Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Befristung; befristetes Mietverhältnis; Umbaumaßnahmen

Die Berufung des Vermieters auf den durch Rechtsentscheid aufgestellten Grundsatz, wonach der Vermieter vom Mieter anstelle einer Endrenovierung Geldersatz verlangen kann, wenn die Schönheitsreparaturen durch anschließende Umbauarbeiten wieder zerstört würden (BGH WM 1985, 46), verstößt gegen Treu und Glauben, wenn die Befristung des Mietverhältnisses mit den Umbaumaßnahmen begründet wurde.

Der Bekl. hat keinen Anspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen. Es kann dahin stehen, ob die einzelnen vom Bekl. im Hinblick auf Schönheitsreparaturen verwendeten Klauseln wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz unwirksam sind; dazu wird auf die Entscheidung der Kammer vom 20.10.1995 im Verfahren 311 S 45/95 verwiesen. Nach Auffassung der Kammer kann sich hier der Bekl. jedenfalls nicht auf eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen berufen, weil er sich so mit dem für die vereinbarte Befristung des Mietvertrages genannten Grund treuwidrig in Widerspruch setzt.

In § 2 des Mietvertrags ist eine Befristung auf drei Jahre vorgesehen, die wie folgt begründet wurde: "Es sind umfangreiche Renovierungs- u. Umbaumaßnahmen, Fenster, Türen, Fußboden, Wandbelag und E-Installation in allen Räumen erforderlich." Nur im Hinblick auf diese Vereinbarung konnten die Mieter gemäß § 564 c BGB nicht trotz der Befristung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit verlangen. Es verstößt gegen Treu und Glauben, vor dem Hintergrund dieser angekündigten Maßnahmen auf einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu bestehen, jedenfalls soweit sich daraus Schadensersatzansprüche bei der Beendigung des Mietverhältnisses nach Fristablauf ergeben. Der vorliegende Fall ist nicht damit vergleichbar, daß bei einem gewöhnlichen unbefristeten Mietverhältnis Schönheitsreparaturen wegen eines Umbaus sinnlos wären und die Rechtsprechung im Wege ergänzender Vertragsauslegung einen Ersatzanspruch des Vermieters bejaht (vgl. nur BGHZ 92, 363 [= WM 1985, 46]). Hier war der Umbau von Anfang an vom Bekl. als Bestandteil des Mietvertrages verbindlich mitgeteilt worden, und es fehlte damit an einer Regelungslücke, die durch eine ergänzende Auslegung gefüllt werden könnte. Es kommt nicht darauf an, ob und in welchem Umfang der Bekl. die in Aussicht gestellten Arbeiten tatsächlich ausgeführt hat, denn er muß sich an seiner Ankündigung festhalten lassen.

Hinzu kommt, daß hier die für die Durchführung von Schönheitsreparaturen vereinbarten Fristen vor der vereinbarten Beendigung des Vertrages noch nicht abgelaufen waren, so daß der Mieter auch schon aus diesem Grunde mit Ansprüchen wegen Schönheitsreparaturen nicht zu rechnen brauchte. Auch ist vom Bekl. nicht dargelegt worden, daß die von ihm vor Ablauf dieser Fristen beanstandeten Dekorationsmängel auf einem übermäßigen Gebrauch der Mietsache durch die Kl. beruhen würden.