Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Summierung

Auch das Bestehen formular- und individualvertraglicher Verpflichtungen zu Schönheitsreparaturen nebeneinander kann wegen eines Summierungseffekts zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen.

1. Das AG hat den geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus unterlassener Endrenovierung mit Recht verneint.

a) Ein Anspruch aus § 326 BGB scheitert bereits daran, daß die in § 27 Mietvertrag niedergelegte Endrenovierungsklausel unwirksam ist (§ 9 AGB-Gesetz). Schon das OLG Hamm hat mit RE v. 27.2.1981 (NJW 1981, 1049) eine AGB-Regelung für unwirksam erklärt, die den Mieter verpflichtet, bei Mietende eine insgesamt frisch renovierte Wohnung ohne Rücksicht darauf zurückzugeben, wie lange die letzten Renovierungsarbeiten zurückliegen. Der Einwand des Kl., das AGB-Gesetz sei hier nicht anwendbar, weil die Endrenovierungsklausel eine Individualvereinbarung darstelle, ist unbegründet.

Die als AGB-Klausel inkriminierte Endrenovierungsvereinbarung wird nicht dadurch zur Individualvereinbarung, daß der Vermieter diesen Passus handschriftlich in das Formular einfügt. Ein "Aushandeln" liegt darin nicht, geschweige denn, daß behauptet worden wäre, die Bekl. wäre bei Mietbeginn darüber aufgeklärt worden, daß die Endrenovierungsverpflichtung eine unangemessene Benachteiligung darstelle, wie auch nicht vorgetragen wird, diese Verpflichtung sei zur "Disposition" gestellt worden, oder daß eine bzw. welche Gegenleistung vermieterseits angeboten worden wäre, wenn sich die Bekl. mit der unbedingten und vollständigen Endrenovierung einverstanden erklären würde.

b) Selbst wenn aber von einer Individualvereinbarung ausgegangen würde, wäre der Anspruch unbegründet, käme ihr insbesondere nicht der "Vorrang" mit der Folge zu, daß die anderen - die Schönheitsreparaturen betreffenden und den Mieter belastenden - Regelungen und Umstände unberücksichtigt bleiben dürften.

Selbst jeweils für sich unbedenkliche Klauseln haben einen Summierungseffekt und können in ihrer Gesamtwirkung zu einer unangemessenen Benachteiligung führen; dabei ist es unerheblich, ob sich die Regelungen an unterschiedlichen Stellen des Vertragswerks finden, weil sie ihrer Bestimmung wegen als zusammengehörig bewertet werden müssen (so ausdrücklich der BGH in seiner Entscheidung v. 2.12.1992, WM 1993, 175).

In die Bewertung fließt mithin nicht nur ein, daß die Bekl. neben den laufenden Schönheitsreparaturen in jedem Fall eine Endrenovierung durchzuführen hat; zu berücksichtigen ist auch, daß sie angesichts der kurzen Mietzeit von nur sieben Monaten auch den vorvertraglichen Renovierungsaufwand hätte leisten sollen, denn die Wohnung ist bei Mietbeginn unstreitig in nicht frisch renoviertem Dekorationszustand übergeben worden. Die Gesamtregelung aus Individual- und Formularteil stellt sich hier mithin als "verkappte" Bedarfsregelung dar: Der Vermieter erwartet, daß der Mieter - ohne daß Renovierungsfristen abgelaufen sind - die Wohnung insgesamt frisch zu renovieren hat, insbesondere also auch den Renovierungsaufwand aus der vorangegangenen Nutzung erbringen soll. Eine solche Regelung stellt in ihrer Summierung eine unangemessene Benachteiligung dar, mit der Folge, daß die Überwälzung der Schönheitsreparaturen insgesamt unwirksam ist.