Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Quotenklausel in bezug auf Nebenräume

1. Eine Quotenklausel, die die Quoten hinsichtlich der für Nebenräume vereinbarten Renovierungsfristen nicht an die sich daraus ergebenden Prozentsätze ausrichtet, ist jedenfalls dann wirksam, wenn die Wohnung keine Nebenräume enthält.

2. Der Mieter, der die Räume mit Parkett ausstattet, hat nur einen Anspruch auf Ersatz der Wertsteigerung des Grundstücks, wenn die Ausstattung nicht im Interesse des Vermieters lag.

Der Mietvertrag ist nicht widersprüchlich in bezug auf die Rückgabe der Mietsache. In jedem Fall haben die Bekl. die Mietsache gereinigt zurückzugeben. Daraus folgt aber nicht, daß sie keine Renovierung vorzunehmen haben oder der Anspruch aus der Quotenklausel entfällt. Letztere ist gerade für den Fall, daß nicht zu renovieren ist, geschaffen. Die Vereinbarung der Rückgabe in besenreinem Zustand ist üblich und berührt die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht, sofern diese aufgrund des Zustandes der Mietsache oder des Zeitablaufes erforderlich sind. Die Parteien haben insbesondere keine Schlußrenovierung vereinbart. Der Hinweis in der Quotenklausel, die Mieter könnten der Zahlungsverpflichtung dadurch entgehen, daß sie Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenleistung fachgerecht erbringen, entspricht der Rechtslage, insbesondere der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ 105, 71-88 = GE 1988, 881-887 = WuM 1988, 294-298 = NJW 1988, 2790-2794 = DWW 1988, 314-318 = ZMR 1988, 455-459 = MDR 1988, 1052).

Die Quotenklausel ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht auf den Fristenplan des § 13 des Mietvertrages abgestimmt ist. Nach dieser vertraglichen Regelung sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre auszuführen. Demgegenüber sieht die Quotenklausel in § 4 Nr. 6 des Mietvertrages eine Abgeltung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vor, wonach 20 %, 40 %, 60 % oder 80 % zu zahlen sind, je nachdem, ob die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1, 2, 3, oder 4 Jahre zurückliegen. Diese Klausel ist lediglich auf die fünfjährige Renovierungsfrist abgestimmt. Bezüglich der dreijährigen Frist begegnet die Klausel keinen Bedenken, weil an sich eine höhere Quote als vereinbart zulässig wäre, nämlich 33 % nach einem und 66 % nach zwei Jahren. Dies geht zu Lasten des Vermieters als Klauselverwender. Anders verhält es sich jedoch bezüglich der sonstigen Nebenräume, für die eine siebenjährige Renovierungsfrist gilt. Hier würde der Vermieter als Verwender begünstigt, weil zu seinen Gunsten eine höhere Quote vereinbart ist, als sie die Frist hergibt. Nach einem Jahr ergibt sich eine Quote von 14,29 %, vereinbart sind 20 %; nach zwei Jahren sind es 28,6 % statt 40 % usw. Für den vorliegenden Fall kann es jedoch offenbleiben, ob diese Diskrepanz zwischen Renovierungsfrist und vereinbarter Entschädigungsklausel zur Unwirksamkeit der Quotenklausel führt. Denn die Regelung hat auf die Entscheidung keinen Einfluß.

Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von AGB sind auf der Grundlage einer generalisierenden Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrages zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 1986, 2101, 2103). (wird ausgeführt)

Insbesondere kommt es für die Frage, ob eine einzelne Vertragsbestimmung den Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt, stets auf eine Beurteilung des gesamten Vertragsgefüges und einer Abwägung der dadurch begründeten beiderseitigen Rechte und Pflichten an (BGH NJW 1982, 644, 645). Danach begegnet die Quotenklausel keinen Bedenken. Nach dem unstreitigen Vorbringen beider Parteien gibt es sonstige Nebenräume in der streitbefangenen Wohnung nicht.

Der Anspruch der Kl. auf Miete für die Monate August und September 2002 ist durch die Aufrechnung der Bekl. nicht erloschen. Zwar kann zu ihren Gunsten für die Entscheidung davon ausgegangen werden, daß der in der Anlage zum Mietvertrag geregelte entschädigungslose Übergang des Eigentums am Parkett unwirksam ist und Ansprüche der Bekl. nicht auszuschließen vermag, wobei es egal ist, ob man die Wirksamkeit an § 547a BGB (a. F.) oder an § 552 BGB (n. F.) mißt. Die Bekl. haben ihren dann bestehenden Ausgleichsanspruch nicht ausreichend dargelegt. § 539 Abs. 1 BGB (n. F.) verweist auf die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag. In Betracht kommt vorliegend nur ein Anspruch aus § 684 BGB in Verbindung mit §§ 812 ff. BGB. Denn die Ausstattung der Wohnung diente dem hauptsächlichen, wenn nicht alleinigen Interesse der Bekl. Die Kl. haben über ihre hälftige Kostenbeteiligung kein weitergehendes mutmaßliches oder tatsächliches Interesse, was für einen Anspruch nach § 677 BGB erforderlich wäre. Einen Bereicherungsanspruch haben die Bekl. der Höhe nach nicht dargetan. Die Bereicherung der Kl. besteht nicht in den Aufwendungen der Bekl., sondern in der Wertsteigerung des Grundstücks (vgl. Kinne in Schach/Kinne, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., Teil I, § 549 Rn. 19 mit Verweis auf BGH WuM 1994, 201), für die es keinen Anhaltspunkt gibt.

Der BGH hat mit Urteil vom 26. Mai 2004 (GE 2004, 954) an der sogenannten Quotenklausel festgehalten. Nicht ganz geklärt ist allerdings, wie die zeitanteilige Kostenbeteiligung zu errechnen ist.

Mietvertraglich war eine Quotenklausel für den Fall vereinbart, daß zum Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig waren. Die Quoten waren mit 20, 40, 60 und 80 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlags eines Malerfachgeschäftes bezogen auf ein bis vier Jahre zurückliegende Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn festgelegt. Der Mieter stellte die Wirksamkeit der Quotenklausel in Abrede und verlangte im übrigen Ersatz für eingebrachten Parkettfußboden, mit dem er gegen Mietansprüche aufrechnete. Das Amtsgericht verurteilte den beklagten Mieter, der in der Berufung ebenfalls unterlag.

Das Landgericht Berlin, ZK 64, hielt die Quotenklausel für wirksam, obwohl sie nicht auf die siebenjährige Renovierungsfrist für sonstige Nebenräume abgestimmt sei. Darauf komme es schon deswegen nicht an, weil unstreitig Nebenräume nicht zu der betreffenden Mietwohnung gehörten.

Einen Anspruch wegen des eingebrachten Parketts habe der Mieter nicht. Der Anspruch ergebe sich nicht aus Geschäftsführung ohne Auftrag, da die Ausstattung der Wohnung dem hauptsächlichen, wenn nicht sogar dem alleinigen Interesse des Mieters gedient habe. Es komme daher nur ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Dieser sei der Höhe nach nicht dargetan. Dabei bestehe die Bereicherung des Vermieters nicht in den Aufwendungen des Mieters, sondern in der Wertsteigerung des Grundstücks, für die es keinen Anhaltspunkt gebe.

Rechnerisch richtig stellt die ZK 64 fest, daß bei einer Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Nebenräumen von sieben Jahren sich die entsprechende Quote verändere, und zwar auf 14,29 % nach einem Jahr, auf 28,6 % nach zwei Jahren (auf 42,85 % nach drei Jahren, auf 57,14 % nach vier Jahren, auf 71,42 % nach fünf Jahren und auf 85,71 % nach sechs Jahren). Entsprechende Differenzierungen gibt es in manchen mietvertraglichen Formularklauseln schon (Vertragsmuster von Haus & Grund, Landesverband Niedersachsen). Jedenfalls aber nach dem Urteil des BGH vom 26. Mai 2004 (GE 2004, 954) ist nach hiesiger Einschätzung jedoch eine derartige Differenzierung nicht notwendig, selbst wenn - anders als in dem vorliegenden Fall - Nebenräume in der Mietwohnung vorhanden sind. Die Quoten von 20 bis 80 % gestaffelt nach zurückliegenden Schönheitsreparaturen von ein bis vier Jahren entsprechen dem Urteil des BGH aus dem Jahre 1998 (GE 1998, 1146). Der BGH hat in seinem Urteil vom Mai 2004 gerade diese Entscheidung bestätigt. Hierbei ist bemerkenswert, daß in dem der Entscheidung aus 2004 zugrundeliegenden Fall überhaupt keine Prozentsätze vereinbart waren. Dort hieß es nämlich nur (GE 2004, 954), daß angelaufene Renovierungsintervalle vom Mieter zeitanteilig zu entschädigen seien. In den Entscheidungsgründen wird insofern nur von einer vom Mieter geschuldeten zeitanteiligen Kostentragung gesprochen. Jedenfalls ist keine in Abhängigkeit von den üblichen Fristenplänen mit zwei Stellen nach dem Komma errechnete Quotenklausel gefordert.

Zu dem Ausgleichsanspruch wegen des Parketts verweist § 539 Abs. 1 BGB auf die Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag. Danach muß die (berechtigte) Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn (hier: Vermieters) entsprechen. Hierzu weist die ZK 64 zu Recht darauf hin, daß die Einbringung von Parkett (ohne Auftrag des Vermieters) im Interesse des Mieters liegt. Daher besteht insofern kein Aufwendungsersatzanspruch. In der weiteren Anspruchskette verweist § 684 BGB auf die Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung. Diese umfaßt aber nur die Wertsteigerung, nicht die vom Mieter getätigten Aufwendungen.