Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Farbdiktat Weiß unwirksam; Ausführungsdiktat; Abgrenzung zu Individualvereinbarungs-AGB; Formularklausel; vorformulierte Vertragsbedingungen; Aushandeln; zwingender weißer Farbanstrich; Disposition des gesetzesfremden Kerngehalts; Abweichung von der bisherigen Ausführungsart; Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs; andere Tapetenart; Beschränkung der Gestaltungsmöglichkeit; Endrenovierungsklausel; Rückgabe an den Hauswart; geltungserhaltende Reduktion

Eine Schönheitsreparaturklausel, wonach bei Auszug Fenster, Decken, Türen weiß gestrichen sein müssen, benachteiligt den Mieter unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 = GE 2007, 717).

Unabhängig von der Schriftart (gedruckt, mit Schreibmaschine eingesetzt, handschriftlich hinzugefügt) liegt eine Allgemeine Geschäftsbedingung bereits dann vor, wenn eine Partei die Einbeziehung einer vorformulierten Bedingung in den Vertrag verlangt. Eine Individualvereinbarung kann nur dann vorliegen, wenn sie zwischen den Parteien im Einzelfall ausgehandelt worden ist; dabei ist Aushandeln mehr als ein bloßes Verhandeln oder Absprechen, der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen, wobei der Gegner die reale Möglichkeit haben muss, den Inhalt der Vertragsbedingung zu beeinflussen.

(Leitsätze der Redaktion)

Il. a) Der Kl. hat gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen, § 280 BGB, in Höhe von 5.846,25 €. Die entsprechenden formularvertraglichen Vereinbarungen zu § 4 Nr. 6 und § 13 des Mietvertrages benachteiligen den Bekl. nach Treu und Glauben unangemessen und sind daher gem. § 307 BGB unwirksam. Auch bei § 13 des Mietvertrages handelt es sich, entgegen der Auffassung des Kl., um eine Allgemeine Geschäftsbedingung i.S.d. § 305 BGB. Der Kl. als Vermieter mehrerer Wohnungen hat nicht in Abrede gestellt, die Klausel in einer Vielzahl von Verträgen aufzustellen. Es kann dahinstehen, ob die Klausel wie im nachgelassenen Schriftsatz behauptet bei Mietvertragsschluss am 28. Februar 2002 im Beisein des Bekl. mit einer Schreibmaschine in den Mietvertrag erst nach Absprache mit den Bekl. eingetragen worden ist. Die Schriftart, in welcher die Klausel gestellt ist, ist gem. § 305 BGB gleichgültig. Ein Stellen der Vertragsbedingungen liegt bereits vor, wenn eine Partei die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag verlangt, also ein konkretes Einbeziehungsangebot macht (BGHZ 130, 57; Heinrichs in Palandt, BGB, 65 Aufl., § 305 Rz. 11). Demgegenüber ist die Ausnahme des § 305 Abs. 1 S. 3 BGB, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vorliegen, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelfall ausgehandelt sind, nicht dargetan. Aushandeln ist mehr als bloßes Verhandeln oder Absprechen, denn der Verwender muss den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen, was heißt, dass der Kunde die reale Möglichkeit erhalten muss, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGHZ 85, 308; 104, 236; BGH NJW 1992, 1107, 2760; NJW 2000, 1110; Heinrichs in Palandt ebenda, jedoch § 305 Rz. 21). Diesen Anforderungen genügt die Erwähnung einer Absprache, dass der Satz in das Formular eingefügt wird, nicht.

Die Klausel, dass bei Auszug Fenster, Decken und Türen weiß gestrichen sein müssen, benachteiligt die Mieterseite unangemessen und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Überbürdung der Schönheitsreparaturen. Dazu hat der BGH in einem vergleichbaren Fall durch Urteil vom 28. März 2007 - VIII ZR 199/06 - (GE 2007, 717) ausgeführt:

"Ein Zustimmungsvorbehalt für jegliche Abweichung von der bisherigen Ausführungsart - beispielsweise die Wahl eines abweichenden Farbtons des Wand- oder Deckenanstrichs oder einer anderen Tapetenart [...] - würde den Mieter unangemessen in der Möglichkeit beschränken, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten, ohne dass für eine so weitgehende Beschränkung ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters zu erkennen ist [...]. Da die Klausel schon aus diesem Grund der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB nicht standhält, bedarf es keiner Entscheidung, ob sie sich darüber hinaus wie eine unzulässige Endrenovierungsklausel auswirkt [...] und auch deswegen nach § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist.

2. Folge der unangemessenen Einengung des Mieters in der Art der Ausführung von Schönheitsreparaturen ist die Unwirksamkeit der Abwälzung der Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen schlechthin. ... Diese den Mieter unangemessen benachteiligende Beschränkung seiner Gestaltungsmöglichkeit ließe sich zwar durch Streichung der Klausel ... beseitigen. Dies wäre indessen eine inhaltliche Veränderung der dem Mieter auferlegten Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen und damit der Sache nach eine geltungserhaltende Reduktion der unangemessenen Formularvertragsregelung, die auch dann nicht zulässig ist, wenn die Verpflichtung als solche und ihre inhaltliche Ausgestaltung wie hier in zwei verschiedenen Klauseln enthalten sind."

Damit hat der BGH gerade auch klargestellt, dass die Vorgabe eines Farbtones den Mieter unangemessen in seiner Möglichkeit beschränkt, etwa auch in Pastellfarben zu streichen (so auch LG Berlin, Urteil vom 29. Mai 2007 - 63 S 442/06 -, GE 2007, 845).

Es kann daher auch dahinstehen, dass die Klausel auch deshalb unwirksam sein könnte, weil sie als Endrenovierungsklausel zu verstehen sein könnte.

b) Dem Kl. steht gegen den Bekl. kein Anspruch wegen Beschädigung der Mietsache in Höhe von 3.324,28 € brutto gem. § 280 BGB bzw. § 823 Abs. 1 BGB zu. Der Kl. hat Beschädigungen durch den Bekl. nicht schlüssig dargetan. Der Kl. räumt auf Bestreiten des Bekl. selbst ein, dass die Beschädigungen durch den ehemaligen Hauswart verursacht worden sein können. Für das Gericht ist daher nicht feststellbar, wann die Schäden, die der Kl. mit Schreiben vom 2. März 2006 geltend gemacht hat, verursacht worden sind.

Auch wenn die Rückgabe an den Hauswart am 23.9.2004 keine wirksame Rückgabe i.S.v. § 546 Abs. 1 BGB war, so ist es doch dem Kl. gem. § 242 BGB verwehrt gewesen, sich für die Zeit ab Juni 2005 auf eine ordnungsgemäße Rückgabe zu berufen. Durch die Rückgabe, selbst wenn diese als vertragswidrig anzusehen ist, haftet der Bekl. nicht für alle Zeit dafür, dass ein ehemaliger Hauswart Schäden in der Wohnung verursacht. Der Kl. hatte sich um den Rückerhalt zu kümmern, zumal er vom Streit mit dem Hauswart und der Gefahr der Beschädigung der Wohnung durch diesen wusste, was beim Bekl. nicht der Fall war. Soweit Schäden durch den Hauswart jedenfalls in der Zeit ab Juni 2005 verursacht worden sein sollten, ist dies dem Bekl. nicht anzulasten.

Wenn der Mieter bei Auszug Fenster, Decken und Türen weiß streichen haben muss, führt dieses Farbdiktat zur Unwirksamkeit der gesamten Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen, meint das Landgericht Berlin. Ob die Entscheidung allerdings angesichts eines neuen, bislang noch nicht im Wortlaut veröffentlichten BGH-Urteils vom 18. Juni 2008 (VIII ZR 224/07) zu halten ist, bleibt fraglich: Für Schönheitsreparaturen zu Mietende darf nach BGH eine Ausführung in neutralen und hellen Farben verlangt werden.

Mietvertraglich waren die Schönheitsreparaturen auf den Mieter überwälzt. In diesem Zusammenhang war durch einen Zusatz per Schreibmaschine festgehalten, dass bei Auszug Fenster, Decken und Türen weiß gestrichen sein müssen. Nach Ende des Mietverhältnisses machte der Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen geltend. Ferner verlangte er Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Der Mieter hatte die Wohnung an den Hauswart zurückgegeben. Es war nicht ausgeschlossen, dass dieser die Schäden in der Wohnung verursacht hatte. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auch in der Berufung hatte der Vermieter keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, dass es sich bei dem Farbdiktat Weiß um eine Allgemeine Geschäftsbedingung handelte, die den Mieter unangemessen benachteiligt. Dahinstehen könne, ob die Klausel bei Mietvertragsabschluss im Beisein des Mieters mit einer Schreibmaschine in den Mietvertrag erst nach Absprache mit dem Mieter eingetragen worden sei. Die Schriftart, in welcher die Klausel gestellt sei, sei gleichgültig. Ein Stellen der Vertragsbedingungen liege bereits vor, wenn eine Partei die Einbeziehung der vorformulierten Bedingungen in den Vertrag verlange, also ein konkretes Einbeziehungsangebot mache. Demgegenüber sei die Ausnahme des § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB, dass Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht vorliegen, soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Parteien im Einzelfall ausgehandelt seien, nicht dargetan. Aushandeln sei mehr als bloßes Verhandeln oder Absprechen, denn der Verwender müsse den gesetzesfremden Kerngehalt seiner AGB inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellen und dem anderen Teil Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumen. Der Kunde muss die reale Möglichkeit erhalten, den Inhalt der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Zum unwirksamen Farbdiktat "Weiß" verweist die Kammer auf BGH in GE 2007, 717, wonach eine Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt, wenn die Möglichkeit beschränkt ist, sich in der Mietwohnung nach seinem Geschmack einzurichten (Klausel zum Verbot, von der "bisherigen Ausführungsart" abzuweichen). Das unwirksame Farbdiktat "Weiß" führe dazu, dass die gesamte Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam sei. In diesem Zusammenhang könne deswegen auch dahinstehen, ob die vorliegende Klausel als (unwirksame) Endrenovierungsklausel verstanden werden könne.

Ein Anspruch aus Pflichtverletzung wegen Beschädigung der Mietsache bestehe nicht. Für das Gericht sei nicht feststellbar, wann die Schäden verursacht worden seien. Auch wenn die Rückgabe der Wohnung an den Hauswart keine wirksame Rückgabe i. S. v. § 546 Abs. 1 BGB gewesen sei, könne der Vermieter nach § 242 BGB sich nicht darauf berufen. Durch die Rückgabe hafte der Mieter nicht für alle Zeit dafür, dass ein ehemaliger Hauswart Schäden in der Wohnung verursache, selbst wenn die Rückgabe als solche vertragswidrig durchgeführt worden sei. Der Vermieter hätte sich um den Rückerhalt der Wohnung kümmern müssen, zumal er vom Streit mit dem Hauswart und der Beschädigung der Wohnung durch diesen gewusst habe.