Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel in Gewerberaummietvertrag

1. Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume.

2. Eine Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt.

(Leitsatz 2 von der Redaktion)

1 Die Kl. verlangt von den Bekl. Ersatz der Kosten, die sie für die Endrenovierung der von ihr gemieteten Gewerberäume aufgewendet hat.

2 Mit Vertrag vom 24. November 1998 mietete die Kl. von der Bekl. zu 1, einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter die Bekl. zu 2 und zu 3 sind, Gewerberäume. Der Vertrag wurde einvernehmlich am 28. Februar 2005 beendet. Zu den Schönheitsreparaturen und der Instandhaltung enthält er u. a. folgende Klauseln:

"§ 1 Mieträume

... 7. Der übergebene Teppichboden ist etwa zwei Jahre lang benutzt und grundgereinigt, wobei vor allem im ersten Zimmer optisch noch leichte Verunreinigungen zu sehen sind. Es wird vereinbart, dass während der Mietzeit vermieterseits keinerlei Arbeiten an dem Teppichboden durchgeführt werden müssen, dass aber andererseits der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses den Teppichboden nicht durch einen neuen ersetzen muss, sondern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung entstanden sind, zu beseitigen hat.

§ 7 Instandhaltungen, Instandsetzung, Schönheitsreparaturen und Veränderungen

1. Schönheitsreparaturen

a) Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

b) Bei Beendigung des Vertrages sind die Mieträume vom Mieter neu zu renovieren, wobei maßgebend der ursprüngliche Ausstattungsstandard ist. Die Verpflichtung zur Renovierung bei Beendigung vereinbaren die Parteien deshalb, weil die Räume bei Übergabe neu errichtet worden sind und weil sie davon ausgehen, dass eine Neurenovierung nach Ablauf der Vertragszeit angemessen ist.

2. Instandsetzung, Instandhaltung

... Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart bedürfen der Einwilligung des Vermieters.

... Bei der Festsetzung der Höhe des Mietzinses ist berücksichtigt worden, welche Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten (auch Schönheitsreparaturen) der Mieter übernommen hat."

3 Die Kl. führte gem. § 7 Ziff. 1 b des Vertrages Endrenovierungsarbeiten durch. Mit der Klage verlangt sie von den Bekl. Ersatz der von ihr hierfür aufgewendeten Kosten, weil die Klausel unwirksam sei.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. ist erfolglos geblieben. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Zahlungsanspruch weiter.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in GE 2007, 517 veröffentlicht ist, hat zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt:

7 Es könne dahinstehen, ob § 7 Ziff. 1 des Mietvertrages unwirksam sei. Dafür spreche allerdings die auch nach Vortrag der Bekl. nicht im Einzelnen ausgehandelte Klausel in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages, nach der Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart der Zustimmung des Vermieters bedürften. Diese Klausel sei als Allgemeine Geschäftsbedingung wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 BGB unwirksam. Denn sie wirke sich wie eine unwirksame Endrenovierungsklausel aus, indem sie vom Mieter, der während des Mietvertrages von der vorgegebenen Ausführungsart abweiche, verlange, dass er bei Mietende in jedem Fall renoviere. Da § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages im Kontext der einheitlichen Regelung des § 7 des Mietvertrages zu sehen sei, dürfte dessen Unwirksamkeit auch auf § 7 Ziff. 1 durchschlagen.

8 Letztlich könne diese Frage aber ebenso dahinstehen wie die Frage, ob in dem Umstand, dass die Kl. sich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bereit erklärt habe, ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis liege. Denn ein Anspruch der Kl. auf Erstattung der für die Endrenovierung aufgewendeten Kosten bestehe in keinem Fall.

9 Aus ungerechtfertigter Bereicherung ergebe sich schon deshalb kein Anspruch, weil dieser auf Ausgleich des durch die Leistung des Mieters eingetretenen Wertzuwachses auf Vermieterseite gerichtet sei und die Kl. nicht substantiiert vorgetragen habe, dass der Bekl. zu 1 durch die Schönheitsreparaturen ein höherer Ertragswert des Mietobjekts zugeflossen sei. Auch ein Anspruch nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag sei nicht begründet. Es fehle nämlich an einem Fremdgeschäftsführungswillen der Kl. Der Mieter, welcher irrig glaube, mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen eine Vertragspflicht zu erfüllen, wolle ein eigenes Geschäft führen. Dies komme zwar dem Erhalt und der Verbesserung des Mietobjekts und damit letztlich auch dem Vermieter zugute. Darauf könne es jedoch nicht maßgeblich ankommen. Denn auch wenn der Mieter irrtümlich meine, einer originären - nicht übertragenen - Mieterpflicht nachzukommen, kämen seine Maßnahmen der Mietsache zugute. In diesem Fall solle jedoch nach Langenberg (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 539 BGB Rdn. 30) - anders als im hier zu entscheidenden Fall - eine irrtümliche Eigengeschäftsführung vorliegen, welche gem. § 687 Abs. 1 BGB die Anwendung der §§ 677 ff. BGB ausschließe. Diese Differenzierung überzeuge nicht. So obliege grundsätzlich dem Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen. Insofern übernehme der Mieter eine fremde Pflicht, wenn ihm die Schönheitsreparaturen überbürdet würden. Aus dem Pflichtenkreis des Vermieters scheide diese damit aus. Scheitere die Übertragung, trete zwar die gewollte Rechtsfolge nicht ein, gleichwohl nehme der Mieter die Reparaturverpflichtung aber letztlich - wenn auch irrtümlich - subjektiv als eigene wahr.

10 Dieses Ergebnis sei auch sachgerecht. Denn die wirksame Verpflichtung zur Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter stelle eine Hauptpflicht des Mietvertrags mit Entgeltcharakter dar. Es handele sich um einen Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Mietsache, die in der vereinbarten Miete berücksichtigt sei. Diese Kalkulationsgrundlage sei gestört, wenn die vereinbarte Übernahme der Schönheitsreparaturen unwirksam sei. Dieses unbefriedigende Ergebnis lasse sich vermeiden, zumindest aber mildern, wenn etwaige Erstattungsansprüche des Mieters auf den nach § 818 Abs. 2 BGB geschuldeten Wertersatz begrenzt würden.

II. 11 Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung jedenfalls im Ergebnis stand. Der Kl. steht kein Anspruch auf Ersatz der von ihr aufgewendeten Endrenovierungskosten zu. Denn sie war gem. § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet.

12 Es kann offenbleiben, ob der Ansicht des Berufungsgerichts gefolgt werden kann, die Kl. habe auch dann keinen Anspruch auf Ersatz der für die Endrenovierung aufgewendeten Kosten, wenn § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages, der die Kl. zur vollständigen Renovierung der Räume bei Beendigung des Mietvertrages verpflichte, unwirksam sei.

13 Ein Ersatzanspruch der Kl. ist bereits deshalb nicht begründet, weil die Endrenovierungsklausel wirksam ist.

14 1. Bei der Klausel handelt es sich um eine zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelte Vereinbarung und damit um eine Individualabrede, auf die die AGB-Vorschriften nicht anwendbar sind (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Der Senat kann hierüber selbst befinden, da das Landgericht zu dem streitigen Vortrag, ob § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages eine Individualabrede darstellt, keine weiteren Feststellungen getroffen, sondern die Frage im Ergebnis offengelassen hat.

15 Eine solche Individualabrede liegt bei einem von einer Partei gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt (BGH, Urteile vom 18. Mai 1995 - X ZR 114/93 -, WM 1995, 1455, 1456 und vom 25. Juni 1992 - VII ZR 128/91 -, NJW 1992, 2759, 2760).

16 Diese Voraussetzungen liegen hier für die Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) vor. Nach dem im Berufungsurteil in Bezug genommenen schriftsätzlichen Vortrag der Parteien hat der Geschäftsführer der Kl. im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig von der Bekl. zu 1 verlangt, dass in den von dieser gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel aufgenommen wird, nach der die Kl. bei Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet ist, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, sondern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung entstanden sind, zu beseitigen. Die Parteien haben sich in § 1 Ziff. 7 des Mietvertrages auf diese von der Kl. gewünschte Klausel geeinigt.

17 Mit der Verhandlung über die von der Kl. bei Vertragsbeendigung am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die Parteien über den Umfang der in § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages der Kl. auferlegten Schönheitsreparaturen bei Ende des Mietvertrages verhandelt. Sie haben für den von der Bekl. zu 1 verlegten Teppichboden, dessen Grundreinigung Teil der Schönheitsreparaturen ist (Senatsurteil vom 8. Oktober 2008 - XII ZR 15/07 -, GE 2009,111 = NJW 2009, 510), eine gesonderte Regelung getroffen. Die Kl. sollte bei Beendigung des Mietvertrages nur verpflichtet sein, etwaige Beschädigungen des Teppichbodens zu beseitigen. Damit hat sich die Bekl. zu 1 bereit erklärt, ihre Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzuführenden Schönheitsreparaturen abzuändern.

18 2. Die zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) ist wirksam.

19 a) Bei der Geschäftsraummiete bestehen grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schranken findet die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Verbotsgesetzen im Sinne des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB).

20 Dafür, dass § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages gegen diese Schranken verstößt, sind keine Anhaltspunkte ersichtlich.

21 b) Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel (§ 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages) folgt auch nicht aus dem Zusammentreffen mit anderen formularmäßig vereinbarten Klauseln des Vertrages und einem dadurch hervorgerufenen Summierungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede zur Folge. Denn die Individualabrede unterliegt nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (BGH, Urteil vom 14. Januar 2009 - VIII ZR 71/08 -, GE 2009, 321 = NJW 2009, 1075 = juris).

Auch wenn der Vermieter das Mietvertragsformular stellt, kann eine Individualabrede vorliegen, wenn er den Text inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Mieter einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräumt. Dann ist auch eine Endrenovierungsklausel zulässig, entschied der BGH.

In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart, dass der Mieter den vorhandenen Teppichboden bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht durch einen neuen ersetzen, sondern nur etwaige durch unsachgemäße Behandlung entstandene Beschädigungen beseitigen müsse (§ 1 des Mietvertrages). Schönheitsreparaturen sollte der Mieter tragen (§ 7 Nr. 1 a). Bei Beendigung des Vertrages sollte der Mieter die Mieträume renovieren (§ 7 Nr. 1 b). Abweichungen von der bisherigen Ausführungsart waren von der Einwilligung des Vermieters abhängig.

Der Mieter führte zum Ende des Mietverhältnisses die vertraglich geschuldeten Endrenovierungsarbeiten durch. Anschließend verlangte er vom Vermieter Ersatz der dafür aufgewendeten Kosten. Begründung: Die Schönheitsreparaturklausel sei unwirksam. Beim Amts- und Landgericht hatte er damit keinen Erfolg, was zur Revision führte.

Der BGH (XII. Senat) wies die Revision zurück. Das Urteil des Landgerichts (veröffentlicht in GE 2007, 517) halte im Ergebnis einer rechtlichen Überprüfung stand. Der Mieter sei aufgrund des Mietvertrages zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet gewesen. Der geltend gemachte Ersatzanspruch sei bereits deshalb nicht begründet, weil die vereinbarte Endrenovierungsklausel wirksam sei.

Bei der Schönheitsreparaturklausel handele es sich um eine zwischen den Parteien im Einzelnen ausgehandelte Vereinbarung mithin um eine Individualabrede, auf die die AGB-Vorschriften nicht anwendbar seien. Eine solche Individualabrede liege bei einem von einer Partei (hier: Vermieter) gestellten Vertragstext dann vor, wenn der Verwender den in seinen AGB enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und damit dem Verhandlungspartner einen Einfluss auf die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen tatsächlich einräume. Diese Voraussetzungen lägen hier für die Endrenovierungsklausel vor. Nach dem Vortrag der Parteien habe der Geschäftsführer der Mieterin im Rahmen der Vertragsverhandlungen unstreitig vom Vermieter verlangt, dass in den von diesem gestellten Vertragstext zusätzlich eine Klausel aufgenommen werde, nach der der Mieter bei Beendigung des Mietvertrages nicht verpflichtet sei, den Teppichboden durch einen neuen zu ersetzen, sondern nur etwaige Beschädigungen, die durch unsachgemäße Behandlung entstanden seien, zu beseitigen habe. Die Parteien hätten sich sodann auf diese vom Mieter gewünschte Klausel geeinigt. Mit der Verhandlung über die von dem Mieter bei Vertragsbeendigung am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten hätten die Parteien (auch) über den Umfang der in dem Mietvertrag dem Mieter auferlegten Schönheitsreparaturen verhandelt. Damit habe sich der Vermieter bereit erklärt, seine Vorgabe zu dem Umfang der bei Beendigung des Vertrages durchzuführenden Schönheitsreparaturen abzuändern.

Die damit zwischen den Parteien individuell vereinbarte Endrenovierungsklausel sei wirksam. Bei der Geschäftsraummiete bestünden grundsätzlich keine Bedenken dagegen, den Mieter individualvertraglich zur Endrenovierung - unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Räume - zu verpflichten. Ihre Schranken finde die Wirksamkeit einer solchen Vereinbarung vor allem in den Verbotsgesetzen im Sinne des § 134 BGB, im Verbot der Sittenwidrigkeit (§ 138 BGB) und dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Dafür, dass der Mietvertrag gegen diese Schranken verstoße, gebe es keine Anhaltspunkte. Eine Unwirksamkeit der für sich allein gesehen unbedenklichen, weil individuell vereinbarten Endrenovierungsklausel folge auch nicht aus der Verwendung weiterer Formularklauseln und einem dadurch möglichen Summierungseffekt. Eine sich daraus ergebende etwaige Unwirksamkeit hätte nur die Unwirksamkeit der Formularklausel, nicht aber der Individualabrede, die nicht der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB (BGH GE 2009, 67) unterliege, zur Folge.

Die Entscheidung trägt ein Aktenzeichen aus dem Jahre 2006! Man war gespannt, was der BGH zu einem Aufwendungsersatzanspruch des Mieters bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel sagen werde. Leider nichts! Die Lösung des BGH (Individualklausel) wirft stattdessen neue Fragen auf. Die die wichtige Frage, wie eine Individualvereinbarung gegenüber einer Formularklausel abgegrenzt wird, bleibt weiter offen. Das bezieht sich darauf, wann und wie eine einzelne individuell ausgehandelte Vertragsbedingung Einfluss auf das gesamte Klauselwerk zu Schönheitsreparaturen hat. Nach der vorliegenden Entscheidung führte (einzig und allein) die ausgehandelte Vereinbarung zur Erneuerung des Teppichbodens dazu, dass auch die in einem ganz anderen Teil des Mietvertrages enthaltene Endrenovierungsklausel als Individualvereinbarung galt - sozusagen "positiv infiziert" wurde. Dafür gibt es (ganz im Gegenteil zu den sonstigen umfangreichen und fundierten Urteilsbegründungen des XII. Senats des BGH) nur einen knappen Satz: "Mit der Verhandlung über die von der Klägerin bei Vertragsbeendigung am Teppichboden vorzunehmenden Arbeiten haben die Parteien über den Umfang der in § 7 Ziff. 1 b des Mietvertrages der Klägerin auferlegten Schönheitsreparaturen am Ende des Mietvertrages verhandelt." Für die Praxis ist - wie auch zum Urteil des VIII. Senats des BGH zu einer individuellen Endrenovierungsklausel in einem Übergabeprotokoll (vgl. Schach GE 2009, 295) - vor einer Euphorie zur Wirksamkeit von Individualvereinbarungen in Mietverträgen zu warnen. Es bleibt zu hoffen, dass der BGH die Abgrenzungsschwierigkeiten schnellstmöglichst beseitigt.