Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Endrenovierung; Formularmietvertrag; Klausel; Schadensersatzanspruch; Differenzberechnung

1. Die in einen Formularmietvertrag aufgenommene Überwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist in Kombination mit einer Endrenovierungspflicht unwirksam.

2. Macht der Vermieter Schadensersatz wegen vom Mieter ausgeführter, jedoch nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen geltend, muß er eine Differenzberechnung vorlegen.

Die Kl. haben gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zahlung von 17.066,36 DM aus § 326 BGB bzw. nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung.

Ein Anspruch wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 326 BGB besteht nicht, da eine solche Verpflichtung im Rahmen des Mietvertrages nicht wirksam vereinbart wurde. Die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen ergibt sich aus § 9 AGBG.

Bei dem Mietvertrag vom 25. März 1981 handelt es sich um einen vorformulierten Vertrag des Landesverbandes der Hessischen Haus- Wohnungs- und Grundeigentümer e. V., welcher den Bekl. bei Abschluß des Mietvertrages vorgelegt wurde. In dem Vertragsformular ist in § 15 Ziff. 2 die Verpflichtung enthalten, das Haus am Ende der Mietzeit in neu hergerichtetem Zustand zurückzugeben. Diese Verpflichtung ist in den Vertragstext - maschinenschriftlich - eingefügt worden. Darüber hinaus beinhaltet der Vertrag in § 16 Ziff. 4 eine Klausel zur Vornahme von Schönheitsreparaturen unter Berücksichtigung eines Fristenplans. Diese Kombination der Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen und einer Endrenovierungspflicht ist nach der Rechtsprechung der Kammer (vgl. 2/17 S 278/99) nicht zulässig, da sie zu einer Doppelbelastung für den Mieter führt. Die Unwirksamkeit der Regelungen [in dem] Formularvertrag führt dazu, daß die Schönheitsreparaturen entsprechend der gesetzlichen Regelung vom Vermieter alleine durchzuführen sind (vgl. auch LG Berlin NJW-RR 1998, 1310).

Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf Schadensersatz nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung. Zwar ist anerkannt, daß, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen durchführt, obwohl er zu diesen nicht verpflichtet ist, Schadensersatzansprüche nach den Grundsätzen der positiven Forderungsverletzung bestehen können. Voraussetzung für den Erfolg eines solchen Anspruches wäre aber gewesen, daß die Kl. konkret darlegen, inwieweit sie durch die von den Bekl. vorgenommenen Arbeiten einen Schaden erlitten haben. Dieser könnte nur darin bestehen, daß die von den Kl. zu tragenden Kosten für die Renovierung der Wohnung aufgrund der von den Bekl. vorgenommenen Arbeiten höher sind, als sie bei einem Auszug ohne die Vornahme von jeglichen Arbeiten gewesen wären. Eine solche Differenzberechnung ist von den Kl. nicht vorgenommen worden. Das von ihnen vorgelegte Privatgutachten beschäftigt sich nicht mit dieser Frage.

Da gegen die Bekl. kein Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen bzw. auf Schadensersatz besteht, können die Kosten für das von den Kl. in Auftrag gegebene Privatgutachten auch nicht als erforderliche Rechtsverfolgungskosten im Rahmen von § 249 BGB ersetzt werden.