Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Unwirksamkeit der Quotenklausel wegen starrer Fristen

Eine Quotenklausel mit bestimmten (starren) Quoten, gestaffelt nach bestimmten Fristen nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen ohne Berücksichtigung des tatsächlichen Zustandes der Wohnung, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von dem Bekl. Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen sowie die Auszahlung eines Guthabens einer Betriebskosten- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2004.

Die Kl. mieteten von dem Bekl. mit Mietvertrag vom 3.10.2003 mit Wirkung ab dem 15.10.2003 eine Wohnung in der S.allee, Berlin. Der vereinbarte Mietzins betrug 600 € netto bzw. 833 € brutto. Bei Übergabe befand sich die Wohnung nur teilweise in einem renovierten Zustand. Das Mietverhältnis endete mit Kündigung durch die Kl. vom 11.1.2005, einverständlich wurden die Wohnungsschlüssel den Nachmietern am 27.2.2005 übergeben, die Übergabe des Mietobjektes an den Bekl. erfolgte am 4.3.2005. Bei ihrem Auszug nahmen die Kl. punktuell erforderliche Renovierungsarbeiten in Eigenarbeit vor.

Im Mietvertrag heißt es unter § 4 (Miete, Betriebskosten und Schönheitsreparaturen) Punkt 6: "Der Mieter ist verpflichtet, während des Mietverhältnisses anfallende Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht wie folgt auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40 %, länger als 3 Jahre 60 %, länger als 4 Jahre 80 %; dem Mieter ist es unbenommen, seiner anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorzukommen, daß er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen fachgerecht ausführt oder ausführen läßt, gegebenenfalls in kostensparender Eigenarbeit."

Unter § 14 (Gebrauch und Pflege der Mieträume, Schönheitsreparaturen), Punkt 1 des Mietvertrages heißt es weiter: "Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich: in Küche, Bädern und Duschen alle 3 Jahre,

in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre,

in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre."

Mit den Nachmietern der Wohnung schlossen die Kl. am 12.2.2005 eine Vereinbarung, von dem der Bekl. Kenntnis bei Abschluß des Mietvertrages mit den Nachmietern hatte. In dieser heißt es: "Hiermit erklären wir uns einverstanden, die Wohnung der Mieterinnen in ihrem jetzigen Zustand zum 1.3.2005 zu übernehmen. Als Abstand erhalten wir:

- Bücherregal - Küchenzeile

- Spüle - Regal Kammer - Regal Badezimmer - Vorrichtungen Badezimmer - Telefonanlage (Wireless DSL)."

Zu Beginn des Mietverhältnis zahlten die Kl. eine Barkaution in Höhe von 1.800 €. Bis zum Vertragsende sind diesbezüglich 63,74 € Zinsen angefallen. Aus der Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2004 ergibt sich für die Kl. ein Guthaben in Höhe von 207,94 €. Diese Beträge machen die Kl. abzüglich einer Reparaturrechnung vom 26.8.2006 in Höhe von 67,29 € mit der Klage geltend.

Der Bekl. hat mit Schreiben vorn 29.7.2005 gegenüber den Kl. die Aufrechnung erklärt mit einer neben der anerkannten Forderung von 67,29 € weiteren Forderung in Höhe von 2.485,42 €. Diese Summe sind 20 % eines Netto-Betrages in Höhe von 12.427,09 € eines Kostenvoranschlages vom 4.4.2005 der Firma (...) über die Renovierung der von den Kl. angemieteten Wohnung. Der Bekl. macht hiermit den sich aus § 4 Pos. 6 des Mietvertrages ergebenden Anspruch auf Zahlung einer anteiligen Quote nach mehr als einem Jahr Mietzeit geltend.

Die Kl. behaupten, daß der Kostenvoranschlag vom 4.4.2005 übersetzt sei. Sie sind der Ansicht, daß aufgrund eines "starren" Fristenplans die Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Eine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen sei auch deswegen nicht gegeben, weil die Kl. die Wohnung in einem nur teilweise renovierten Zustand übernommen hätten. Außerdem seien die Kl. wegen der Vereinbarung mit den Nachmietern nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, der Bekl. habe diese genehmigt, indem er die Nachmieterinnen akzeptiert und die Kl. vorzeitig aus dem Mietvertrag entlassen habe. Die Kl. sind zudem der Ansicht, daß der Bekl. ihnen zumindest eine Nachfrist hätte setzen müssen.

Die Kl. haben einen Anspruch auf Auszahlung des Mietkautionsguthabens nebst Zinsen sowie auf Auszahlung des Betriebs- und Heizkostenguthabens in Höhe von 2.004,39 €.

Dem Bekl. steht kein Anspruch auf Zahlung einer Quote von 20 % einer Wohnungsrenovierung gemäß § 4 Pos. 6 des Mietvertrages zu, mit dem er gegen die Klageforderung aufrechnen kann.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist der Anspruch allerdings nicht aufgrund der mit den Nachmietern getroffenen Vereinbarung zu verneinen. Diese Vereinbarung betrifft lediglich die Kl. und die Nachmieter, gegenüber dem Bekl. hat sie keine Wirkung. Aus der Vereinbarung wird lediglich deutlich, daß die Nachmieter den Zustand der Wohnung akzeptieren. Ein Eintritt in einen zwischen den Kl. und dem Bekl. vereinbarten Fristenplan ergibt sich daraus nicht. Eine solche Vereinbarung ergibt sich auch nicht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung. Jedenfalls kann in einer stillschweigenden Kenntnisnahme der Vereinbarung durch den Bekl. keine Genehmigung einer Schuldübernahme im Sinne des § 415 BGB gesehen werden, da sich aus der stillschweigenden Kenntnisnahme der Vereinbarung nicht ergibt, daß der Bekl. auf etwaige Ansprüche gegen die Kl. verzichten will.

Ein Anspruch des Bekl. entfällt hier auch nicht aufgrund einer fehlenden Nachfristsetzung. Der Bekl. war hier nicht zur Setzung einer Nachfrist gemäß § 281 BGB verpflichtet. Der Bekl. macht hier schließlich gerade keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen geltend. Schönheitsreparaturen sind von den Kl. auch vorliegend aufgrund der kurzen Dauer des Mietverhältnisses nicht zu leisten. Die Vornahme dieser hat der Bekl. auch zu keinem Zeitpunkt verlangt. Der Bekl. beruft sich hier vielmehr auf einen sich aus der Vereinbarung in § 4 Pos. 6 des Mietvertrages ergebenden Anspruch auf Zahlung eines Ausgleichs in Höhe einer bestimmten Quote aufgrund der Tatsache, daß der Anspruch auf Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht gegeben ist. Für die Geltendmachung eines solchen Anspruchs ist eine Nachfristsetzung nicht erforderlich, wobei auch nicht ersichtlich ist, wofür der Bekl. hier eine Nachfrist setzen sollte. Zur Aufforderung zur Durchführung freiwilliger Schönheitsreparaturen zur Abwendung der Zahlung einer Quote ist der Bekl. jedenfalls nicht verpflichtet.

Die Kl. haben auch nicht vorgetragen, daß sie Schönheitsreparaturen zur Abwendung der Zahlung einer Quote durchgeführt haben. Soweit sie angegeben haben, daß sie punktuell erforderliche Renovierungsarbeiten in Eigenarbeit vorgenommen haben, hat die Kl. zu 2) dies in der mündlichen Verhandlung vom 22.2.2006 dahingehend konkretisiert, daß sie Dübellöcher geschlossen und an diesen Stellen gestrichen hätten. Die Durchführung solcher Arbeiten stellen aber keine Schönheitsreparaturen zur Abwendung der Zahlung einer Quote dar. Hierdurch werden lediglich Benutzungsspuren beseitigt, die sich aus der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache ergeben. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen erfordert jedoch das Streichen der gesamten Wand und nicht nur Teile dieser.

Der Anspruch des Bekl. entfällt auch nicht aufgrund eines übersetzten Kostenvoranschlages. Der Bekl. hat seinen Anspruch mit Hilfe eines Kostenvoranschlages substantiiert dargelegt. Soweit die Kl. diesen für übersetzt halten, hätten sie dies substantiiert begründen müssen. Ein pauschales Bestreiten genügt hier nicht im Hinblick auf den substantiierten Vortrag des Bekl. (vgl. hierzu KG, Urteil vom 10.5.2004, 12 U 122/03). Der Bekl. durfte dabei auch den Kostenvoranschlag durch eine Fachfirma erstellen lassen. Schönheitsreparaturen sind schließlich fachgerecht durchzuführen. Lediglich die Tatsache, daß der Mieter berechtigt ist, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, soweit er zur fachgerechten Durchführung in der Lage ist, bedeutet nicht, daß der Vermieter, soweit Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt werden bzw. er einen Ausgleich anhand einer Quote verlangt, auf studentische Arbeitskräfte zurückgreifen muß. Es ist zwar nicht auszuschließen, daß diese zu einer fachgerechten Durchführung in der Lage sind. Das Risiko, daß dies nicht der Fall ist, muß der Vermieter aber nicht in Kauf nehmen.

Auch die Tatsache, daß die Kl. die Wohnung in einem teilweise unrenovierten Zustand übernommen haben, führt nicht zu einer Verneinung des Anspruchs des Bekl. Bei Vermietung einer bei Vertragsbeginn nicht renovierten Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach Maßgabe eines Fristenplans jedenfalls dann wirksam, wenn die Renovierungsfristen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen (vgl. BGH NJW 1987, 2575; KG, Urteil vom 10.5.2004, 12 U 122/03). Der Bekl. macht hier nur einen Ausgleichsanspruch für die Zeit des Mietverhältnisses und nicht für den Zeitraum davor geltend.

Ein Anspruch des Bekl. auf Zahlung einer Ausgleichsquote ist jedoch zu verneinen, da die entsprechende Klausel im Mietvertrag gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Die Unwirksamkeit ergibt sich zwar nicht aus der Formulierung des Fristenplanes in § 14 des Mietvertrages. Insoweit ist die Klausel des Mietvertrages, bei dem es sich um einen vorformulieren Vertrag für eine Vielzahl von Fällen im Sinne der § 305 ff. BGB handelt, wirksam. Es handelt sich hier nicht um eine sogenannte "starre" Klausel, die nach der Rechtsprechung des BGH nicht zulässig wäre. Die Schönheitsreparaturen sind vorliegend schließlich lediglich "im allgemeinen" nach Ablauf der genannten Fristen vorzunehmen. Durch diese Formulierung wird deutlich, daß nicht allein der Zeitablauf für die Durchführung von Schönheitsreparaturen von Bedeutung ist, sondern es entscheidend auf die von den Lebensgewohnheiten eines Mieters abhängige Abnutzung der Wohnung ankommt. Dies ist für einen durchschnittlichen Mieter auch ohne weiteres erkennbar. Eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB ist damit durch die Klausel nicht gegeben. (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 9.3.2005, Az. VIII ZR 17/04 = GE 2005, 478).

Die Klausel in § 4 Pos. 6 des Mietvertrages ist hinsichtlich der Ausgleichsklausel nach bestimmten Quoten jedoch unwirksam. Zwar ist nach der Klausel der von dem Vermieter eingeholte Kostenvoranschlag nicht als verbindlich festgelegt, so daß nicht bereits deswegen nach der Rechtsprechung des BGH eine unwirksame Klausel vorliegt. Es handelt sich hier jedoch um eine starre Quote, die den Mieter unangemessen benachteiligt (vgl. hierzu LG Hamburg, Urteil vom 17.6.2005, NJW 2005, 2462). Mit Urteil vom 23.6.2004 (VIII ZR 361/03 = GE 2004, 1023) hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß starre Renovierungsfristen für die Ausführung der laufenden Schönheitsreparaturen den Mieter unangemessen belasten, so daß die Klausel über die Abwälzung unwirksam ist. Danach muß auch der Zustand der Wohnung Berücksichtigung finden. Ein sachlicher Grund, warum dies bei der Festlegung von Renovierungsquoten bei Auszug vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen anders sein soll, ist nicht ersichtlich. Auch hier muß es möglich sein, daß der Mieter sich auf den guten Zustand und die geringe Abnutzung der Mietsache berufen kann. Nach der vorliegenden Formulierung müßte jedoch ein Mieter ein Zimmer, das er bei Mietbeginn frisch renoviert hat oder frisch renoviert vorgefunden hat, nach einer Mietdauer von einem Jahr und einem halben Monat entweder erneut renovieren - also die Decken und Wände streichen, die Fußleisten, Fenster, und Türen streichen bzw. lackieren - oder aber 20 % von einer kompletten Renovierung eines Zimmers bezahlen. Dies würde auch gelten, wenn das Zimmer während seiner Mietzeit überhaupt nicht genutzt worden ist, da es sich beispielsweise um ein Gästezimmer handelte, Gäste aber während der doch relativ kurzen Mietzeit nicht gekommen sind. Zu beachten ist dabei auch, daß bei der Nichtvornahme der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen auch 20 % einer Renovierung der Heizungen, Heizungsrohre, Türen und Fenster geschuldet werden. Bei einem pfleglichen Umgang mit diesen und bei einer durchschnittlichen Nutzung einer Wohnung, also ohne starkes Rauchen oder Abbrennen von Kerzen, ist eine Renovierung dieser häufig nach Ablauf der Renovierungsfristen überhaupt nicht nötig. Dementsprechend können Mieter und Vermieter dann die durchzuführenden Schönheitsreparaturen nach Ablauf der Fristen einschränken. Dies ist einem Mieter, der nach einem Jahr und einem halben Monat auszieht, nach der hier vorliegenden Klausel verwehrt. Allein die Möglichkeit, die Zahlung einer Quote durch Durchführung einer Komplettrenovierung auszugleichen, reicht nicht, um den sich aus der starren Frist ergebenden Nachteil auszugleichen. Daß die Komplettrenovierung einer Wohnung, die, auch wenn sie durch den Mieter selbst durchgeführt wird, mit entsprechenden Kosten verbunden ist, nach einer Mietzeit von einem Jahr und einem halben Monat unverhältnismäßig und einem Mieter auch nicht zumutbar ist, liegt auf der Hand.

Das Gericht übersieht nicht, daß die Abgeltungsquote bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen den finanziellen Ausgleich des Mieters für die infolge der Abwälzung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter niedriger kalkulierter Miete darstellt. Der Mieter, der einerseits in den Genuß der niedrigeren Miete gekommen und der andererseits noch nicht wegen Unansehnlichkeit des Mietobjekts zur Renovierung verpflichtet ist, soll diesen Vorteil entsprechend seiner Mietzeit bzw. der Zeit seit der letzten Renovierung durch die Quote kompensieren. Daß der Vermieter hieran ein berechtigtes Interesse hat, liegt auf der Hand. Wegen der oben genannten Benachteiligung des Mieters ist jedoch ein Ausgleich anhand starrer Quoten unangemessen. Ein Interessenausgleich kann schließlich auch ohne die Vereinbarung einer starren Quote getroffen werden, bei der auch auf den Zustand der Wohnung und den Grad der Abnutzung durch den jeweiligen Mieter Rücksicht genommen wird. Das Gericht übersieht nicht, daß der BGH in dem Rechtsentscheid vom 6.7.1988, NJW 88, 2790 ff., die Zulässigkeit einer starren Abgeltungsquote gebilligt hat. In dem dem Entscheid zugrunde liegenden Mietvertrag wurde jedoch auch eine Renovierung mindestens alle drei Jahre bzw. alle fünf Jahre gefordert. Gegen die dann enthaltene starre Frist hatte der BGH in dem Rechtsentscheid keine Bedenken. Daß der BGH eine starre Abgeltungsquote noch heute für zulässig erachtet, ergibt sich daher aus diesem Rechtsentscheid nicht.

Auch in weiteren Entscheidungen hatte der BGH zwar keine Bedenken gegen die Abgeltungsklausel (vgl. BGH, Urteil vom 6.10.2004, VIII ZR 215/03 = GE 2004, 1523), in dem hier vorliegenden Fall wird die Bedeutung der Abgeltungsklausel und des sich daraus ergebenden Verstoßes gegen das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 S. 2 BGB jedoch besonders deutlich, so daß eine erneute Bewertung der Klausel erforderlich ist. Geht man schließlich davon aus, daß der Bekl. die geltend gemachte Quote bereits nach einer Mietzeit von einem Jahr und einem halben Monat verlangen kann, bedeutet dies eine höhere monatliche Nettomiete von 198,83 €, die Nettomiete würde hier folglich 798,83 € betragen, also um 33,14 % höher sein. Selbst wenn man entsprechend der Ansicht des Gerichts davon ausgeht, daß das Entfernen und Anbringen von Rauhfasertapete keine Schönheitsreparatur darstellt, da dies grundsätzlich nicht innerhalb der für die Vornahme von Schönheitsreparaturen üblichen Fristen von 3 bzw. 5 und 7 Jahren erforderlich ist, käme man bei dann in dem Kostenvoranschlag angegebenen Renovierungskosten von 8.241,97 € netto zu einer Erhöhung der Nettomiete bei einer Mietzeit von einem Jahr und einem halben Monat um 131,87 € und damit um 21,98 %. Diese Miethöhe ergibt sich für einen durchschnittlichen Mieter jedoch nicht mehr aus den Vereinbarungen im Mietvertrag. Mag es für den durchschnittlichen Mieter noch möglich sein, abzuschätzen, welche Kosten und Arbeiten auf ihn zukommen, wenn er nach Ablauf der üblichen Renovierungsfristen die Wohnung renovieren muß, insbesondere da hier auch auf den Grad der Abnutzung abgestellt werden kann, ist dies bei der Abgeltungsklausel ohne Berücksichtigung des Zustandes der Wohnung nach einer Mietzeit von einem Jahr und einem halben Monat kaum noch möglich, zumal auch die Selbstvornahme zu unverhältnismäßig hohen Kosten führen würde.

Die hier verwandte Abgeltungsklausel ist daher, wie auch das LG Hamburg in seinem Urteil vom 17.6.2005, NJW 2005, 2462, festgestellt hat, gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Klage war hinsichtlich der Hauptforderung stattzugeben.

Das AG Neukölln meint: Ausgehend von der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen muß auch bei einer Quotenklausel der Zustand der Wohnung berücksichtigt werden können. Der Mieter muß sich auf die geringe Abnutzung der Mietsache berufen können.

Die Mietvertragsparteien hatten unter (offenbarer) Verwendung des Formulars des GE-Verlages die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter vereinbart. Danach werden "im allgemeinen" Schönheitsreparaturen innerhalb bestimmter Zeitabstände erforderlich (Regelung nach 3, 5, 7 Jahren je nach Raumart). Ferner war eine Quotenklausel vereinbart, wonach der Mieter für den Fall, daß zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, einen bestimmten Abgeltungsbetrag zahlt, der sich danach richtet, wie lange die Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn zurückliegen. Vorliegend endete das Mietverhältnis nach weniger als zwei Jahren, worauf der Vermieter gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters mit einer Forderung aufgrund der Quotenklausel aufrechnete (20 % aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malergeschäftes). Der Mieter meinte, der Kostenvoranschlag sei übersetzt. Die Quotenklausel sei aufgrund eines starren Fristenplanes zu den Schönheitsreparaturen unwirksam, er sei wegen einer vom Vermieter genehmigten Vereinbarung mit dem Nachmieter nicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, zumindest hätte ihm eine Nachfrist gesetzt werden müssen.

Das AG Neukölln hielt die Einwendungen des Mieters für unbegründet, kam jedoch zu dem Ergebnis, daß die Quotenklausel selbst unwirksam sei. Aufgrund der Rechtsprechung des BGH zur Unwirksamkeit starrer Renovierungsfristen müsse auch bei der Quotenklausel der Zustand der Wohnung Berücksichtigung finden. Auch in diesem Zusammenhang müsse es möglich sein, daß der Mieter sich auf den guten Zustand und die geringe Abnutzung der Mietsache berufen könne.

In diesem Zusammenhang wird auf den Aufsatz von Fust/Heidrich (GE 2006, 821) Bezug genommen sowie auf den Beitrag von Schach in GE 2006, 626.