Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Allgemeine Geschäftsbedingungen; Übergabe einer unrenovierten Wohnung; Schönheitsreparaturen bei Bedarf

Bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung ist eine die Schönheitsreparaturen dem Mieter überbürdende Klausel, wonach der Mieter alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich ausführen muß, unwirksam.

1. Dem Kl. stehen keine Ansprüche auf Schadensersatz wegen der Kosten für Schönheitsreparaturen aus § 326 BGB zu.

a. Die Klausel über die Verpflichtung der Bekl. zur Erbringung von Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Sie verstößt gegen § 9 AGBG, denn sie benachteiligt den Mieter entgegen Treu und Glauben, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweicht.

§ 536 BGB überträgt grundsätzlich dem Vermieter den Erhalt der Mietsache, wozu die Schönheitsreparaturen gehören. Allerdings ist anerkannt, daß es möglich sei, die Renovierung dem Mieter anzulasten mit der Erwägung, daß die Renovierungskosten Teil der Kalkulation der Miete darstellen und somit an sich einen Teil der Gegenleistung des Vermieters ausmachen (BGH GE 1998, 1146; NJW 1998, 3114). Übernimmt der Mieter die Renovierung, so vermindert sich die vom Mieter geschuldete Hauptleistungspflicht, den Mietzins zu zahlen (BGH NJW 1988, 2790 = GE 1988, 881 = WuM 1988, 294 = ZMR 1988, 455; BGH MDR 1991, 142 = GE 1990, 1139 = NJW 1990, 2376; OLG Hamm MDR 1983, 491 = NJW 1983, 1332). Das findet zugleich seine Rechtfertigung darin, daß die Notwendigkeit der Renovierung sich gerade aus der Abnutzung durch den Mieter ergibt.

Die Überbürdung von Schönheitsreparaturkosten in AGB ist jedoch dann unwirksam, wenn die Wohnung in nicht renoviertem Zustand übergeben wird und die Schönheitsreparaturverpflichtung unabhängig von der Abnutzung durch den Mieter bestimmt wird, in dem er auch zur Renovierung im Hinblick auf eine bereits unrenoviert übergebene Wohnung verpflichtet ist (OLG Stuttgart NJW-RR 1989, 520; s. a. BGH GE 1993, 309 = NJW 1993, 532). In diesem Falle wird dem Mieter eine Last aufgebürdet, die mit seinem Wohnverhalten nichts zu tun hat, seine Leistungspflicht wird über das ausgehandelte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung hinaus erweitert.

Die Klausel in § 13 des Mietvertrags überbürdet die Verpflichtung zur Renovierung in Abhängigkeit davon auf den Mieter, daß ein Bedarf zur Renovierung besteht, ohne davon abhängig zu sein, ob die Wohnung (in wesentlichen Teilen) unrenoviert war. Denn es heißt dort: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen." Zwar schließt sich daran die Angabe der üblichen Renovierungsfristen an, es wird aber daraus nicht deutlich, daß die Verpflichtung auf jeden Fall erst nach Fristablauf, gerechnet von Vertragsbeginn an, läuft. Deswegen muß der Mieter nach dieser Klauselfassung bei objektivem Renovierungsbedarf unabhängig davon, ob er von seinem Wohnverhalten verursacht worden ist, renovieren. Die Klausel entspricht dem Sinne nach derjenigen im Fall des OLG Stuttgart aaO., wo der Mieter zur Renovierung "bei Bedarf" verpflichtet war. Das OLG Stuttgart hat die vom vorlegenden Landgericht in dem Fall vertretene Auffassung, das knüpfe an einen Fristbeginn erst bei Beginn des Mietverhältnisses an, ausdrücklich zurückgewiesen und hat die Klausel für unwirksam erklärt. Dem ist auch für den vorliegenden Fall zu folgen.

Die Entscheidung des BGH in GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114 steht dieser Rechtsprechung nicht entgegen. Zwar ist dort eine ähnliche Klausel zur Renovierungsverpflichtung bei Erforderlichkeit für wirksam gehalten worden. Das hing aber damit zusammen, daß es in dem dort entschiedenen Falle im Anschluß an die Klausel über den Fristenplan weiter heißt: "Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses." Die Klausel bringt hinreichend zum Ausdruck, daß der Renovierungsbedarf nur an die Abnutzung gerade durch den Mieter anknüpft. Eine derartige Klausel enthält der Mietvertrag hier nicht.

Das führt dazu, daß die Überbürdung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Das gilt auch für die Quotenklausel, die an die Verpflichtung zur Erbringung der Schönheitsreparaturen anknüpft.

Die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen möglich. Die Gerichte sind jedoch bei der Beurteilung einzelner Klauseln sehr rigide; beim kleinsten Zweifel "fällt" die Klausel. Häufige Folge: Der Vermieter trägt die Schönheitsreparaturen.

In der Allgemeinen Geschäftsbedingung des Mietvertrages (Formular GE-Verlag 1992) hieß es: "Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er alle je nach dem Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten unverzüglich auszuführen." Der Vermieter hatte eine unrenovierte Wohnung übergeben. Nach Ende des Mietverhältnisses, das mehr als fünf Jahre gedauert hatte, führte der Mieter keine Schönheitsreparaturen durch. Der Vermieter verlangte nunmehr Schadensersatz und hatte wirksam das entsprechende Verfahren nach § 326 BGB durchgeführt.

Die Berufungskammer hat den Anspruch auf Schadensersatz verneint. Die Klausel verstößt nämlich nach Ansicht der Kammer bei bestimmter Fallkonstellation gegen § 9 AGBG, weil sie von wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung (§ 536 BGB) abweiche. Dabei folgt die Kammer dem OLG Stuttgart (NJW-RR 1989, 520 = GE 1989, 305), wonach eine den Mieter verpflichtende Klausel, bei Bedarf die Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten ausführen zu lassen, unwirksam ist, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war. Nach einer späteren Entscheidung des BGH (GE 1998, 1146 = NJW 1998, 3114) ist zwar eine Klausel zur Renovierungspflicht bei Erforderlichkeit auch für den Fall für wirksam gehalten worden, in dem eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist. In dem Klauselwerk war zum Fristenplan jedoch auch festgehalten, daß die Fristen vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses an berechnet werden. Im hier zu entscheidenden Fall wurde das so nicht verdeutlicht, daß die Verpflichtung auf jeden Fall erst nach Fristablauf, gerechnet vom Vertragsbeginn an, läuft. Wenn dann nach der Klausel der Mieter erforderliche Arbeiten unverzüglich auszuführen hat, könnte dies auch dazu führen, daß er Arbeiten vornehmen muß, die noch aus einem vor dem Mietverhältnis entstandenen Renovierungsbedarf herrühren (vgl. auch LG Berlin [ZK 63] GE 2000, 1476).

In einem Mietvertrag ist es nur wichtig, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen klar zu regeln. Die Klausel (jetzt GE-Verlag Fassung 1997.1), wonach der Mieter verpflichtet ist, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, ist völlig unbedenklich. Das gilt auch für den aufgestellten Fristenplan, wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich werden: in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre. Für alles andere (die sog. Quotenklausel ist ein anderes Regelungswerk) hat die Rechtsprechung ganz dezidierte Vorgaben, so daß eine Detailregelung überflüssig ist und nur die Gefahr birgt, von der Rechtsprechung "gekippt" zu werden, was wiederum die gesamte Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturüberbürdung nach sich ziehen kann.