Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; AGB-Klausel zur Beibehaltung bisheriger Ausführungsart unwirksam; Aufteilung in zwei Klauseln

Eine in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingung, durch die die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist auch dann wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam, wenn in einer weiteren Klausel geregelt ist, daß der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" abweichen darf (Anschluß an BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 -, GE 2007, 717).

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Berufung des Bekl. ist überwiegend begründet.

Ein Anspruch der Kl. auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von weiteren 981,58 € gemäß §§ 280, 281 BGB besteht nicht.

Die Auffassung des Bekl., die Überbürdung der vom Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen sei unwirksam, weil dort eine Klausel enthalten sei, die für eine Abweichung von der Ausführungsart die Zustimmung der Vermieterin erfordere, trifft zu.

Der Bekl. hat durch die dreiseitige Vereinbarung vom 31.8.2004 die Pflicht des Vormieters zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen im Wege der befreienden Schuldübernahme übernommen und ist mithin an dessen Stelle in diese Verpflichtung eingetreten. Wie vom Amtsgericht zutreffend ausgeführt, ist hinsichtlich dieser Vereinbarung von einer Individualvereinbarung auszugehen, so daß die §§ 305 ff. BGB hierauf keine Anwendung finden. Demgemäß richtet sich der Inhalt dieser Pflicht nach der ursprünglich zwischen der Kl. und dem Vormieter getroffenen Vereinbarung.

Dieser hat gemäß § 2 (8) des Vertrages vom 26.1.1981 die Ausführung der Schönheitsreparaturen auf der Grundlage der Allgemeinen Vertragsbestimmungen in der Fassung "D 1981" (im folgenden AVB) übernommen. In den von der Kl. überreichten AVB sind in der Nr. 5 Abs. 2 sowohl der Umfang als auch die Ausführungsfristen geregelt, die dem Üblichen entsprechen und in ihrer Wirksamkeit nicht zu beanstanden sind. In Satz 4 dieser Regelung ist folgender Satz enthalten:

"Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. [...]"

Bei dieser Vertragsbestimmung handelt es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 S. 1 BGB, weil dieser Vertragteil seiner Gestaltung nach für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert ist und von der Kl. ihren Mietern gegenübergestellt wird. Diese Regelung hält der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB nicht stand. Die Klausel ist jedenfalls wegen Unklarheit (§ 305 c Abs. 2) und Unangemessenheit (§ 307 Abs. 1 S. 1 BGB) unwirksam (BGH, Urteil vom 28.3.2007, VIII ZR 199/06, GE 2007, 717; Langenberg in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 538 BGB, Rn. 172). Zum einen ist die Klausel unklar, weil nicht eindeutig ist, worauf die Ausführungsart zu beziehen ist, ob damit auf die Grundausstattung (Wände/Decken mit Rauhputz/Glattputz, Tapete/Rauhfaser, Paneele) verwiesen wird oder die konkrete Ausgestaltung (etwa bestimmter Farbton) im einzelnen gemeint ist oder beides. Der Umfang der Zustimmungspflicht ist schon nicht erkennbar (BGH, aaO.). Zudem schränkt die Klausel bei der dem Vertragsgegner des Verwenders ungünstigsten Auslegung den Mieter unangemessen ein. Eine Wohnung ist der Mittelpunkt der privaten Lebensgestaltung und damit auch der Ort der allgemeinen Handlungsfreiheit (Art. 2 GG). Aus dieser sozialen Komponente der Wohnnutzung und dem verfassungsrechtlichen Schutz des häuslichen Bereichs folgt auch das Recht und die Freiheit des Mieters, sich in der Mietwohnung entsprechend seinem dekorativen Geschmack während der Mietzeit einzurichten, solange berechtigte Interessen des Vermieters nicht betroffen sind (Langenberg, aaO. Rn. 228). Durch die Art der Renovierung oder dekorativen Herrichtung der Räume können sich so lange keine Beeinträchtigungen der Rechte des Vermieters ergeben, wie nicht die konkrete Ausführung Substanzschäden nach sich ziehen kann (etwa Ölfarbe in Naßräumen oder Styroportapeten an ungedämmten Außenwänden).

Hat der Mieter eine besonders eigenwillige Dekoration vorgenommen, die dem allgemeinen Geschmack widerspricht, ist diese erst bei Mietende zu beseitigen.

Ob sich das Zustimmungserfordernis dadurch im Ergebnis wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel auswirkt, weil sie den Mieter bei jeder Abweichung von der bisherigen Dekoration zur Endrenovierung zwingt (so: LG Berlin MM 2006, 297 [ZK 62]), kann angesichts der, wie ausgeführt, schon gegebenen Unangemessenheit hier dahinstehen (so auch BGH aaO.).

Mithin ist diese Klausel unwirksam.

Grundsätzlich führt die Unwirksamkeit einer Klausel dazu, daß die Klausel insgesamt unwirksam ist, weil die Rückführung auf einen gerade noch zulässigen Inhalt dem Verbot der geltungserhaltenden Reduktion widerspricht und unzulässig ist. Nur wenn die Klausel mehrere Regelungen zu verschiedenen Sachgebieten enthält, die nur äußerlich in einer Klausel zusammengefaßt sind, kann die Klausel mit dem wirksamen Inhalt aufrechterhalten werden. Vorliegend betrifft die Klausel die Art und Weise der Ausführung, weshalb die an anderer Stelle erfolgte Überbürdung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht aufrechterhalten werden kann, weil dies eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen wäre (BGH, aaO.) und der Umfang der geschuldeten Leistung selbst damit in Zweifel stünde. Dies wäre eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularklausel, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind (BGH, Urteil vom 22.9.2004, VIII ZR 360/03, GE 2004, 1450 = NJW 2004, 3775).

Angesichts dieser Unwirksamkeit der Überbürdung der Schönheitsreparaturen kommt es auf die Einwände des Bekl. zur Höhe des zuerkannten Schadensersatzes nicht an.

[...]

Eine Klausel in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" der überwälzten Schönheitsreparaturen abweichen darf (Formularmuster der Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften), ist nach der Rechtsprechung des BGH (GE 2007, 717) unwirksam. Dem hat sich nunmehr auch die ZK 67 des LG Berlin für den Fall angeschlossen, daß der Nachmieter durch dreiseitigen Vertrag zwischen ihm, dem Mieter und dem Vermieter diese Verpflichtung aus dem vorformulierten Mietvertrag übernommen hat.

Der Nachmieter einer Wohnung übernahm durch dreiseitigen Vertrag zwischen ihm, dem Vormieter und dem Vermieter die Verpflichtung aus dem vorformulierten Mietvertrag, die Schönheitsreparaturen auf der Grundlage der Allgemeinen Vertragsbestimmungen (AVB) des Vermieters auszuführen. In den AVB sind in der Nr. 5 Abs. 2 sowohl der Umfang als auch die Ausführungsfristen geregelt, die dem Üblichen entsprechen. In Satz 4 dieser Regelung ist folgender Satz enthalten: "Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen ..."

Der Mieter wandte sich mit seiner Berufung gegen die Verurteilung zum Schadensersatz für nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen.

Die ZK 67 des Landgerichts gab der Berufung im wesentlichen statt. Die Klausel in einem Wohnungsmietvertrag, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der "bisherigen Ausführungsart" der überwälzten Schönheitsreparaturen abweichen dürfe, sei auch in dem vorliegenden Fall unwirksam, daß der Nachmieter aufgrund der individuellen Übernahme der Verpflichtung im dreiseitigen Vertrag zwischen ihm, dem Mieter und dem Vermieter auf Schadensersatz wegen nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen werde, denn auch dann handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die vom Vermieter für eine Vielzahl von Verträgen seinen Mietern gestellt werde. Die Klausel sei unklar und benachteilige den Mieter derart unangemessen, daß die Renovierungspflicht des Mieters im ganzen entfalle.

Leider hat die ZK 67 des LG Berlin zu der spannenden Frage, ob die AVB durch Übernahme der Verpflichtung in dem als Individualvereinbarung angesehenen dreiseitigen Vertrag nicht ihrerseits als Individualvereinbarung anzusehen sind und deswegen die Regelungen über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) gar nicht anzuwenden sind, nicht Stellung genommen.

Vgl. im übrigen das Urteil des LG Berlin, 65 S 224/06, GE 2007, Seite 519).