Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Verwalterhaftung; Abnahmeprotokoll; farbliche Gestaltung; Schuldanerkenntnis, negatives

1. Ein Mieter kann während der Mietzeit seine Wohnung farblich gestalten, wie es seinen Vorstellungen entspricht. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat er im Rahmen seiner vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der - auch was die farbliche Gestaltung betrifft - üblichen Vorstellungen entspricht (gegen KG GE 1995, 1011).

2. Ist der ungewöhnliche farbliche Zustand der Wohnung in einem bei Rückgabe der Wohnung gefertigten Abnahmeprotokoll vom Verwalter nicht beanstandet worden, und kann der Vermieter deswegen keine Ansprüche mehr gegenüber dem Mieter geltend machen, so ist der Verwalter schadensersatzpflichtig.

Der Vermieter hat die Verwalterin auf Schadensersatz in Anspruch genommen, weil sie beim Auszug einer Mieterin B. das Wohnungsprotokoll vorbehaltlos unterschrieb, obwohl Decken und Wände im Wohnzimmer und Flur gelb, im Schlafzimmer rosafarben und in Bad und Küche grellgrün angestrichen waren. Die Kl. verlangt von der Bekl. Kostenersatz, weil wegen des vorbehaltlos unterschriebenen Abnahmeprotokolls Schadensersatzansprüche gegen die Mieterin nicht mehr durchsetzbar waren.

Das AG hat die Klage insoweit abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Der Kl. kann Schadensersatz von der Bekl. dafür verlangen, daß diese im Wohnungsübergabeprotokoll vom 30.7.1997 den dekorativen Zustand der Wohnung nicht festgehalten hat. Unstreitig hatte die Mieterin Frau B. die einzelnen Zimmer der Wohnung farblich überaus ungewöhnlich gestaltet. So waren die Wände und die Decke im Wohnzimmer sowie die Wände des Flures gelb gestrichen. Im Schlafzimmer waren die Wände und die Decke rosafarben angestrichen. In der Küche sowie im Bad/WC waren sowohl die Wände als auch die Decken grellgrün gestrichen. Das Gericht hat sich aufgrund der eingereichten Fotos einen guten Eindruck von der farblichen Gestaltung der Wohnung verschaffen können. Nach Auffassung der Kammer war die Mieterin Frau B. bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig von dem sonstigen dekorativen Zustand der Wände und Decken allein aufgrund der überaus ungewöhnlichen Farbwahl verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, und zwar dahingehend, daß die Rauhfasertapeten mit nach herkömmlichen Geschmacksvorstellungen üblichen Farbtönen versehen werden. Die Kammer folgt insoweit nicht der Auffassung des KG, wonach im Bereich des Wohnraummietrechts Schönheitsreparaturen nicht wegen vorrangig geschmacklicher Beanstandungen verlangt werden können, weil es sich hierbei um den verfassungsrechtlich geschützten häuslichen Bereich des Mieters handele (GE 1995, 1011 - obiter dictum). Freilich entspricht es auch der Auffassung der Kammer, daß ein Mieter während der Mietzeit seine Wohnung farblich gestalten kann, wie es seinen Vorstellungen entspricht. Diese freie Lebensgestaltung ist aber dann nicht mehr berührt, wenn das Mietverhältnis beendet wird. Mit diesem Zeitpunkt hat der Mieter im Rahmen seiner vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen die Wohnung in einen Zustand zu versetzen, der, auch was die farbliche Gestaltung anbelangt, üblichen Vorstellungen entspricht. Denn die Übernahme der Schönheitsreparaturen im Mietvertrag dient auch dazu, dem Vermieter die Renovierungskosten bei der Anschlußvermietung zu sparen (BGHZ 92, 363 [372] = NJW 1985, 480 = LM § 157 [D] BGB). Insofern ist es nicht nur bei der gewerblichen Vermietung, sondern auch im Bereich des Wohnraummietrechts maßgebend, ob durch die farbliche Gestaltung die Anschlußvermietung nachhaltig erschwert wird. Dies ist vorliegend auch deshalb zu bejahen, weil aufgrund der Entwicklung des Wohnungsmietmarkts in den letzten Jahren sich die Wohnungen nicht mehr ohne weiteres und unabhängig von ihrem dekorativen Zustand zwanglos vermieten lassen, sondern - wie gerichtskundig ist - die Mieter bei der Anmietung einer neuen Wohnung durchaus eine größere Auswahl haben und auch im Hinblick auf den dekorativen Zustand der Wohnung höhere Ansprüche stellen können, als dies möglicherweise noch vor einigen Jahren der Fall war. Jedenfalls dürfte sich die hier vorliegende farbliche Gestaltung der Mieträume für den Vermieter nachteilig bei der Vereinbarung der Miethöhe auswirken. Durch das von der Bekl. verfaßte Übergabeprotokoll ist dem Kl. die Durchsetzung des Schadensersatzanspruchs nach § 326 BGB auf Durchführung von Schönheitsreparaturen gegen die Mieterin unmöglich gemacht worden. Denn das Übergabeprotokoll wirkt zugunsten des Mieters wie ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. des § 397 Il BGB. Der Mieter kann demzufolge nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind. Ausreichende Beanstandungen im Übergabeprotokoll hat

Schönheitsreparaturen gegen die Mieterin unmöglich gemacht worden. Denn das Übergabeprotokoll wirkt zugunsten des Mieters wie ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. des § 397 Il BGB. Der Mieter kann demzufolge nur für Schäden verantwortlich gemacht werden, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind. Ausreichende Beanstandungen im Übergabeprotokoll hat die Bekl. aber nicht gemacht. Nach dem vom Kl. eingereichten Kostenvoranschlag beträgt der Aufwand für den Neuanstrich der Decken und Wände der Wohnung 1.231,20 DM netto, mithin 1.415,88 DM brutto.