Schneeräum- und Streupflicht

Bei einer aus 40 Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage kann es ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, daß die gemeinschaftliche Schneeräum- und Streupflicht durch die einzelnen Wohnungseigentümer im Wechsel nach einem aufgestellten Plan erfüllt wird.

Die Eigentümerversammlung beschloß mehrheitlich eine neue Hausordnung, deren Ziff. I. 4. lautet: "Schneeräum- und Streupflicht erfolgt nach polizeilicher Verordnung. Ein verbindlicher Schneeräum- und Streuplan wird bis 30. Oktober des jeweiligen Jahres bekanntgegeben. Zu diesen Leistungen sind alle Wohnungseigentümer verpflichtet."

Das Landgericht hat den Mehrheitsbeschluß über die Heranziehung der Wohnungseigentümer zu tätiger Mitwirkung bei der Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht, dessen Ungültigerklärung die Antragsteller gem. §§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG begehren, zu Recht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht als gültig angesehen.

1. Zutreffend hat das Landgericht die Rüge der Antragsteller für unberechtigt erklärt, daß der Beschluß über die Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht in Ziff. I. 4. der Hausordnung schon deshalb ungültig sei, weil er (noch) keinen konkreten Verpflichtungsinhalt habe, sondern nur eine Ermächtigung an die Verwaltung zur freien Entwicklung eines Winterdienstplanes gebe. Dabei verkennen die Antragsteller, daß die Wohnungseigentümer, die die Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG durch Mehrheitsbeschluß aufstellen können, auch die Möglichkeit haben, durch Mehrheitsbeschluß die Aufstellung der Hausordnung dem Verwalter zu übertragen (Palandt BGB Komm. 46. Aufl. § 21 WEG Anm. 5 Nr. 1). Die Wohnungseigentümerversammlung brauchte die Heranziehung der einzelnen Wohnungseigentümer bei der Erfüllung der Räum- und Streupflicht deshalb nicht im einzelnen zu regeln, sondern konnte dem Verwalter die Aufstellung eines Schneeräum- und Streuplans aufgeben. Diese Befugnis, die sich bereits aus dem Wohnungseigentumsgesetz ergeben hätte, ist vorliegend in § 4 Ziff. 4 der Teilungserklärung vom 5.3.1975, die die Rechtsnatur einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer hat, näher geregelt. Dort ist nämlich bestimmt, daß der Verwalter eine Hausordnung aufstellt, die u.a. Art und Umfang der den Miteigentümern obliegenden Pflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums festlegt; diese Hausordnung kann von der Wohnungseigentümerversammlung ergänzt oder geändert werden.

2. Wie das Landgericht zutreffend feststellte, ist der Beschluß auch nicht deshalb ungültig, weil er die Wohnungseigentümer persönlich zur Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht heranzieht und die Durchführung des Winterdiensts nicht einer vom Verwalter zu bestellenden Hilfskraft übertragen wurde.

a) Zwar ergibt sich die Gültigkeit eines Mehrheitsbeschlusses, der die einzelnen Wohnungseigentümer bei der Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht zur tätigen Mithilfe heranzieht, entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht bereits daraus, daß die Durchführung des Winterdiensts ein Regelungsgegenstand der Hausordnung ist und daß die Wohnungseigentümer die Hausordnung gem. § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG mehrheitlich beschließen können. Ob eine Regelung, die in einer mehrheitlich beschlossenen Hausordnung enthalten ist, gültig ist, hängt vielmehr davon ab, ob die Regelung nach ihrem Inhalt durch Mehrheitsbeschluß getroffen werden kann oder ob sie nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich ist. Im vorliegenden Fall ergab sich die Befugnis der Wohnungseigentümer, die in Ziff. I. 4. der Hausordnung enthaltene Regelung durch Stimmenmehrheit zu beschließen, aus § 21 Abs. 3 WEG. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer, soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen.

aa) Die Durchführung des Winterdiensts ist ein Gegenstand der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies folgt daraus, daß die Verpflichtung zum Schneeräumen und Streuen den Wohnungseigentümern als Miteigentümern des gemeinschaftlichen Grundstücks auferlegt ist, und zwar bezüglich des öffentlichen Gehwegs durch Polizeiverordnung und hinsichtlich der auf dem eigenen Grundstück liegenden Wege durch die den Eigentümer treffende Verkehrssicherungspflicht. Deshalb gehören Vorkehrungen zur Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Da eine Vereinbarung über die Erfüllung des Winterdiensts im vorliegenden Fall nicht besteht, konnte die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluß eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsmäßige Regelung des Winterdiensts durch Stimmenmehrheit beschließen. Entscheidend für die Gültigkeit des gefaßten Beschlusses ist deshalb, ob die Heranziehung der einzelnen Wohnungseigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Erfüllung der Räum- und Streupflicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht. Dies ist hier zu bejahen.

bb) Ordnungsmäßig ist eine Verwaltung, die dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient (§ 14 Nr. 1 WEG) und die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (§ 15 Abs. 3, 21 Abs. 4 WEG). Im Vordergrund steht also das Gesamtinteresse, die Nützlichkeit für die Gemeinschaft (Weitnauer, Wohnungseigentumsgesetz, 6. Aufl. § 21 Anm. 7 a). Diesem Prüfungsmaßstab wird im vorliegenden Fall die Heranziehung der Wohnungseigentümer zu tätiger Mithilfe bei Erfüllung des Winterdiensts gerecht. Zu berücksichtigen ist dabei, daß den einzelnen Wohnungseigentümern durch den gefaßten Beschluß nicht etwa eine neue, bisher nicht bestehende Verpflichtung auferlegt wird. Vielmehr obliegt die Räum- und Streupflicht jedem Wohnungseigentümer als Miteigentümer des gemeinschaftlichen Grundstücks bereits aufgrund öffentlichen Rechts hinsichtlich des Gehwegs und aufgrund der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht hinsichtlich der auf dem Grundstück liegenden Wege. Die Miteigentümer sind gemeinsam mit der Räum- und Streupflicht belastet (BGH JW 85, 484). Geregelt wird durch den von den Antragstellern angegriffenen Beschluß lediglich, wie die im Außenverhältnis zu Dritten alle Wohnungseigentümer treffende Räum- und Streupflicht im Innenverhältnis unter den Wohnungseigentümern erfüllt werden soll. Eine solche Regelung über die Erfüllung der Räum- und Streupflicht ist nicht nur dann als ordnungsmäßige Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG anzusehen, wenn beschlossen wird, daß der Verwalter eine Hilfskraft für die Durchführung des Winterdiensts bestellen soll und die dadurch entstehenden Kosten von den Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind. Vielmehr kann es bei einer aus 40 Wohnungen bestehenden Wohnungseigentumsanlage auch ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, daß die gemeinschaftliche Schneeräum- und Streupflicht durch die einzelnen Wohnungseigentümer im Wechsel nach einem aufgestellten Plan erfüllt wird. Dies wäre zwar nicht der Fall, wenn wegen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere der Größe der Anlage und der Zahl der Wohnungseigentümer angenommen werden müßte, daß sich dabei derartige organisatorische Schwierigkeiten ergeben, daß eine zuverlässige Erfüllung der Räum- und Streupflicht nicht gewährleistet ist. Anhaltspunkte hierfür sind bei der aus 40 Wohnungen bestehenden Anlage nicht vorgetragen und nicht ersichtlich. Ebenso ist nicht ersichtlich, daß die Durchführung des Winterdiensts durch tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer weniger dem geordneten Zusammenleben in der Gemeinschaft dient und dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht als die Durchführung durch eine vom Verwalter bestellte Hilfskraft. Im Gegenteil hat die Regelung den Vorteil, daß sie den Wohnungseigentümern die anteiligen finanziellen Aufwendungen für eine Hilfskraft erspart. Dem einzelnen Wohnungseigentümer, der zur tätigen Mithilfe nicht bereit oder in der Lage ist, steht es frei, den ihm im Wechsel treffenden Winterdienst durch einen Dritten ausführen zu lassen. Bei einer Wohnungseigentumsanlage von 40 Wohnungen ist die Durchführung des Winterdienstes durch eine Hilfskraft auch nicht in solchem Maße üblich, daß die Durchführung durch tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer nicht als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen werden könnte. Ebenso wie bei größeren Miethäusern wird auch in Wohnungseigentumsanlagen die Räum- und

nungseigentumsanlage von 40 Wohnungen ist die Durchführung des Winterdienstes durch eine Hilfskraft auch nicht in solchem Maße üblich, daß die Durchführung durch tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer nicht als ordnungsmäßige Verwaltung angesehen werden könnte. Ebenso wie bei größeren Miethäusern wird auch in Wohnungseigentumsanlagen die Räum- und Streupflicht in der hiesigen Gegend entweder von den einzelnen Mietern bzw. Wohnungseigentümern oder von einer bestellten Hilfskraft durchgeführt.

Der Gültigkeit der getroffenen Regelung steht auch nicht entgegen, daß die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall den Winterdienst anfänglich durch eine Hilfskraft durchführen ließen. Die Antragsteller hätten nämlich nur dann darauf vertrauen dürfen, daß es bei dieser Regelung verbleibt und künftig nicht eine Heranziehung zu tätiger Mithilfe bei der Durchführung des Winterdiensts beschlossen wird, wenn eine Vereinbarung dahin vorgelegen hätte, daß der Winterdienst durch eine Hilfskraft unter Kostenbeteiligung der Wohnungseigentümer durchgeführt wird.

Ob der vom Verwalter aufgestellte Plan für die Antragsteller zumutbar ist oder ob die sie im täglichen Wechsel mit 10 anderen Wohnungseigentümern treffende Schneeräum- und Streupflicht deshalb nicht angemessen verteilt ist, weil sie angeblich eine Strecke von 60 m des auf dem gemeinschaftlichen Grundstück liegenden Wegs zu räumen haben, ist nicht im Rahmen der hier vorliegenden Anfechtungsklage gem. § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu prüfen (Palandt BGB Komm. 46. Aufl. § 21 Anm. 5 Nr. 1). Es steht den Antragstellern frei, in der Wohnungseigentümerversammlung auf eine Änderung des Schneeräumplans hinzuwirken.

b) Aus diesen Erwägungen vermag der Senat nicht der in Rechtsprechung und Schrifttum vertretenen Auffassung zu folgen, daß Wohnungseigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluß, sondern nur aufgrund einer Vereinbarung zur tätigen Mitwirkung bei der Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht - sei es durch eigenhändige Tätigkeit oder durch Beauftragung eines Dritten - herangezogen werden können (OLG Hamm MDR 82, 150; Augustin, Wohnungseigentumsgesetz, § 21 Rz. 45; Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz 6. Aufl. § 21 Rz. 90; Palandt aaO. § 21 Anm. 3). Für richtig hält der Senat dagegen die von Weitnauer WEG 6. Aufl. § 16 Rz. 13 b vertretene Ansicht, daß die Wohnungseigentümer dann zu tätiger Mithilfe beim Schneeräumen durch Mehrheitsbeschluß verpflichtet werden können, wenn dies entweder in der Gemeinschaftsordnung vorgesehen oder in solchem Maße üblich ist, daß die Abwälzung auf den einzelnen Wohnungseigentümer einer ordnungsmäßigen Verwaltung im Sinne des § 21 WEG entspricht.

aa) Nicht überzeugend ist die Begründung des OLG Hamm (MDR 82, 150), daß es für eine Heranziehung der Wohnungseigentümer zur tätigen Mitwirkung bei der Erfüllung der Streupflicht durch Mehrheitsbeschluß an der rechtlichen Grundlage fehle, weil das Gesetz davon ausgehe, daß die Eigentümer zu der gemeinschaftlichen Verwaltung durch anteilige Geldleistungen beizutragen hätten. Aus der gesetzlichen Regelung über die Ansammlung einer Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), die Verwaltung gemeinschaftlicher Gelder (§ 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG), die Befugnis des Verwalters zur Anforderung von Lasten- und Kostenbeiträgen (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG) und die in § 20 Abs. 2 WEG zwingend vorgeschriebene Bestellung eines Verwalters läßt sich dieser Schluß nicht ziehen. Dort sind lediglich die Einzelheiten von Verwaltungsangelegenheiten geregelt, die finanzielle Beiträge der Wohnungseigentümer erfordern. Dagegen läßt sich hieraus nicht der zwingende Umkehrschluß ziehen, daß das Wohnungseigentumsgesetz eine tätige Mithilfe der Wohnungseigentümer bei der Erfüllung von Verwaltungsaufgaben ausschließt und deshalb für eine Heranziehung zur persönlichen Mithilfe eine Vereinbarung erforderlich sei. Daß der Verwalter die Verwaltungsaufgaben nach Maßgabe des Wirtschaftsplans (§ 28 Abs. 1 und 2 WEG) unter Verwendung der gemeinschaftlichen Mittel durchführt, kann deshalb nicht als einziger vom Gesetz vorgegebener Weg angesehen werden, der die Heranziehung der Wohnungseigentümer zu tätiger Mitwirkung durch Mehrheitsbeschluß ausschließt. Im übrigen wird diese Begründung auch nicht folgerichtig durchgehalten, denn soweit ersichtlich ist, wird von niemandem die Auffassung vertreten, daß z.B. auch die Heranziehung der Wohnungseigentümer zur persönlichen Ausführung der Treppenhausreinigung durch Mehrheitsbeschluß nicht möglich sei.

bb) Darüberhinaus kann dem OLG Hamm (MDR 82, 150) auch nicht darin gefolgt werden, daß die in den Entscheidungen KG OLGZ 78, 146 und OLG Hamm OLGZ 80, 261 aufgestellten Grundsätze auch im Fall der tätigen Mitwirkung bei der Erfüllung der Streupflicht anzuwenden seien. In den genannten Entscheidungen ging es nämlich um Instandhaltungsmaßnahmen im Sinne von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG, nämlich das Wässern des Rasens, bzw. das Streichen der Balkone. Diese Fälle sind der Erfüllung der Schneeräum- und Streupflicht nicht gleichzusetzen. Sie ist nämlich nicht eine Instandhaltungsmaßnahme. Vielmehr dient sie der Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Räum- und Streupflicht, bzw. der Verkehrssicherungspflicht und bezweckt die Vermeidung von Schäden Dritter und Miteigentümern nicht aber die Instandhaltung des Wohnungseigentums. Dies zeigt sich besonders deutlich beim öffentlichen Gehweg, der nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört. Insbesondere unterscheiden sich die Fälle aber darin, daß den Miteigentümern durch einen Mehrheitsbeschluß über die persönliche Mithilfe beim Rasenwässern oder Balkonstreichen eine bis dahin nicht bestehende Verpflichtung auferlegt wird, während die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zum Schneeräumen und Streuen aufgrund Polizeiverordnung und allgemeiner Verkehrssicherungspflicht bereits besteht.

cc) Daraus, daß der Senat die Heranziehung der Wohnungseigentümer zu tätiger Mitwirkung bei der Erfüllung der Streupflicht durch Mehrheitsbeschluß im Gegensatz zu der Entscheidung des OLG Hamm (MDR 82, 150) für zulässig hält, ergibt sich keine Vorlagepflicht an den Bundesgerichtshof gem. § 28 FGG. Die Vorlagevoraussetzungen des § 28 FGG sind nämlich nur gegeben, wenn die Entscheidung des anderen Oberlandesgerichts in ihren tragenden Gründen auf einer anderen Auslegung der Vorschrift beruht (Bassenge/Herbst, FGG/RpflG 4. Aufl. § 28 FGG Anm. 2 c). Eine Abweichung liegt nur vor, wenn die Rechtsansicht, von der das OLG abweichen will, die Grundlage jener Entscheidung gebildet hat, die Entscheidung also auf der anderen Beurteilung der Rechtsfrage beruhen muß (so BGH NJW 60, 1621 zu § 79 Abs. 2 GBO). Diese Voraussetzungen liegen jedoch nicht vor.

Das OLG Hamm (MDR 82, 150) hat den angegriffenen Beschluß über die Durchführung des Winterdiensts schon wegen ungleichmäßiger Belastung der einzelnen Wohnungseigentümer für ungültig erklärt und seine Ansicht über die Unzulässigkeit der Heranziehung zu persönlichen Leistungen durch Mehrheitsbeschluß lediglich als weitere Begründung angefügt. Seine Entscheidung wäre also auch ohne diese weitere Begründung nicht anders ausgefallen, weshalb sie nicht auf ihr beruht. Der erkennende Senat ist daher durch den Beschluß des OLG Hamm an seiner Entscheidung nicht gehindert.