Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Formularklausel; Abwälzung; Überbürdung; Parkettarbeiten; Inhaltskontrolle; Allgemeine Geschäftsbedingungen

1. Die formularvertragliche Überbürdung von Parkettarbeiten (hier: Abziehen und Neuversiegeln) stellt jedenfalls dann einen Verstoß gegen § 9 AGB-Gesetz dar, wenn die Arbeiten im Abstand der üblichen Schönheitsreparaturen-Fristen durchzuführen sind.

2. Zum Begriff der Schönheitsreparaturen.

Die formularvertragliche Überbürdung von Parkettarbeiten in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages im Abstand der üblichen Renovierungsfristen verstößt gegen § 9 AGBG und ist daher unwirksam. Die dort fest gelegte Pflicht zum Abziehen und Neuversiegeln des Parkettbodens über schreitet den üblichen und angemessenen Umfang solcher Schönheitsreparaturen. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkett stellt keine Schönheitsreparaturmaßnahmen, sondern eine sonstige Instandhaltungsarbeit dar.

Zu den Schönheitsreparaturen zählen nur diejenigen Arbeiten, die nach üblichem Sprachgebrauch unter diesen Begriff fallen. Für den Umfang bieten § 28 IV II. BV sowie § 7 des Mustermietvertrags 1976 Anhaltspunkte. Danach umfassen Schönheitsreparaturen lediglich:

"das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen."

Die Beschränkung des Begriffs der Schönheitsreparaturen auf diese typischen Renovierungsarbeiten entspricht auch über den konkreten Anwendungsbereich der gesamten Regelungen hinaus nahezu allgemeiner Ansicht (vgl. LG Köln, WuM 89, 70; Bub-Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete Teil III; Rn. 1068; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. §§ 535, 536, Rn. 38; Sternel, Mietrecht aktuell Rn. 410 m. w. N.; Palandt/Putzo, BGB, 50. Aufl. § 536 Rn. 10).

Eine formularmäßige Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter jenseits des üblichen und angemessenen Umfangs benachteiligt den Mieter im Sinne von § 9 AGBG unangemessen (Emmerich Sonnenschein, a. a. O., §§ 535, 536 Rn. 38). Die Pflicht zum Abziehen und Versiegeln des Parketts widerspricht der Regelung des § 536 BGB, wonach Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter obliegen. Gegenüber den üblichen Schönheitsreparaturen, die von handwerklich begabten Mietern auch selbst ausgeführt werden können und daher wirtschaftlich kalkulierbar sind, erfordern diese Arbeiten am Parkett in der Regel einen Fachmann. Das Abschleifen und Versiegeln von Parkett ist gegenüber dem Streichen von Fußböden oder Wänden auch erheblich teurer. Eine solche Pflicht kann nur durch individuelle Vereinbarung begründet werden (Bub-Treier, a. a. O., Teil V, Rn. 210). Auch ist die in § 13 Nr. 1 des Mietvertrages geregelte Frist von 5 Jahren für Wohn- und Schlafräume und 7 Jahren für sonstige Nebenräume ohne Ausnahme für die Arbeiten am Parkett unangemessen kurz. Eine Erneuerung eines Parkettfußbodens ist in der Regel nur alle 10 bis 15 Jahre erforderlich (Bub-Treier, a. a. O., Teil V, Rn. 210). Ein Zurückführen der Klausel auf ein gerade noch zulässiges Maß, etwa in dem Sinne, daß für die Arbeiten am Parkett ein größerer Zeitraum angenommen wird, ist aus Gründen der Rechtssicherheit grundsätzlich nicht möglich (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Teil I, Rn. 400).

Der Bekl. steht auch kein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung des Mietvertrages wegen übermäßiger Beanspruchung des Parkettbodens durch vertragswidrigen Gebrauch oder wegen eines von den Kl. zu vertretenden Wasserschadens zu (wird ausgeführt).

Da der Anspruch aus positiver Vertragsverletzung nicht gegeben ist, ist hier die Beurteilung der Klausel § 13 des Mietvertrages entscheidungserheblich. Die Kammer sieht jedoch keine Veranlassung, wegen der anders-lautenden Entscheidung der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin zu dieser Vertragsklausel einen Rechtsentscheid des Kammergerichts einzuholen. Die Voraussetzungen des § 541 I ZPO liegen nicht vor. Denn die Frage, ob der im Formularvertrag festgelegte Zeitraum für Arbeiten am Parkett unangemessen ist, stellt keinen Fall von grundsätzlicher Bedeutung dar, weil eine grundsätzlich unterschiedliche Behandlung dieser Rechtsfrage in Rechtsprechung und Literatur nicht ersichtlich ist. Die Entscheidung der Zivilkammer 63 aus dem Jahr 1988, bei der es um die Beendigung eines langjährigen Mietverhältnisses nach Ablauf mindestens des auch von der Kammer als hinnehmbar angesehenen Zeitraumes von 15 Jahren ging, hat zu der Frage der Angemessenheit der Frist nicht er sichtlich Stellung genommen.

Es ist auch nicht zu erwarten, daß sich die Frage der Wirksamkeit dieser Klauseln in nennenswerter Zahl stellt. Denn obwohl das Vertragsformular bereits aus dem Jahr 1981 stammt, ist der Kammer dieser Punkt nunmehr erstmals zur Entscheidung angefallen. Hinzu kommt, daß der Bund der Berliner Haus- und Grundeigentümervereine e. V. als Herausgeber das Vertragsformular gerade in dem hier wesentlichen Punkt schon im Jahre 1984 wieder geändert und der tatsächlichen Rechtslage angepaßt hat. In der Fassung I. AGB/KE/1984 der Mietvertragsempfehlung heißt es nämlich nunmehr unter § 13 Ziff. 1) bei sonst unverändertem Text anstatt "Reinigen und Abziehen und Wiederherstellen von Parkett" nur noch "Reinigen von Parkett".

Das Abschleifen und Versiegeln von Parkett kann im Regelfall nicht durch Formularvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Dies geht aus einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 11. Februar 1992 hervor. Das Landgericht stellt sich damit auf die Seite der allgemein herrschenden Meinung.

Unangemessen nach dem AGB-Gesetz sei es jedenfalls, wenn man formularmäßig das Abschleifen und Versiegeln von Parkett an dieselben Fristen koppele wie die anderen Schönheitsreparaturen. Eine Erneuerung von Parkettfußboden sei nämlich nur in der Regel alle zehn bis 15 Jahre erforderlich. Das Landgericht hält das Abschleifen und Versiegeln von Parkett für "sonstige Instandhaltungsarbeiten", was allerdings Schönheitsreparaturen auch sind, weshalb der Gedanke nicht sonderlich weit trägt. Immerhin kann man der Entscheidung entnehmen, daß eine Vereinbarung, wonach der Mieter alle 15 Jahre zum Abschleifen und Versiegeln von Parkett verpflichtet wäre, nicht von vornherein chancenlos ist.