Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Quotenklausel bei unrenoviert übernommener Wohnung; Schadensersatz bei Renovierungspfusch

1. Eine sogenannte Quotenklausel kann grundsätzlich auch bei Vermietung einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung vereinbart werden, wenn die maßgeblichen Fristen zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen nicht vor dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Entsteht ausnahmsweise allerdings ein wesentlich höherer Renovierungsaufwand wegen der Dekorationsabnutzung durch den Vormieter, so kann dem - bei grundsätzlicher Wirksamkeit der Klausel - über § 242 BGB (Treu und Glauben) Rechnung getragen werden. 2. Führt der Mieter nicht geschuldete Schönheitsreparaturen durch, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nur dann, wenn die Arbeiten zu einer Verschlechterung der vorhandenen Dekoration geführt haben, die Renovierung des Mieters dazu geführt hat, daß nunmehr die durchzuführende Renovierung teurer wird.

(Leitsätze der Redaktion)

In dem zugrunde liegenden Mietvertrag waren die Schönheitsreparaturen dem Mieter überbürdet worden. Darüber hinaus war eine sogenannte Quotenklausel zur Abgeltung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen vereinbart. Der Mieter bewohnte die Wohnung knapp vier Jahre. Bei Übernahme der Wohnung befanden sich an den Wänden schon drei Lagen Tapeten. Vor Rückgabe der Mietsache hatte der Mieter unter anderem die Wände in der Diele einmalig überstrichen (offenbar mit Dispersionsfarbe). Der Vermieter verlangte Schadensersatz bzw. Zahlung nach der Quotenklausel.

(...) Da die Bekl. die Wohnung nur knapp vier Jahre bewohnt hat, waren die Schönheitsreparaturen ausschließlich in den Naßräumen fällig. (...)

Die Bekl. schuldet nicht die Tapezierung der Wände in der Diele. Auch insoweit waren Schönheitsreparaturen nicht fällig und die Bekl. hat durch ihr einmaliges Streichen den Zustand der Mietsache nicht verschlechtert, nachdem schon drei Lagen Tapeten an den Wänden klebten. Wie die Kammer auch in dem beiden Parteien bekannten Urteil vom 8. Januar 2002 (65 128/01) ausgeführt hat, besteht ein Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Forderungsverletzung nur dann, wenn die nicht geschuldete Durchführung der Schönheitsreparaturen zu einer Verschlechterung der vorhandenen Dekoration geführt hat, andernfalls fehlt es an der erforderlichen Kausalität des Fehlverhaltens des Mieters für die Notwendigkeit einer Neudekoration. Mit anderen Worten: Wenn jetzt ohnehin renoviert werden muß, können Renovierungsversuche des Mieters nur schaden, wenn dadurch die Renovierung teurer wird. Dies kann bezüglich der Diele nicht festgestellt werden. Der Kl. kann sich zur Begründung seines Anspruchs auch nicht auf die Quotenklausel berufen. Eine Haftung entfällt hier gemäß § 242 BGB (vgl. BGHZ 105, 71, 87). Der Aufwand der Renovierungsarbeiten mit der Entfernung mehrerer Lagen Tapeten, Vorbehandlung der Wände und anschließender Erneuerung der gesamten Tapezierung stellt gegenüber der Mietzeit der Bekl. und der damit verbundenen Abnutzung einen derart unverhältnismäßigen Aufwand dar, daß eine Haftung aus Treu und Glauben entfallen muß. Maßgeblich für die Wirksamkeit der Klausel ist für den BGH (a. a. O.), daß der Mieter der Haftung durch Eigenleistungen entgehen kann. Wenn diese Eigenleistungen jedoch derart umfangreich werden, daß die Arbeiten im wesentlichen darin bestehen, die Schäden durch Schlechtleistung der Vormieter zu beseitigen, macht dies keinen Sinn mehr. Denn die Quotenregelung als Teil der Überbürdung der Schönheitsreparaturen soll letztlich nur bewirken, daß der Mieter anteilig für die durch ihn erfolgte Abnutzung der Dekoration haftet (BGH a. a. O. S. 85). (...)

Der Anspruch aufgrund der Quotenklausel kann entfallen (§ 242 BGB), wenn die Schönheitsreparaturen in Eigenleistung einen unverhältnismäßigen Aufwand erforderlich machen würden. Die schlecht durchgeführte Schönheitsreparatur führt nur dann zu einem Schadensersatzanspruch, wenn die erforderliche Renovierung nunmehr teurer wird.

Der Mieter bewohnte die Wohnung nur knapp vier Jahre. Bei Auszug überstrich er einmal die vorhandene Tapete (es klebten an den Wänden schon drei Lagen Tapeten von dem/den Vormieter/n). Der Vermieter verlangte Schadensersatz bzw. Zahlung aufgrund der im Mietvertrag vereinbarten Quotenklausel. Das Amtsgericht sprach die Ansprüche nur teilweise zu, so daß sich die Berufungsinstanz mit dem Fall zu beschäftigen hatte.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, kam zu dem Ergebnis, daß die Tapezierung der Wände nicht geschuldet sei, weil die entsprechenden Fristen des Fristenplanes noch nicht abgelaufen waren. Der schlechte Anstrich des Mieters führe nicht zu einem Schadensersatzanspruch. Ein solcher könne nur entstehen, wenn die jetzt ohnehin durchzuführende Renovierung wegen der schlechten Arbeiten des Mieters teurer werden würde, was im vorliegenden Fall nicht feststellbar sei. Der Anspruch aus der Quotenklausel bestehe nicht. Denn dem Mieter stehe aufgrund der grundsätzlich wirksamen Klausel die Möglichkeit der Eigenleistung zu. Dieser Aufwand sei mit der Entfernung mehrerer Lagen Tapeten, Vorbehandlung der Wände und anschließenden Erneuerung der gesamten Tapezierung im Hinblick auf die Mietzeit und der damit verbundenen Abnutzung unverhältnismäßig, so daß eine Haftung aus Treu und Glauben entfallen müsse.

Die sogenannte Verschlimmbesserung, also die schlecht bzw. fehlerhaft durchgeführte Schönheitsreparatur, kann zu einem unmittelbaren Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Pflichtverletzung nach § 280 Abs. 1 BGB führen, ohne daß es der weiteren Voraussetzungen des § 281 BGB bedarf (Fristsetzung zur Ausführung der Arbeiten, danach Schadensersatz). Die Abgrenzung der Pflichtverletzung zur nicht wie geschuldet erbrachten Leistung ist allerdings bei Schönheitsreparaturen schwierig (vgl. näher Schach, Schönheitsreparaturen, Seite 95). Vorliegend schuldete der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht, weil die Fristen laut Fristenplan nicht abgelaufen waren. Der Schadensersatzanspruch wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung setzt jedoch eine fällige Leistung des Schuldners voraus. Schönheitsreparaturen können allerdings auch schon vor Ablauf der üblichen Fristen fällig werden, wenn aufgrund des Wohnverhaltens des Mieters die Wohnung schon früher malermäßig behandelt werden muß. Bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung ist das insofern anders, als dem Mieter nicht der von einem Vormieter erzeugte Wohnungszustand angelastet werden kann. In einem solchen Fall sind zwar Schönheitsreparaturen schon vor Fristablauf bezogen auf die Mietzeit des derzeitigen Mieters notwendig, werden von diesem jedoch noch nicht geschuldet. Fängt dieser Mieter dann an, Schönheitsreparaturen durchzuführen und tut er dies schlecht und fehlerhaft, ist dieses Handeln nur unter dem Gesichtspunkt der Pflichtverletzung zu beurteilen. Ein schlechter Anstrich führt dann nicht zu einem Schaden; da ohnehin Renovierungsbedürftigkeit besteht (es wurde ja eine unrenovierte Wohnung übergeben), wirkt sich der nicht deckende Anstrich des Mieters nicht aus (vgl. zu diesem Problem auch LG Berlin [ZK 67] MM 2002, 481 f.). Anders kann es nur sein, wenn die ohnehin vorzunehmende Renovierung deswegen teurer wird, weil der Mieter falsche Materialien verwandt hat, die jetzt erst unter Mehrkosten wieder entfernt werden müssen.

Bei Übergabe einer renovierten Wohnung stellt sich dieses Problem so nicht. Waren bei Ende des Mietverhältnisses die Fristen laut Fristenplan noch nicht abgelaufen, und war die Wohnung noch nicht renovierungsbedürftig, kommt nur ein Anspruch aus einer vereinbarten Quotenklausel zum Tragen. Will der Mieter diesen originären Geldanspruch nicht befriedigen, sondern Schönheitsreparaturen in Eigenleistung durchführen und arbeitet er nicht ordnungsgemäß, entsteht bei Pfuscharbeiten ein unmittelbarer Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Pflichtverletzung des Mieters. Denn es mußte jetzt nicht ohnehin renoviert werden, so daß die fehlerhafte Renovierung des Mieters zu einem unmittelbaren Schaden geführt hat. Als Beispiel mag die mit einer Rauhfasertapete dekorierte Wohnung dienen. Diese Tapete muß mit Dispersionsfarbe überstrichen werden, was so lange möglich ist, wie die Rauhfaserstruktur noch sichtbar ist. Streicht der Mieter diese Tapete so dick über, daß keine Struktur mehr sichtbar ist, muß jetzt renoviert werden, obwohl das zuvor noch nicht notwendig war. Dies löst eine Schadensersatzpflicht des Mieters aus, der die Eigenleistung im Sinne der Quotenklausel fehlerhaft durchgeführt hat.

Die Ausführungen der ZK 65 zur Anwendung von § 242 BGB (Treu und Glauben) bewegen sich in dem von dem grundlegenden Rechtsentscheid des BGH vom 6. Juli 1988 (GE 1988, 881 ff.) gesteckten Rahmen. In diesem Beschluß wird allerdings in erster Linie die Wirksamkeit einer derartigen Quotenklausel trotz Übergabe einer unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung herausgestellt und in diesem Zusammenhang (in letzter Zeit vom BGH immer wieder betont) herausgestellt, daß es sich bei der Abwälzung der Schönheitsreparaturen rechtlich und wirtschaftlich um einen Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Räume handelt. Nur wenn ausnahmsweise ein wesentlich höherer Renovierungsaufwand wegen der Dekorationsabnutzung durch den Vormieter entstehe, könne dem über § 242 BGB Rechnung getragen werden. Die Berücksichtigung von Treu und Glauben stellt immer eine Einzelfallentscheidung und -beurteilung dar und kann unter Berücksichtigung des Rechtsentscheids des BGH nicht dazu führen, daß bei Übergabe einer unrenovierten Wohnung der Anspruch aus der Quotenklausel regelmäßig entfällt.