Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Fristenplan; Formularmietvertrag; AGB-Klausel; Lackieren; Mahnbescheid; Verjährung; Unterbrechung; geltungserhaltende Reduktion

1. Der Mieter kann nicht formularvertraglich wirksam zum Anstrich bzw. zum Lackieren von Holzteilen, Wasserrohren und Heizkörpern über den üblichen und angemessenen Umfang hinaus verpflichtet werden.

2. Ein Mahnbescheid unterbricht die Verjährung des Anspruchs nur dann, wenn die Forderung im Mahnbescheid hinreichend individualisiert ist.

Ein Anspruch auf Zahlung von 1.926,24 DM ergibt sich aus § 326 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages. Nach der vorzitierten Klausel aus dem Mietvertrag oblag es dem Bekl., innerhalb bestimmter Fristen Schönheitsreparaturen in der Wohnung zu übernehmen. Die Klausel begegnet in Verbindung mit dem Fristenplan keinen Wirksamkeitsbedenken, soweit sie sich auf den malermäßigen Anstrich der Decken und Wandflächen der angemieteten Räumlichkeiten bezieht. Die vorgesehenen Fristen sind insoweit nicht zu beanstanden. Mit Schreiben v. 19.10.1994 ist der Bekl. von der Kl. zur Renovierung unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung aufgefordert worden. Die Voraussetzungen des § 326 BGB sind damit erfüllt.

Dagegen kann die Kl. von dem Bekl. aus der Rechnung der Firma F. nicht die in Ansatz gebrachten Kosten für den Anstrich bzw. die Lackierung von Holzteilen, Wasserrohren und Heizkörpern verlangen. Zwar sieht der Mietvertrag auch insoweit eine entsprechende Pflicht des Bekl. vor. Bei der bezeichneten Regelung des § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages in Verbindung mit dem Fristenplan handelt es sich jedoch um allgemeine Geschäftsbedingungen, die insoweit einer Inhaltskontrolle nach Maßgabe des § 9 AGBG nicht standhalten. Eine Belastung des Mieters mit Renovierungsverpflichtungen ist nur im üblichen und angemessenen Umfang möglich, wofür § 28 Abs. 4 Satz 5 der Zweiten Berechnungsverordnung sowie § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrages 1976 bei der Wohnraummiete Anhaltspunkte liefern. Demgemäß ist nicht ausgeschlossen, daß der Mieter durch ein Übermaß ihm auferlegter Renovierungspflichten nach § 9 AGBG unangemessen benachteiligt werden kann (vgl. BGH WM 1987, 306, 308; LG Köln WM 1989, 70). Nach § 6 Ziffer 2.1 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages soll auch der Anstrich der Türen, Heizkörper, Versorgungsleitungen und Einbaumöbel in Küche, Bad, Toilette alle drei Jahre, im Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Diele/Flur alle fünf Jahre sowie in den anderen Nebenräumen alle sieben Jahre durchgeführt werden. Diese aufgeführten Fristen sind zu kurz bemessen. Der Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976 sieht vor, daß im allgemeinen Schönheitsreparaturen in den Mieträumen, zu denen auch das Streichen der Heizkörper und der Innentüren fällt, in Zeitabständen von drei Jahren für Küchen, Bäder und Duschen, von fünf Jahren für Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten sowie von sieben Jahren für alle anderen Nebenräume erforderlich sein werden. Demgemäß liegt insoweit eine unangemessene Benachteiligung des Mieters durch die Formularklausel in § 6 Ziffer 2.1 des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages vor. Nach der Verkehrsauffassung muß es als abwegig angesehen werden, einen festen Renovierungsturnus bezüglich des Anstrichs des Holzwerkes sowie der Heizkörper zugrunde zu legen, der so kurze Fristen berücksichtigt, ohne gleichzeitig das Merkmal der Erforderlichkeit als weiteren Maßstab mit heranzuziehen. Es ist abwegig anzunehmen, daß in Küche, Bad und Toilette alle drei Jahre das Holzwerk und die Heizkörper neu lackiert werden müßten. Es mag Einzelfälle geben, in denen dies aufgrund besonderer Umstände erforderlich ist. Grundsätzlich stellt jedoch eine solch kurze Frist für Lackierarbeiten am Holzwerk, den Heizkörpern und den Versorgungsleitungen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar (vgl. Urt. der Kammer v. 1.12.1994 - 1 S 106/94). Aus der Unwirksamkeit der Klausel betreffend die für den Neuanstrich der Türen, Türrahmen und Heizkörper vorgesehenen Fristen folgt jedoch nicht eine Unwirksamkeit der gesamten in § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages niedergelegten Bestimmung mit der Folge, daß der in derselben Klausel vorgesehene turnusmäßige Neuanstrich der Decken und Wandflächen wirksam auf den Mieter übertragen worden ist. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion steht dieser Auslegung nicht entgegen. Die Kammer geht davon aus, daß grundsätzlich selbständige Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand gesonderter Wirksamkeitsprüfung sein können, wenn sie in äußerem, sprachlichem Zusammenhang mit anderen, unwirksamen Klauseln stehen

agen worden ist. Das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion steht dieser Auslegung nicht entgegen. Die Kammer geht davon aus, daß grundsätzlich selbständige Regelungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen Gegenstand gesonderter Wirksamkeitsprüfung sein können, wenn sie in äußerem, sprachlichem Zusammenhang mit anderen, unwirksamen Klauseln stehen (vgl. BGH NJW 1982, 178, 181; 1982, 2311, 2313). Im zu entscheidenden Fall ist eine derartige Trennung möglich. Bei der Aufzählung der einzelnen unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallenden Malerarbeiten handelt es sich um voneinander unabhängige Regelungssachverhalte; dies ergibt sich schon daraus, daß die Arbeiten ohne weiteres voneinander getrennt werden können und auf unterschiedliche Art und Weise bewerkstelligt werden müssen. Auch bei einer Trennung und Aufteilung bleiben die einzelnen Regelungen bezüglich der verschiedenen möglichen Renovierungsarbeiten verständlich und sinnvoll, ohne daß es auf eine zusammenfassende Sicht der Klausel ankommt. Enthält aber eine Klausel neben der unwirksamen auch inhaltlich unbedenkliche, aus sich heraus verständliche, inhaltlich und sprachlich trennbare Bestimmungen, bleiben diese auch dann wirksam, wenn sie den gleichen Sachkomplex betreffen (vgl. BGH NJW 1982, 178, 179). Aus alledem folgt, daß der Bekl. gemäß § 326 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 6 Ziffer 2.1 des Mietvertrages nicht verpflichtet ist, aus der Rechnung der Firma F die Positionen 1.24 sowie 4.47 zu erstatten.

Die Zahlungsansprüche der Kl. sind nicht verjährt. Die Verjährung der Ersatzansprüche der Kl. gemäß § 558 BGB ist durch die Einreichung des Mahnbescheides bei Gericht am 20.2.1995 unterbrochen worden, § 209 Abs. 2 Ziffer 1 BGB in Verbindung mit § 693 Abs. 2 ZPO. Die Zustellung ist alsbald, nämlich am 3.3.1995, erfolgt. Der geltend gemachte Anspruch ist in dem Mahnbescheid auch in der Weise bezeichnet worden, daß er Grundlage eines Vollstreckungstitels sein konnte und daß der Schuldner erkennen konnte, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mahnbescheid die Verjährung hinsichtlich des geltend gemachten Anspruchs nach § 209 Abs. 2 Nr. 1 BGB unterbrechen, wenn die Forderung nach § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO durch weitere Information im Mahnbescheid hinreichend individualisiert worden ist. Dabei muß der im Mahnbescheid bezeichnete Anspruch durch die Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden können, daß er über einen Vollstreckungsbescheid Grundlage eines Vollstreckungstitels sein kann, und daß der Schuldner erkennen kann, welcher Anspruch gegen ihn geltend gemacht wird, damit er beurteilen kann, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will oder nicht (vgl. BGH NJW 1992, 1111 m. w. N.).