nach dieser Vorschrift muß es sich bei der vorgelegten Frage um eine Rechtsfrage handeln, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Eine solche Rechtsfrage ist die vom Landgericht vorgelegte Frage zu 1. nicht. Der Senat versteht den Vorlagebeschluß des Landgerichts dahin, daß das Landgericht davon ausgeht, § 18 des Mietvertrages gelte auch für den Fall des § 15 Nr. 2 des Mietvertrages, eine schriftliche Mahnung sei also auch dann Voraussetzung für die Geltendmachung der in § 18 genannten Ansprüche, wenn der Mieter seiner Pflicht, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in ordnungsgemäß instand gesetztem Zustand zurückzugeben, nicht nachkommt. Diese Auslegung hält der Senat für möglich. Durch das Erfordernis der schriftlichen Mahnung tritt der Verzug des Mieters nicht schon mit dem kalendermäßig feststehenden Ende des Mietverhältnisses ein.

Die auf dieser Grundlage vorgelegte Frage des Landgerichts, wie § 18 des Mietvertrages anzuwenden ist, wenn das Mietverhältnis beendet und der Mieter ausgezogen ist, ohne die ihm vertraglich obliegenden Schönheitsreparaturen ausgeführt zu haben, ist keine Rechtsfrage, sondern eine Tatfrage. Sie läßt sich nicht im Wege der Vertragsauslegung, sondern nur unter Anwendung der Grundsätze von Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles beantworten. Auch wenn, wie in § 18 des Mietvertrages vorgesehen, der Eintritt des Verzuges des Mieters von einer schriftlichen Mahnung abhängt, so ist diese entbehrlich, wenn der Mieter die Erfüllung seiner Vertragspflichten ernsthaft und endgültig verweigert (BGHZ 2, 310, 312; 65, 372, 377; BGH ZMR 1982, 180) und damit zugleich zu erkennen gibt, daß er seiner Verpflichtung auch auf eine schriftliche Mahnung hin nicht nachkommen werde. Dies folgt aus dem auf Treu und Glauben gegründeten Verbot widersprüchlichen Verhaltens der Vertragsparteien untereinander: Der Schuldner muß sich an der Erfüllungsverweigerung und dem aus ihr erkennbaren Verzicht auf eine Mahnung festhalten lassen und kann sich deshalb auf die Notwendigkeit einer solchen Mahnung nicht berufen (Palandt-Heinrichs, BGB, 41. Aufl., § 326 Anm. 6 d). Ob das Verhalten eines Schuldners von Schönheitsreparaturen bei seinem Auszug aus der gemieteten Wohnung als eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung und damit als ein Verzicht auf die vertraglich ausbedungene schriftliche Mahnung anzusehen ist und ob es deshalb zur Herbeiführung der gesetzlich oder vertraglich vereinbarten Folgen des Verzuges keiner Mahnung bedarf, ergibt sich aus einer Würdigung der Umstände des Einzelfalles. Diese Würdigung ist Aufgabe des Tatrichters; für einen Rechtsentscheid ist insoweit kein Raum. 2. Die dem Senat vorgelegte Frage zu 2. ist nicht zu beantworten, weil sie lediglich für den Fall gestellt ist, daß die Vorlagefrage zu 1. bejaht wird.