Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Erfüllungsverweigerung; Gutachterkosten; Schadensersatz

1. Auszug aus der Wohnung als ernstliche Weigerung, Schönheitsreparaturen auszuführen.

2. Gutachterkosten können als Teil des Schadens mit eingeklagt werden (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

II. 1. a) Der auf die Ausführung von Schönheitsreparaturen gerichtete Anspruch der Kl. ist bereits nach der fristlosen Kündigung der Wohnung vom 14. März 1991 fällig geworden. Die Bekl. hat nicht vorgetragen, daß sie in der Wohnung regelmäßig Renovierungsarbeiten durchgeführt habe. Dafür oblag ihr aber die Darlegungslast, weil das Mietverhältnis bis zum Zeitpunkt des Auszuges bereits 6 1/4 Jahre andauerte, die üblichen Renovierungsfristen von drei Jahren für Küche und Feuchträume sowie von fünf Jahren für Wohnräume bereits abgelaufen waren. Danach bestand bereits eine Vermutung für die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung (LG Berlin, GE 1988, 33, 35; 1993, 1099).

Unstreitig hat die Kl. der Bekl. keine Frist mit Ablehnungsandrohung gesetzt. Dies war jedoch vorliegend entbehrlich, da die Bekl. endgültig und ernsthaft die Erfüllung verweigert hat. Eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung wird dann angenommen, wenn der Mieter auszieht, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben (BGH, NJW 1991, 2417; BGH, NJW 1989, 452). Es war davon auszugehen, daß in dem Auszug der Bekl. eine Erfüllungsverweigerung lag. Die Bekl. hatte seit dem Ausspruch der Kündigung am 14. März 1991, jedenfalls spätestens aber nach dem Räumungsurteil des Landgerichts Berlin vom 23. März 1993 Gelegenheit, die Schönheitsreparaturen auszuführen; denn spätestens ab diesem Zeitpunkt war offensichtlich, daß fällige Schönheitsreparturen auszuführen waren. Darüber hinaus war der Bekl. durch das Räumungsurteil eine Räumungsfrist bewilligt worden, so daß sie damit rechnen müßte, daß nach Ablauf der Frist die Räumungsvollstreckung durchgeführt werden würde. Daher war es auch unerheblich, daß die Bekl. meinte, sie sei unter Zwang ausgezogen und daher nicht in der Lage gewesen, Schönheitsreparaturen auszuführen. Sie hatte ausreichend Gelegenheit, der Kl. ihre etwaige Erfüllungsbereitschaft anzuzeigen. Schließlich sprach auch die Tatsache, daß die Bekl. ihre neue Adresse nicht bekanntgab, dafür, daß für sie eine Erfüllung nicht in Betracht kam.

b) Die Klage war jedoch abzuweisen, soweit die Kl. Schadensersatz hinsichtlich der Kosten von Renovierungsarbeiten geltend macht, die auf einer Schlechtleistung der Bekl. beruhen sollen (positive Forderungsverletzung des Mietvertrages). Denn die Kl. hat nicht dargetan, daß die Bekl. überhaupt während der Mietzeit Renovierungsarbeiten ausgeführt hat.

c) Hinsichtlich der für die Renovierungsarbeiten erforderlichen Kosten hat die Kammer das von der Kl. in Auftrag gegebene Privatgutachten des Sachverständigen S. zugrunde gelegt. Die Bekl. hat die dort vorgenommenen Kostenansätze nicht angegriffen. (...)

d) Die Gutachterkosten sind als Teil des Schadens unter dem Gesichtspunkt der positiven Forderungsverletzung und des Anspruchs aus § 326 Abs. 1 BGB ersatzfähig (Palandt/Heinrichs, 53. Aufl. 1994, § 249 Rn. 22; BGH, NJW-RR 1989, 956; KG, GE 1995, 1011, 1013). Es ist nicht ersichtlich, daß die Kl. hinreichend sachkundig war, die Kosten der erforderlichen Renovierungsarbeiten selbst zu ermitteln. Die Kl. hat somit Anspruch auf Zahlung von 1.330,48 DM (Kosten des Gutachters insgesamt 1.402,40 DM - Aufrechnungsteilbetrag gegen die Widerklage 71,92 DM = 1.330,48 DM). Die Kammer gibt insoweit ihre bisherige Rechtsprechung (vgl. u. a. Urteil vom 25.3.1988 - 64 S 444/87 -, GE 1988, 683) ausdrücklich auf.

Wenn ein Mieter aus der Wohnung auszieht, ohne die erforderlichen Schönheitsreparaturen auszuführen, ist oft die Hinzuziehung eines Sachverständigen nötig, schon allein um die Schadenshöhe festzustellen. Ob die Kosten für den Privatgutachter vom Vermieter eingeklagt werden können oder ob er sich auf das vorgeblich schnellere und einfachere Kostenfestsetzungsverfahren verweisen lassen muß, war streitig.

Mit Urteil vom 20. Oktober 1995 hat die 64. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige Rechtsprechung ausdrücklich aufgegeben und sich der wohl herrschenden Auffassung angeschlossen, daß die Gutachterkosten als Teil des Schadens mit eingeklagt werden können. Das Gericht bejaht außerdem den Schadensersatzanspruch des Vermieters, obwohl eine Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nach § 326 BGB nicht vorlag. Schon im Auszug des Mieters kann eine ernstliche und endgültige Erfüllungsverweigerung liegen, die dieses Verfahren entbehrlich macht. Dies jedenfalls dann, wenn der Mieter die neue Adresse nicht mitteilt und damit zu erkennen gibt, daß er Arbeiten nicht ausführen will.