Schönheitsreparatur

Schönheitsreparatur; Teppichboden; Summierungseffekt; Fristenplan; Verkauf; Grundstück; Renovierung

1. Einzelne für sich wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen können wegen eines Summierungseffekts in der Gesamtheit unwirksam sein.

2. Der Ersatz eines Teppichbodens fällt grundsätzlich nicht unter die Renovierungspflicht.

3. Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietsache aus positiver Vertragsverletzung oder aus unerlaubter Handlung gegen den Wohnungsmieter gehen grundsätzlich durch den Verkauf des Grundstücks unter.

Die Berufung der Kl. ist nicht begründet; die Berufung der Bekl. führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils und zur Klagabweisung insgesamt. Diese Entscheidung beruht - gemäß § 313 Abs. 3 ZPO kurz zusammengefaßt - auf folgenden Erwägungen:

1. Renovierungskosten (Malerarbeiten einschließlich Treppe): a) Die Kammer stellt vorab klar, daß der Schadensersatzanspruch wegen unterlassener oder schlecht ausgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 BGB nicht durch den Verkauf des Wohnraums berührt wird. Dies hat die Kammer ständig in Anlehnung an BGH (NJW 1987, 645) entschieden (anders aber bei Schadensersatzansprüchen, die auf PVV bzw. § 823 BGB gestützt werden; siehe unten c). b) Ersatz der Renovierungskosten kann die Kl. aber nicht gemäß § 326 verlangen, weil es schon an einer wirksamen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. fehlt. Denn die dahingehenden AGB-Regelungen des Mietvertrages (einschließlich der Übergabeerklärung v. 6.10.1986) stellen eine unangemessene Benachteiligung der Mieter i. S. d. § 9 AGBG dar: Schon die Abkürzung der normalen Renovierungsfristen auf "spätestens" zwei bis drei Jahre stellt - auch wenn bzw. obwohl der Mietvertrag diese Fristen irreführend als "übliche" bezeichnet - eine unübliche und nicht gerechtfertigte Belastung des Mieters dar. Denn im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:

In Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre, in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre (vgl. z. B. § 7 des Mustermietvertrages 1976, abgedruckt im Beck-Texte im DTV, MietG, 3 1. Aufl. 1996, Nr. 25 S. 398, auf den sich auch der RE des BGH v. 1.7. 1987, NJW 1987, 2575 [= WM 1987, 306] bezieht).

Es kann offenbleiben, ob schon diese drastische Verkürzung der Renovierungsfristen die Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam macht. Hier kommt als besondere Belastung hinzu, daß die Mieter bei Mietende eine insgesamt frisch renovierte Wohnung zurückzugeben haben, und zwar ohne Rücksicht darauf, wie lange die letzten Renovierungsarbeiten zurückliegen. Eine derartige Klausel hat schon der RE des OLG Hamm (v. 27.2.1981, NJW 1981, 1049 [= WM 1981,77]) für unwirksam erklärt.

Auch wenn die beiden Regelungen in zwei verschiedenen Paragraphen mit unterschiedlichen Überschriften enthalten sind (die Endrenovierungsklausel ein zweites Mal in der Übergabeerklärung v. 6.10.1986), müssen sie als zusammengehörig gewertet werden (vgl. BGH WM 1993, 175). Sie haben hier einen Summierungseffekt, der dazu führt, daß die Regelungen zu den Schönheitsreparaturen jedenfalls in ihrer Gesamtwirkung den Mieter unangemessen benachteiligen.

Diese auf dem Transparenzgebot beruhende rechtliche Feststellung hält die Kammer durch die genannte Entscheidung des BGH für geklärt, sie bedarf nicht der Einholung eines RE, zumal auch das (vom LG Hamburg ZMR 1995, 207 [= WM 1995, 264] angerufene) OLG Hamburg in seinem (negativen) RE v. 31.8.1995 (WM 1995, 637) ausgeführt hat, daß sich diese weitergehende Unwirksamkeit "nach neuem Recht" (gemeint ist das seit 1977 geltende AGB-Gesetz) "... aus dem Transparenzgebot i. S. der jüngsten Rechtsprechung des BGH ergeben" kann.

c) Die Kl. hat zwar gemeint, daß sich ein Schadensersatzanspruch auf Ersatz der Malerkosten auch unabhängig von der Wirksamkeit der Renovierungsvereinbarung aus dem "grob schuldhaft" herbeigeführten und bei Mietende hinterlassenen Dekorationszustand des Mietobjekts ergebe. Es ist insoweit schon fraglich, ob der Sachverhalt hierzu hinreichende Anhaltspunkte gibt - abgesehen eventuell von möglicherweise vertragswidrig an einigen Stellen hinterlassenen Dübellöchern in ungewöhnlich hoher Zahl (einschließlich durchbohrter Kacheln). Ein dahingehender Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung bzw. § 823 BGB wäre aber - nach Verkauf des Grundstücks - untergegangen (BGH NJW 1993, 1793; in Bestätigung von BGH NJW 1982, 98).

Und daß die Kl. wegen dieser - im Vergleich zum schadhaften Dekorationszustand im übrigen - geringfügigen Schäden dadurch einen Vermögensschaden erlitten hätte, daß das Haus nur zu einem niedrigeren Preis hätte verkauft werden können, hält die Kammer für ausgeschlossen (§ 287 ZPO). Insoweit fehlt es auch an konkretem Vortrag.

2. Ersatz des Teppichbodens: Dieser Anspruch fällt - entgegen OLG Düsseldorf (NJW-RR 1989, 663 [= WM 1989, 508]) - grundsätzlich nicht unter die Renovierungspflicht (RE OLG Hamm WM 1991, 248); der Anspruch wäre mithin als PVV-Schaden zu behandeln, der durch den Verkauf des Hausgrundstücks untergegangen wäre. Allerdings verneint die Kammer auch insoweit jeglichen Vermögensschaden durch Mindererlös (§ 287 ZPO): Der Teppichboden bildete schon wegen seines Alters von elf Jahren keinen wertbildenden Faktor des Hausgrundstücks mehr, weil er auch bei vertragsgemäßer Abnutzung als technisch verbraucht anzusehen gewesen wäre. Nach der Wertermittlungsrichtlinie (Anlage 5: Technische Lebensdauer von baulichen Anlagen) beträgt die Lebensdauer von Textilbelägen durchschnittlich fünf bis zehn Jahre ...