Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; nachhaltige Schäden

Zur Frage der Überbürdung von laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter, wenn diesem einst eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Es besteht kein Grund für die Zulassung der Revision (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision mit Rücksicht auf die Frage zugelassen, ob eine Formularklausel, durch die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen auferlegt werden, der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle standhält.

2 Diese Frage rechtfertigt die Zulassung der Revision indes nicht, weil sie nicht entscheidungserheblich ist. Denn der Kl. verlangt einen Vorschuss, um die nach seiner Auffassung fälligen Schönheitsreparaturen während der Fortdauer des Mietverhältnisses in der Wohnung der Bekl. durchführen zu lassen. In § 7 Abs. 3 des Formularmietvertrages heißt es jedoch:

„Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so hat er spätestens bei Ende des Mietverhältnisses alle bis dahin je nach Grad der Abnutzung oder Beschädigung erforderlichen Arbeiten auszuführen, soweit nicht der neue Mieter sie auf seine Kosten - ohne Berücksichtigung im Mietpreis - übernimmt oder dem Vermieter diese Kosten erstattet. Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen."

3 Aus dieser Klausel ergibt sich - zumindest bei der zugunsten der Bekl. eingreifenden Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB -, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur dann ausführen muss, wenn sie erforderlich sind, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen. Dass diese Voraussetzung bei den streitigen Malerarbeiten erfüllt ist, hat der Kl. selbst nicht behauptet und ist nach den vom Berufungsgericht in Bezug genommenen Feststellungen des Amtsgerichts zum Zustand der Wohnung auszuschließen. Aus diesem Grund hat die Revision auch keine Aussicht auf Erfolg.

[...]

Wir hatten in GE 2014, 1453 von einer Entscheidung des LG Heilbronn berichtet, in der die Kammer eine Klage auf Vorschuss zur Vornahme von Schönheitsreparaturen in der Wohnung des Mieters abgewiesen hat.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass eine Klausel zur Überbürdung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter jedenfalls dann unwirksam sei, wenn dem Mieter eine unrenovierte oder renovierungsbedürftige Wohnung überlassen worden ist. In der Entscheidung nahm die Kammer ausdrücklich auf die Bedenken des BGH in seinem Beschluss vom 22. Januar 2014 (GE 2014, 245) Bezug.

Das LG Heilbronn hatte die Revision zugelassen, die auch eingelegt worden ist. Inzwischen hat allerdings der BGH mit Urteilen vom 18. März 2015 das „Problem gelöst" und eine derartige Klausel für unwirksam erklärt, wenn eine unrenovierte Wohnung ohne anderweitige Kompensation übergeben worden ist. Im Fall aus Heilbronn hat der BGH durch Hinweisbeschluss dem Revisionsführer mitgeteilt, dass beabsichtigt sei, die Revision durch einstimmigen Beschluss gemäß § 552 a ZPO zurückzuweisen. Aus der Begründung ergibt sich allerdings, dass die aufgeworfene Frage im vorliegenden Fall überhaupt nicht relevant sei. In der entsprechenden Klausel hieß es nämlich:

„Werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen."

Aus dieser Klausel – so der BGH – ergebe sich zumindest bei der zugunsten des Mieters eingreifenden Unklarheitenregel des § 305 c Abs. 2 BGB, dass der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nur ausführen müsse, wenn sie erforderlich seien, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen. Dass dies bei den streitigen Malerarbeiten der Fall sei, habe der Vermieter selbst nicht behauptet. Diese Nuance in der Formulierung der Klausel hatte das LG Heilbronn „im Eifer des Gefechts" offenbar übersehen.

Die Revision ist danach zurückgenommen worden.