Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Kostenvorschuß; unzulässige Rechtsausübung

Dem Anspruch des Vermieters auf Zahlung eines Kostenvorschusses für die Durchführung von fälligen Schönheitsreparaturen steht auch bei einer 90jährigen pflegebedürftigen - ans Bett gefesselten - Mieterin nicht in jedem Fall der Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegen.

(...) Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Vorschußzahlung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in der von der Bekl. gemieteten Wohnung, mit Ausnahme des sogenannten "Kinderzimmers", in welchem die Bekl. ganz überwiegend aufhältig ist.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gemäß § 2 Ziffer 4 des Mietvertrags der Parteien vom 3.10.1968 wirksam auf die Bekl. abgewälzt worden.

Entsprechend den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts ist ferner im Hinblick auf die gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen K. vom 17.1.1995 davon auszugehen, daß bereits seit 1994 Renovierungsbedarf besteht, so daß die Schönheitsreparaturen auch fällig sind. Da die Bekl. sich nach einer entsprechenden Dekorationsaufforderung durch die Kl. mit Schreiben vom 4.5.2005 mit der Erfüllung ihrer Verpflichtung in Verzug befindet, ist die Kl. berechtigt, die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten zu verlangen, um ihren Anspruch im Wege der Ersatzvornahme durchzusetzen (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., 2003, § 538 Rn. 236 m.w.N.; vgl. auch BGH GE 2005, 662).

Entgegen den Ausführungen des Amtsgerichts stellt die Geltendmachung des Anspruchs keine unzulässige Rechtsausübung dar, so daß der Anspruch nicht gemäß § 242 BGB ausgeschlossen ist. Denn unter Abwägung der beiderseitigen Interessen auch im Hinblick auf das hohe Alter und den Gesundheitszustand der Bekl. ist es dieser durchaus zumutbar, daß sämtliche Räume mit Ausnahme des "Kinderzimmers", in welchem sich die Bekl. ständig bettlägerig aufhält, renoviert werden. Dies ergibt sich aus der Tatsache, daß die Bekl. nach dem Vortrag ihres Betreuers ohnehin an das Bett gefesselt und vollständig pflegebedürftig ist. Es kann daher davon ausgegangen werden, daß sie durch das Geschehen in den Räumen, in welchen sie sich nicht aufhält, nur am Rande betroffen ist. Zwar ist eine gewisse Beeinträchtigung durch Gerüche und Lärm nicht auszuschließen, jedoch überwiegt insoweit das Interesse der Kl. an der Herrichtung der mittlerweile völlig verwohnten Wohnung gegenüber diesen eher geringfügigen Beeinträchtigungen der Bekl. Hinzu kommt, daß es mittelfristig auch dem Gesundheitszustand der Bekl. eher zuträglich ist, wenn wenigstens der überwiegende Teil der Wohnung sich wieder in einem gepflegten Zustand befindet. Da aber die von der Bekl. eingebrachten Einbauten (Wandteppich und Unterdecke im Wohnzimmer) zum vertragsgemäßen Gebrauch gehören bzw. mit Zustimmung der Kl. erfolgt sind, besteht ein Anspruch auf Rückbau erst zum Ende des Mietverhältnisses. Ein solcher vorzeitiger Rückbau ist nicht Teil der Schönheitsreparaturen. Dementsprechend kann die Kl. auch insoweit keinen Vorschuß zur Durchführung der diesbezüglichen Arbeiten fordern (...). Allerdings bleibt ein Anspruch der Kl. auf Ersatz der Kosten (...) auch bezüglich der Wände im Wohnzimmer bestehen. Es ist nicht ersichtlich, daß diese Arbeiten von vornherein sinnlos sind, auch wenn nach Tapezieren und Streichen der Wände der Wandteppich der Bekl. erneut anzubringen ist. Etwas anderes gilt allerdings für den von der Bekl. auf dem Fußboden eingebrachten Teppich bzw. PVC. Diese sind allem Anschein nach nur lose verlegt, so daß die Dielen gestrichen werden können, was auch zu den Schönheitsreparaturen gehört. Die Kl. ist jedoch gehalten, wenn die Bekl. dies fordert, den Teppich- und PVC-Boden nach dem Streichen der Dielen wieder anzubringen.

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