Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Ausgleichsanspruch bei beabsichtigtem Umbau

1. Klagen die Gesellschafter zum Gesellschaftsvermögen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gehörende Ansprüche ein, so ist das Rubrum dahin zu berichtigen, daß Kläger die aus den im Klagerubrum genannten Personen bestehende Gesellschaft ist.

2. Nimmt der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Umbauarbeiten vor, verwandelt sich sein Erfüllungsanspruch auf Vornahme der (unterlassenen) Schönheitsreparaturen im Weg der ergänzenden Vertragsauslegung in einen Ausgleichsanspruch in Geld, falls der Mietvertrag nichts anderes bestimmt.

(Leitsätze der Redaktion)

(...) Die zulässige Berufung der Bekl. ist nicht begründet.

Der Kl. steht im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein Ausgleichsanspruch wegen der bei Beendigung des Mietverhältnisses fälligen, aufgrund der Umbauarbeiten der Kl. aber nutzlosen Schönheitsreparaturen zu.

Die Kl. ist insoweit als nach außen tätige Gesellschaft bürgerlichen Rechts aktivlegitimiert. Entgegen der Auffassung der Bekl. hat insoweit auch keine Klageänderung stattgefunden.

Der Bundesgerichtshof hat seine ständige Rechtsprechung nochmals bestätigt und in seiner letzten Entscheidung vom 14. September 2005 - VIII ZR 117/04 - ausgeführt:

"Im Zivilprozeß ist aktivlegitimiert, d. h. ‚richtige Partei', wer Inhaber des geltend gemachten Rechts ist. Dieser Sachbefugnis entspricht - von den Fällen der Prozeßstandschaft abgesehen - grundsätzlich auch die Prozeßführungsbefugnis. Der Bundesgerichtshof bejaht seit dem Urteil vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341 f.) die Rechts- und Parteifähigkeit einer (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Für Forderungen einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist danach die Gesellschaft selbst materiell Rechtsinhaberin und damit ‚richtige Partei' eines Rechtsstreits (BGHZ 146, 341, 348), nicht aber die Gesellschafter als Streitgenossen. (...) Die Gesellschafterin ihrer gesamthänderischen Verbundenheit sind aber nichts anderes als die Gesellschaft. (...) Dementsprechend ist das Klagerubrum dahin zu berichtigen, daß die Kl. die aus den im Klagerubrum genannten Personen bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist (vgl. BGH, Urteil vom 23. Oktober 2003 - IX ZR 324/01, NJW-RR 2004, 275). Es entspricht ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung grundsätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen ist, das durch die fehlerhafte Bezeichnung nach deren objektivem Sinn betroffen werden soll. Diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet hat (BGH, Urteil vom 15. Januar 2003 - XII ZR 300/99, NJW 2003, 1043 unter I)."

Das Amtsgericht ist ferner zutreffend davon ausgegangen, daß sich ein Anspruch der Kl. auf Geldersatz für die von der Bekl. geschuldeten Schönheitsreparaturen im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergibt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs besteht ein Anspruch auf Geldersatz in den Fällen, in denen ein Mieter bei Auszug die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist, und wenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält. Bei dieser Sachlage wäre es zum einen widersinnig, den zum Umbau entschlossenen Vermieter an dem Anspruch auf Erfüllung der von dem Mieter vertraglich übernommenen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen festzuhalten, obwohl bei Erfüllung dieser Pflicht das Geschaffene alsbald wieder zerstört würde. Zum anderen würde es regelmäßig in Widerspruch zu dem Inhalt des Mietvertrages stehen, den Mieter von seiner Verpflichtung zu befreien, ohne daß er hierfür einen Ausgleich entrichten müßte. Denn die im Vertrag übernommene Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt sich im Regelfall als Teil des Entgelts dar, das er als Gegenleistung für die Leistung des Vermieters zu entrichten hat. Insofern ist deshalb von einer Hauptpflicht des Mieters und nicht nur von einer Nebenpflicht auszugehen. Daher entspricht es nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte dem mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien, dem Vermieter an Stelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen entsprechenden Geldanspruch zu geben (st. Rspr. seit BGHZ 92, 363, zuletzt BGH GE 2005, 51).

Die Bekl. übersehen bei ihrer Argumentation, daß es nicht allein auf die Interessen des Vermieters im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ankommt, sondern daß die Verpflichtung zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs einen Teil der vom Mieter geschuldeten Gegenleistung darstellt, die bei der Kalkulation des Mietzinses berücksichtigt ist. Dieser Vorteil ist dem Mieter im laufenden Mietverhältnis zugute gekommen. Es besteht danach kein Grund, ihn bei Beendigung des Mietverhältnisses besserzustellen, indem dem Vermieter bei beabsichtigten Umbauarbeiten ein Ausgleichsanspruch versagt wird. (...)

Gegen die Höhe der Klageforderung werden von den Bekl. in der Berufungsinstanz keine Einwendungen erhoben. Das ihre erstinstanzlichen Einwände vom Amtsgericht nicht hinreichend berücksichtigt worden seien, wird nicht geltend gemacht. Dies ist auch nicht ersichtlich, denn das Amtsgericht hat den erhobenen Einwand gegen den Flächenansatz berücksichtigt. Kosten für Anstricharbeiten an Türen und Fenstern sind nicht Gegenstand der Klageforderung.

Bei beabsichtigtem Wohnungsumbau durch den Vermieter werden zwar Schönheitsreparaturen des Mieters obsolet. Der Vermieter hat dennoch aber einen Ausgleichsanspruch in Geld.

Die Mitglieder einer Eigentümergemeinschaft klagen als Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Zahlung eines Geldersatzes für die nicht vom Mieter ausgeführten Schönheitsreparaturen, obwohl sie die Mieträume anschließend umbauen wollen.

Die ZK 63 berichtigt zunächst das Rubrum in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH (vgl. GE 2005, 1549) dahingehend, daß Klägerin die GbR ist - nicht die Miteigentümer als deren Gesellschafter -, ohne daß eine Klageänderung vorliegt. Ferner billigt sie - ebenfalls in Übereinstimmung mit dem BGH (vgl. zuletzt GE 2005, 51) - dem Vermieter, der die Mieträume nach Beendigung des Mietverhältnisses umbauen will, anstelle des wirtschaftlich sinnlos gewordenen Anspruchs auf Durchführung von Schönheitsreparaturen einen Geldersatzanspruch zu.