Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Schadensersatz; Sachverständigenkosten

Kosten eines privaten Sachverständigen als Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch des Kl. auf Rückzahlung der Kaution in Höhe von 1.333,47 DM nach Beendigung des mit Vertrag vom 26. September 1985 begründeten Mietverhältnisses durch Auszug des Kl. am 31. Oktober 1991 verneint, weil die Bekl. zu Recht mit Schriftsatz vom 19. Februar 1992 mit einem Anspruch auf Erstattung der Kosten für die Erstellung eines Gutachtens in Höhe von 1.002,40 DM sowie wegen eines Teilbetrages von 331,07 DM aus einer sich auf 7.331,48 DM belaufenden Forderung auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB die Aufrechnung erklärt hat, §§ 387, 389 BGB.

1. Zwar hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil die Aufrechnung nur wegen der von der Bekl. aus § 326 Abs. 1 BGB hergeleiteten Scha-densersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen durchgreifen lassen und den von der Bekl. in erster Linie zur Aufrechnung ge-stellten Anspruch auf Erstattung der Kosten eines Gutachtens verneint, das die Bekl. in Auftrag gegeben hatte, um den Umfang der erforderlichen Renovierungsmaßnahmen und die hierdurch entstehenden Kosten feststellen zu lassen. Da die Bekl. ihrerseits Berufung eingelegt und sich ins-besondere gegen die Aberkennung dieser Schadensersatzforderung gewandt hat, ist bereits bei der Berufung des Kl. zu prüfen, inwieweit dessen geltend gemachter Anspruch auf Rückzahlung der Kaution durch die von der Bekl. erklärte Aufrechnung mit der Forderung auf Erstattung der Ko-sten des Gutachtens teilweise erloschen ist.

Dieser Anspruch stand der Bekl. gemäß § 286 BGB unter dem Gesichtspunkt des Schadensersatzes wegen Verzuges zu. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, war der Kl. bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Auf die Ausführungen des Amtsgerichts wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO verwiesen. Mit der Durchführung dieser Schönheitsreparaturen geriet der Kl. bei Beendigung des Mietverhältnisses am 31. Oktober 1990 in Verzug, ohne daß es einer besonderen Mahnung bedurfte, § 284 Abs. 2 BGB (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 439). Zur sachkundigen Fest-stellung und Dokumentation des Umfangs der erforderlichen Schönheitsreparaturen sowie zur sachkundigen Ermittlung der dabei anfallenden Ko-sten durfte sich die Bekl. der Mithilfe eines Sachverständigen für das Ma lerhandwerk bedienen. Die Beauftragung des Sachverständigen stellt sich als adäquat kausale Folge des Verzugseintritts dar. Die Beauftragung des Sachverständigen begegnet keinen Bedenken unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht aus § 254 Abs. 2 BGB. Es ist eine Erfah-rungstatsache, daß Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen von den in Anspruch genommenen Mietern häufig bestritten werden. Für den Vermieter entsteht im Falle eines Prozesses die Notwendigkeit, die Renovierungsbedürftigkeit der Mieträume, den Umfang der erforderlichen Arbeiten und die hierdurch entstehenden Kosten nachzuweisen. Zwar kann der Vermieter eine Zustandsbeschreibung der Mieträume auch selbst vornehmen. Jedoch wird er nicht stets über einen Zeugen verfügen, der die Wohnung besichtigt hat und sich im Falle eines Prozesses noch mit genügender Sicherheit an die Einzelheiten wird erinnern können. Weiterhin genügen eigene Feststellungen des Vermieters in der Regel nicht, um den Umfang der im einzelnen erforderlichen Arbeiten festzustellen. Dazu bedarf es in der Regel der Einholung eines Kostenvoranschlages eines Malermeisters, der hierfür in der Regel ein Honorar fordert. Nimmt der Ver-mieter die Mithilfe eines vereidigten Sachverständigen in Anspruch, dann hat ein solches Gutachten zwar im Rahmen eines Prozesses nur die Qua-lität eines Privatgutachtens. Gleichwohl verbürgt ein solches Gutachten, wenn der betreffende Gutachter im Prozeß zusätzlich als Zeuge vernommen wird, ein höheres Maß an Beweiswert als Bekundungen eines ande-ren Zeugen, der auf sein Erinnerungsvermögen angewiesen ist. Sofern den Sachverständigen der konkrete Eindruck vom Zustand der Wohnung nicht mehr vor Augen steht, können ihm seine eigenen Ausführungen in seinem Privatgutachten als Erinnerungsstütze vorgehalten werden.

Gegen diese Auffassung läßt sich nicht einwenden, daß es dem Vermieter unbenommen ist, im Wege eines Beweissicherungsverfahrens den Umfang der erforderlichen Schönheitsreparaturen feststellen zu lassen. Auch ein solches Gutachten löst Kosten aus. Hinzu kommt, daß die Erstellung des betreffenden Gutachtens weitaus mehr Zeit in Anspruch nimmt als die Einholung eines privaten Gutachtens. Auch bei zügiger Einleitung eines Beweissicherungsverfahrens vergeht in der Regel weitaus mehr Zeit, bis ein gerichtlich in Auftrag gegebenes Gutachten vorliegt, als wenn dieses vom Vermieter selbst eingeholt wird. Bis zur Besichtigung der betreffenden Wohnung durch den Sachverständigen kann der Vermieter keine Schönheitsreparaturen in Auftrag geben bzw. die Wohnung nicht ohne weiteres weitervermieten, wodurch zusätzliche Mietzinsverluste entstehen können, die dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen angelastet werden können. All diese Erwägungen lassen es als nicht sachwidrig erscheinen, wenn der Vermieter ein privates Gutachten eines vereidigten Sachverständigen für das Malerhandwerk einholt.

Gegen die Höhe der Gutachterkosten von 1.002,40 DM lassen sich unter dem Gesichtspunkt der Schadensminderungspflicht keine Bedenken erheben. Die Bekl. war nicht verpflichtet, etwa bei mehreren Gutachtern Rück-frage zu halten, zu welchem Preis diese bereit wären, ein Gutachten zu er-stellen. (...)

Wenn der Mieter auszieht, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorzunehmen, steht der Vermieter oft vor der Frage, wie er den Zustand der Wohnung für einen späteren Prozeß beweiskräftig feststellen soll. Ein (gerichtliches) selbständiges Beweisverfahren ist zwar möglich, schneller ist jedoch die Beauftragung eines Privatgutachters.

Das Landgericht Berlin hielt in einem solchen Fall den Mieter auch für verpflichtet, die Kosten des Gutachters zu erstatten, da er wegen Verzuges zum Schadensersatz verpflichtet sei. Ein Mitverschulden des Vermieters liege nicht vor.

Zweifelhaft sind allerdings die Ausführungen des Landgerichts dazu, daß der Mieter schon mit der Beendigung des Mietverhältnisses ohne Mahnung in Verzug geraten sei. Entscheidend für die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nicht ein bloßer Zeitablauf, sondern der tatsächliche Zustand der Wohnung, so daß beispielsweise die formularmäßige Verpflichtung, die Wohnung bei Vertragsende stets zu renovieren, für unwirksam gehalten wurde. Der vorsichtige Vermieter wird daher in keinem Fall auf eine Mahnung verzichten, die eine ausführliche Beschreibung des Zustandes der Wohnung und der Arbeiten enthält, die durchzuführen sind.