Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; Beginn der Verjährungsfrist für Ersatzansprüche des Vermieters; Schadensersatz wegen Nichterfüllung; Verjährungsfrist, Beginn; Privatgutachten, Kosten; positive Vertragsverletzung

1. Zum Umfang und zum Begriff der Schönheitsreparaturen.

2. Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen und aus positiver Vertragsverletzung umfaßt auch die Kosten für die Einholung eines Privatgutachtens.

Was die Schadensersatzansprüche des Kl. im einzelnen anbelangt, so bestreitet die Bekl. nicht, daß sie gemäß § 3 Ziff. 6 des Mietvertrages der Parteien die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernommen hatte. Wie der Kl. durch das von ihm eingeholte Privatgutachten im einzelnen dargelegt hat, waren die Mieträume bei Auszug der Bekl. in erheblichem Umfange renovierungsbedürftig. Die Deckenflächen waren vergilbt, verstaubt und vergraut, die Wände durch Nagellöcher und Dübel beschädigt, im Anstrich verbraucht und durch Möbel und Bilder markiert, der Lackanstrich an den Innenseiten der Fenster, den Türen und Scheuerleisten - mit Ausnahme der Türflächen in Diele und Flur - war brüchig und glanzlos. Mit der Erfüllung ihrer vertraglichen Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen, die als eine vertragliche Hauptpflicht zu werten ist (vgl. BGH, NJW 1977, 36) ist die Bekl. spätestens mit dem Ablauf des 20. November 1982 in Verzug geraten, nachdem sie der mit Schreiben vom 25. Oktober 1982 unter Fristsetzung bis zu diesem Tage erfolgten substantiierten Leistungsaufforderung des Kl. keine Folge geleistet hatte. Unstreitig hat der Kl. der Bekl. mit Schreiben vom 25. Oktober 1982 unter Fristsetzung bis zu diesem Tage erfolgten substantiierten Leistungsaufforderung des Kl. keine Folge geleistet hatte. Unstreitig hat der Kl. der Bekl. mit Schreiben vom 25. Oktober 1982 das schriftliche Gutachten des Sachverständigen H. übersandt und sie zur Durchführung sämtlicher darin für notwendig erachteter Arbeiten aufgefordert. Nach Ablauf der mit Schreiben vom 25. Oktober 1982 für die Durchführung der Arbeiten gesetzten Frist hat der Kl. der Bekl. unstreitig mit Schreiben vom 2. Dezember 1982 eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt, die ebenfalls ergebnislos verstrichen ist, so daß der Kl. die Bekl. gemäß § 326 Abs. 1 BGB hinsichtlich der unterlassenen Schönheitsreparaturen auf Schadensersatz wegen Nichterfüllung in Anspruch nehmen kann.

Soweit die Bekl. behauptet hat, der Deckenanstrich in Flur und Diele sei "in renoviertem Zustand" gewesen, ist ihr Vorbringen unschlüssig. Sie hätte im einzelnen substantiiert vortragen müssen, inwiefern die Feststellungen des Gutachters in diesem Punkte unzutreffend sind, insbesondere wann der Deckenanstrich ausgeführt worden ist.

Anders verhält es sich dagegen mit dem Lackanstrich der Türflächen in Diele und Flur. Der Kl. kann nicht damit gehört werden, daß der Anstrich der Türflächen von der Farbgestaltung her "zu extrem" und daher nicht zumutbar sei. Auch in gewerblichen Räumen erscheint ein dunkelbrauner Farbanstrich der Türen ausreichend neutral und ist daher vom Vermieter hinzunehmen.

Was die Positionen 7, 14, 21 und 27 des Gutachtens H. anbelangt (Kosten für die Verlegung neuen Nadelfilzteppichbodens), so ist der Bekl. zuzugeben, daß sie die Verlegung neuen Teppichfußbodens nicht im Rahmen der vertraglich übernommenen Schönheitsreparaturen schuldete. Unter den übernommenen Schönheitsreparaturen sind mangels besonderer Vereinbarungen der Parteien in entsprechender Anwendung der in § 28 Abs. 4 II BVO enthaltenen Legaldefinition nur die malermäßigen Instandsetzungsarbeiten innerhalb der Mieträume zu verstehen. Dazu gehört nicht die Verlegung von Teppichfußboden.

Der Kl. kann insoweit jedoch Schadensersatzansprüche aus positiver Vertragsverletzung geltend machen (§ 276 BGB).

Der zur Ausstattung der Mieträume gehörende Nadelfilzboden ist nämlich dadurch schuldhaft beschädigt worden, daß auf ihm Velourteppichboden vollflächig verklebt worden ist.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist es nicht zu beanstanden, daß das Landgericht dem Kl. Ersatzansprüche in Höhe der Kosten zuerkannt hat, die diesem durch die Einholung des Privatgutachtens H. erwachsen und von der Bekl. der Höhe nach nicht bestritten worden sind. Auch diese Kosten gehören zu dem von der Bekl. schuldhaft verursachten Schaden, denn es kann dem Kl. nicht verwehrt werden, sich durch Einholung eines Sachverständigengutachtens über den Umfang des entstandenen Schadens im einzelnen zu unterrichten. Ein Abstrich von den in Rechnung gestellten Sachverständigenkosten kommt allein deshalb, weil die Schadensersatzforderung nicht voll begründet ist, nicht in Betracht. Die in Rechnung gestellten Sachverständigenkosten wären ohnehin entstanden. Unabhängig von der Frage, ob der Kl. die vollen Kosten für die Neuverlegung von Nadelfilzteppichboden oder nur einen Teil dieser Kosten fordern kann, mußte der Sachverständige sowohl den Zustand des zur Ausstattung der Mieträume gehörenden Nadelfilzfußbodens prüfen als auch die gesamte Fußbodenfläche ausmessen, um zu berechnen, welche Kosten durch die Neuverlegung von Nadelfilzteppichfußboden voraussichtlich entstehen werden. Dadurch, daß der Sachverständige auch die Türflächen in Diele und Flur für erneuerungsbedürftig gehalten hat, sind keine besonderen zeitlichen Aufwendungen des Sachverständigen und damit Kosten entstanden, denn die Türflächen waren jedenfalls auf der jeweils den Zimmern zugewandten Seite ausnahmslos renovierungsbedürftig und mußten daher auf jeden Fall ausgemessen werden.