Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen; keine geschuldete Anfangsrenovierung wegen unzureichenden Mietnachlasses; Ausgleichsbetrag

Übernimmt der Mieter durch Individualvereinbarung gegen einen Ausgleichsbetrag die Anfangsrenovierung und gleichzeitig durch Formularvereinbarung die laufenden Schönheitsreparaturen, liegt nur dann keine Störung des Äquivalenzverhältnisses vor, wenn der Ausgleichsbetrag angemessen ist; anderenfalls ist die Überwälzung der Schönheitsreparaturen unwirksam.

Die Kl. machen gegen die Bekl. einen Schadensersatzanspruch für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen und Nutzungsausfall geltend. Die Bekl. fordert widerklagend die Auszahlung der verbleibenden Mietkaution.

Die Bekl. mietete mit schriftlichem Mietvertrag vom 15.3.2003 die Wohnung in unrenoviertem Zustand. Gemäß der Vereinbarung in § 12 des Mietvertrages erhielt die Bekl. als Ausgleich für die (Anfangs-) Renovierungsarbeiten an der Wohnung einen Mieterlaß bis zum 30.4.2003. Mit Schreiben vom 27.6.2005 kündigte die Bekl. das Mietverhältnis zum 1.10.2005. Nach einem Besichtigungstermin Ende Oktober 2005 wurde die Betroffene zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert. Nachdem die Bekl. keine weiteren Arbeiten ausführte, beauftragten die Kl. eine Firma mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 BGB nicht zu. Der Schadensersatzanspruch setzt voraus, daß die Bekl. ihre Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verletzt hat. Eine Verpflichtung der Bekl. zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bestand jedoch nicht.

Soweit die Kl. ihren Anspruch auf § 14 des Mietvertrages stützen, war ein solcher Anspruch bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig. Gemäß § 14 des Mietvertrages sind im allgemeinen Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen frühestens nach 3 Jahren, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten nach 5 Jahren und in anderen Nebenräumen nach 7 Jahren erforderlich. Vorliegend wurde das Mietverhältnis nach 2 Jahren und 7 Monaten beendet, so daß die Renovierungsfristen noch nicht abgelaufen waren.

Auch ergibt sich ein Anspruch der Kl. nicht aus § 4.6 des Mietvertrages.

Die hierin enthaltene sogenannte Abgeltungsklausel ist nach der neueren Rechtsprechung des BGH gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, da der Mieter dadurch zur zeitanteiligen Abgeltung von Renovierungskosten nach einer "starren" Berechnungsgrundlage verpflichtet wird, die an einem Fristenplan von drei, fünf bzw. sieben Jahren ausgerichtet ist, ohne daß im Einzelfall der tatsächliche Renovierungsbedarf berücksichtigt wird (vgl. BGH, GE 2006, 1542 ff.).

Letztlich können die Kl. ihren Anspruch auch nicht aus der in § 12 des Mietvertrages individualvertraglich vereinbarten Verpflichtung zur Anfangsrenovierung herleiten. Vorliegend wurden dem Bekl. neben der Anfangsrenovierung auch die Schönheitsreparaturen im Rahmen des Formularmietvertrages auferlegt (vgl. § 14 in Verbindung mit § 4 Ziff. 6 des Formularmietvertrages). Weil der Bekl. auch zur Durchführung einer Anfangsrenovierung verpflichtet wurde und ein angemessener finanzieller Ausgleich nicht erfolgte, ist die Abwälzung auf den Bekl. unwirksam.

Es ist zwar grundsätzlich zulässig, daß der Vermieter die Pflicht zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel auf den Mieter abwälzt, da ihn die Übertragung nicht unangemessen benachteiligt. Zu beachten ist, daß eine unwirksame Übertragung wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot des § 307 Abs. 1 BGB vorliegt, wenn eine Gesamtregelung, die aus einem Individual- und einem Formularteil besteht, den Mieter übermäßig belastet. Denn bei der Prüfung einer Klausel nach § 307 BGB ist der gesamte Vertragsinhalt einschließlich seiner Individualteile zu würdigen (vgl. BGH, WuM 1993, 175, 176). Wenn der Mieter individualvertraglich die Anfangsrenovierung übernimmt und sich zugleich durch eine Formularklausel zur laufenden Dekoration verpflichtet, liegt eine Störung des Äquivalenzverhältnisses vor, weil der Mieter doppelt belastet wird.

Eine Ausnahme kann nur dann gelten, wenn der Mietvertrag einen Ausgleich für den Mieter vorsieht, aber nur, wenn es sich um einen Ausgleich in angemessener Höhe handelt.

Die dem Bekl. für die ,,Anfangsrenovierung" gewährte Mietfreiheit für eineinhalb Monate (insgesamt 333 €) ist indes kein angemessener Ausgleich für die Übernahme der Anfangsrenovierung, so daß die Vereinbarung insgesamt unwirksam ist. Die Kl. machen Kosten in Höhe von 2.667,86 € für die Durchführung der Schönheitsreparaturen geltend.

Dies steht zu der gewährten Mietfreiheit, die ca. 12,5 % dieses Betrages ausmacht, und angesichts des Umfangs der geforderten Arbeiten (Abbrennen, Anschleifen, Spachteln, Streichen und Lackieren der Türen und Fenster, Anschleifen, Streichen und Lackieren der Rohre, Putzinstandsetzung, Tapezieren und Streichen der Wände und Decken) in einem auffälligen Mißverhältnis.

Es ist zulässig, eine Wohnung unrenoviert zu vermieten. Einen Anspruch auf Anfangsrenovierung hat der Mieter nicht. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist auch bei Vermietung einer unrenovierten Wohnung möglich und wirksam, wenn die Verpflichtung zur Renovierung erstmals nach Ablauf der sog. Regelfristen einsetzt. Rechtlich gefährlich für den Vermieter wird Entgegenkommen: Wird dem Mieter vertraglich gegen einen Mietnachlaß die Anfangsrenovierung aufgebürdet, ist nach Ansicht des AG Mitte sowohl die Verpflichtung zur Anfangsrenovierung als auch die zu laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn der Mietnachlaß - oder auch ein gezahlter Ausgleichsbetrag - "unzureichend" ist. Ausreichend dürfte nur ein Mietnachlaß/Ausgleichsbetrag sein, der die Kosten der Anfangsrenovierung in kostensparender Eigenarbeit deckt.

Dem Mieter wurde die Wohnung in unrenoviertem Zustand übergeben. Vereinbarungsgemäß wurde ihm als Ausgleich für die (Anfangs-) Renovierungsarbeiten ein Mietnachlaß für eineinhalb Monate (330 €) gewährt. Das Mietverhältnis endete nach etwa zweieinhalb Jahren. Der Vermieter verlangte im Hinblick auf den Zustand der Wohnung die Durchführung von Schönheitsreparaturen, die der Mieter nach Ansicht des Vermieters nicht ausreichend durchgeführt hatte. Der Mieter weigerte sich. Eine vom Vermieter beauftragte Firma stellte fast 2.700 € an Renovierungskosten in Rechnung. Der Vermieter verlangte nunmehr Schadensersatz.

Das AG Mitte wies die Klage ab. Die dem Mieter für die "Anfangsrenovierung" gewährte Mietfreiheit sei kein angemessener Ausgleich für die Übernahme dieser Renovierung, so daß diese Vereinbarung insgesamt unwirksam sei. Schönheitsreparaturen seien erstens wegen nicht abgelaufener Fristen noch nicht geschuldet, und außerdem seien die gesamten Renovierungsvereinbarungen wegen Verstoßes gegen das Übermaßverbot unwirksam. Ein Anspruch aus der vereinbarten Quotenklausel sei im Hinblick auf die neueste Rechtsprechung des BGH auch nicht geschuldet.

Bei Übernahme einer unrenovierten Wohnung beginnen Renovierungsfristen erst nach Ablauf der sog. Regelfristen zu laufen. Erhält jedoch der Mieter aufgrund einer Vereinbarung mit dem Vermieter einen bestimmten Geldbetrag (auch über Mietnachlaß möglich), um die Wohnung selbst (nach seinem Geschmack) zu renovieren, kann von der Übergabe einer renovierten Wohnung ausgegangen werden. Setzt der Mieter das Geld dann allerdings nicht zur Renovierung ein, und begnügt er sich mit der unrenovierten Wohnung, trifft ihn bei einem Auszug vor Ablauf der Regelfristen die Renovierungspflicht, da die Wohnung ja (nach wie vor) renovierungsbedürftig ist. Das alles gilt allerdings nur dann, wenn der Geldbetrag bzw. der Mietnachlaß in einem angemessenen Verhältnis zum tatsächlichen Renovierungsbedarf steht (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, § 535 Rdnr. 159). Der gewährte Geldbetrag bzw. Mietnachlaß muß nicht auf Heller und Pfennig dem tatsächlichen Renovierungsbedarf (durch eine Fremdfirma) entsprechen. Es handelt sich bei der "Angemessenheit" um einen unbestimmten Rechtsbegriff, der im Streitfall der Einschätzung durch das Gericht unterliegt. Faustregel nach meiner Auffassung: Zwei Drittel der zum Zeitpunkt der Vereinbarung erforderlichen Renovierungskosten sind ausreichend. Im vorliegenden Fall war ein Betrag von 330 € im Verhältnis zu den zweieinhalb Jahren später fällig werdenden Kosten von etwa 2.700 € auf jeden Fall unzureichend.