Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Differenzberechnung für unterlassene Schönheitsreparaturen; Darlegungslast

Haben die Parteien eine gemeinsame Wohnungsübergaben durchgeführt und den Zustand der Räume in einem von ihnen gemeinsam unterzeichneten Begehungsprotokoll dokumentiert, so handelt es sich um ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis, so daß der Mieter mit ihm bekannten oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannten Einwendungen ausgeschlossen ist, soweit es sich um aus dem Mietvertrag in Betracht kommende Ansprüche handelt. Das Schuldanerkenntnis erfaßt nicht Verpflichtungen, von denen die Parteien davon ausgehen, daß sie nach Maßgabe des Mietvertrages ohnehin nicht bestehen.

(...) I. Die Kl. hat gegen die Bekl. zunächst keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht fachgerecht erfolgten Anstrichs an Wänden und Decken der vermieteten Räume i. H. v. 864 Euro gemäß § 280 BGB.

Zutreffend ist das Amtsgericht zunächst davon ausgegangen, daß die Bekl. dem Grunde nach dazu verpflichtet sind, Schadensersatz zu leisten und sie mit hiergegen vorgebrachten Einwendungen ausgeschlossen sind. Diese Verpflichtung folgt jedoch nicht allein aufgrund der in dem Wohnungsübergabeprotokoll vom 12. Dezember 2003 getroffenen Vereinbarungen, sondern vornehmlich aus der Verletzung der mietvertraglichen Pflicht, die Mietsache nicht zu beschädigen. Unzutreffend geht das Amtsgericht in diesem Zusammenhang davon aus, daß es sich bei den im Wohnungsübergabeprotokoll vom 12. Dezember 2003 getroffenen Vereinbarungen hinsichtlich noch auszuführender Arbeiten um ein kausales bzw. konstitutives Schuldanerkenntnis i. S. d. § 781 BGB handelt, welches unabhängig von einem bestehenden Schuldgrund eine selbständige Verpflichtung schaffen soll. Treffen Mietvertragsparteien zum Ende des Mietverhältnisses bei den Rückgabeverhandlungen Feststellungen zum Zustand der Räume und zu seitens des Mieters deswegen noch auszuführenden Arbeiten, so handelt es sich hierbei regelmäßig um ein sogenanntes deklaratorisches Schuldanerkenntnis, welches eine bestehende Schuld lediglich bestätigt und keine neue schafft (vgl. dazu Palandt/Sprau, 63. Aufl., BGB § 781 Rn. 3). Dabei ist in Ermangelung eines erkennbar abweichenden Willens im Wege der Auslegung gemäß §§ 133, 157 BGB davon auszugehen, daß die Vertragsparteien bei den Rückgabeverhandlungen nur über die aus dem Mietvertrag in Betracht kommenden Ansprüche verhandeln und dem Mieter keine Verpflichtungen auferlegt werden sollen, von denen die Parteien davon ausgehen, daß sie nach Maßgabe des Mietvertrags ohnehin nicht bestehen. Vorliegend haben die Parteien insoweit lediglich über Schadensersatzansprüche aufgrund durch nicht fachgerecht ausgeführte Arbeiten verursachte Beschädigung der Mietsache und ferner wegen nicht mehr vollständig vorhandener Einrichtung verhandelt. Gegenstand des deklaratorischen Schuldanerkenntnisses ist danach neben der Haftung dem Grunde nach nur die Wiederherstellungspflicht im Rahmen des Anspruchsinhalts gemäß § 249 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine vertragliche Primärpflicht zur Durchführung der Arbeiten als Anspruchsgrund war demgegenüber nach dem Inhalt des Protokolls gerade nicht Gegenstand des Schuldanerkenntnisses. Eine derartige Primärpflicht folgt auch nicht aus § 6 des Mietvertrags, denn die darin enthaltene klauselmäßige Überbürdung von Schönheitsreparaturen ist wegen des starren Fristenplans und des dadurch bedingten Verstoßes gegen § 9 AGBG a. F. unwirksam (BGH NJW 2004, 2586).

Sodann sind die Bekl. auf Grund des Protokolls nicht gehindert, die Höhe des geltend gemachten Schadens zu bestreiten. Als Anspruchsinhalt wurde lediglich die Wiederherstellungspflicht anerkannt, welche vorliegend nicht geltend gemacht wird. Die Kl. verlangt vielmehr Schadensersatz in Geld gemäß § 249 Satz 2 BGB bzw. § 250 Satz 2 BGB. Macht der Vermieter Schadensersatz in Geld wegen vom Mieter ausgeführter, aber nicht geschuldeter Schönheitsreparaturen geltend, ist dieser durch eine Differenzberechnung darzulegen (vgl. LG Frankfurt WM 2000, 545). Voraussetzung für den Erfolg eines solchen Anspruchs wäre es jedenfalls gewesen, daß die Kl. konkret darlegt, inwieweit sie durch die von den Bekl. vorgenommenen Arbeiten einen Schaden erlitten hat. Dieser könnte nur darin bestehen, daß die von der Kl. zu tragenden Kosten für die Renovierung der Wohnung auf Grund der von dem Bekl. vorgenommenen Arbeiten höher sind, als sie bei einem Auszug ohne die Vornahme von jeglichen Arbeiten gewesen wären. Eine solche Differenzberechnung ist von der Kl. nicht vorgenommen worden. Das von ihr vorgelegte Kostenangebot beschäftigt sich nicht mit dieser Frage. Im übrigen ist es nicht geeignet, den Anspruch der Höhe nach schlüssig darzulegen. Der Vermieter, der Schadensersatz für unterlassene Malerarbeiten geltend macht, ist zu einer konkreten Darlegung verpflichtet und hat zumindest einen spezifizierten Kostenvoranschlag oder eine entsprechende Rechnung zugrunde zu legen, die zumindest ein Aufmaß bzw. die Massen enthalten muß (KG GE 2001, 1402 f.). Dem genügt auch das zuletzt eingereichte Angebot vom 15. Januar 2004 nicht, denn es bezeichnet nicht ansatzweise den Umfang der zu streichenden Flächen. Die schlichte Angabe der Wohnfläche von 100 qm ist unzureichend, denn diese soll nicht gestrichen werden. (...)