Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung

Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung eines Altbaus berechtigen nicht zur Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

[...] Die Wohnung war nicht mangelhaft. Die Wohnung verfügt zum einen über eine ausreichende Schallisolierung. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme fest. [...]

Darüber hinaus liegt auch keine sonstige Abweichung von einer zwischen den Parteien vereinbarten Sollbeschaffenheit der Wohnung vor. Auch soweit in der Wohnung der Kl. Schnarchgeräusche des Nachbarn dauerhaft zu vernehmen wären, läge darin keine Abweichung von der vereinbarten Soll‑Beschaffenheit. Zum einen kann bei der Anmietung einer Altbauwohnung, die regelmäßig über die für Altbauwohnungen charakteristischen Holzbalkendecken - und damit nach Feststellungen des Sachverständigen einhergehend auch über geringeren Schallschutz - verfügt, vom Mieter nicht vorausgesetzt werden, dass keinerlei Wohngeräusche der Nachbarn in die Wohnung dringen. Dies hat der Sachverständige im Termin zur mündlichen Verhandlung zudem auf Nachfrage bestätigt, wonach bei Anmietung einer Altbauwohnung damit zu rechnen sei, dass tiefe Frequenzen und damit auch Schnarchgeräusche aus der Nachbarwohnung zu vernehmen seien.

Darüber hinaus haben die Parteien auch keine weitergehende Vereinbarung über den Schallschutz der Mietsache getroffen, wonach das aus der Nachbarwohnung durchdringende Geräusch eine Abweichung von der vereinbarten Beschaffenheit und damit einen Mietmangel darstellte. Eine solche einen Mangel i. S. von § 536 BGB begründende Abweichung der Ist- von der Soll‑Beschaffenheit läge dann vor, wenn die Parteien über den allgemein von einem Altbau zu fordernden Schallschutz hinaus eine Vereinbarung dahin gehend getroffen hätten, dass jedwede Wohngeräusche, auch solche mit einer tiefen Frequenz, nicht aus der Nachbarwohnung zu vernehmen seien. Von einer solchen Vereinbarung kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Zum einen wird die streitgegenständliche Wohnung in der von den KI. zu den Akten gereichten Anzeige im Internet als Wohnung „in ruhiger Lage" angepriesen. Die Vereinbarung einer Wohnung „in ruhiger Lage" bezieht sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung auf die Lage und Außenverhältnisse, d. h. auf die Frage der Intensität des Straßenlärms oder sonstigen von der unmittelbaren Umgebung herrührenden Geräuschquellen. Indes ist damit keine Aussage über die im Haus selbst begründeten Geräuschquellen getroffen worden.

Auch soweit nach dem Vortrag der Kl. zwischen den Parteien darüber hinaus vereinbart worden wäre, dass es sich um eine „ruhige Wohnung" handele und dabei insbesondere Bezug genommen wurde auf den Umstand, dass über der Wohnung nur der Speicher gelegen sei, wäre bei einer solchen Übereinkunft zwischen den Parteien keine Vereinbarung dahin gehend getroffen worden, dass jegliches Wohngeräusch aus der Nachbarwohnung, insbesondere Schnarchgeräusche mit tiefen Frequenzen in der streitgegenständlichen Wohnung nicht zu vernehmen wären. Ein solcher Erklärungsinhalt kann schlechterdings in eine Vereinbarung einer „ruhigen Wohnung" nicht hineingelesen werden. Die Vereinbarung einer „ruhigen Wohnung" bezieht sich nach der Verkehrsanschauung in erster Linie auf das Wohnverhalten der Mitmieter und den damit einhergehenden Wohngeräuschen, insbesondere im Hausflur, Balkonen und Kellerräumen. Dies gilt insbesondere auch vor dem Hintergrund, dass zur Begründung des Merkmals „ruhige Wohnung" nach dem Vortrag der Kl. auf den über der Wohnung liegenden Speicher Bezug genommen worden ist. Dass es sich vorliegend um ein „unruhiges Haus" handele, wonach durch entsprechendes Wohnverhalten der Mitmieter mannigfaltige Wohngeräusche in die Wohnung der Kl. dringen, wurde von den Kl. schon nicht vorgetragen.

Indes kann die Vereinbarung einer „ruhigen Wohnung" nicht dahin gehend verstanden werden, dass die Bekl. als Vermieterin damit eine Zusicherung dahin gehend treffen wollte, dass über den normalen und im Übrigen nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme auch eingehaltenen Schallschutz hinaus das Durchdringen sämtlicher Wohngeräusche, auch solcher tiefer Frequenz, die in Altbauten ausweislich der Ausführungen des Sachverständigen besonders gut übertragen werden, ausgeschlossen sei. Eine solche, an die Vermieterin mithin besonders hohe Vorkehrungen abverlangende Zusicherung kann der auch nach Vortrag der Kl. allgemein gehaltenen Vereinbarung „einer ruhigen Wohnung" nicht entnommen werden. Für die Annahme einer entsprechenden verbindlichen Zusicherung dergestalt, dass die Mietsache frei von jeder Geräuscheinwirkung sei, wäre hingegen eine detaillierte und ausdrückliche Vereinbarung erforderlich gewesen, die einen entsprechenden Erklärungsinhalt der Bekl. als Vermieterin erkennen ließe.

Bei Altbauwohnungen mit Holzbalkendecken muss der Mieter damit rechnen, dass er Schnarchgeräusche des Nachbarn hört.

Die Vermieterin hatte die Wohnung im Internet als „modernisierte Altbauwohnung" in „ruhiger Lage" angeboten und als Ausstattungsmerkmal „Klassische Altbauwohnung mit Holzböden" angegeben. Nach Einzug stellten die Mieter fest, dass aus der Nachbarwohnung Schnarchgeräusche drangen. Unter Hinweis darauf, dass die Vermieterin die Wohnung auch als „ruhige Wohnung" angeboten habe, kündigten die Mieter den Vertrag und verlangen von der Vermieterin nunmehr Ersatz der Umzugskosten.

Das Amtsgericht Bonn wies die Klage ab, weil die Mieter nicht zur Kündigung berechtigt gewesen seien. Zum einen habe die Wohnung den für Altbauten geforderten Schallschutz eingehalten, wobei auch der Hinweis auf die Modernisierung die Annahme neuzeitlicher Schalldämmung nicht habe rechtfertigen können. Zum anderen könnten die Mieter auch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft nicht geltend machen. Der Hinweis auf die ruhige Lage betreffe die Umgebung des Hauses; Gleiches gelte für die Behauptung, dass es sich um eine ruhige Wohnung handele.

Wenn der Vermieter auf entsprechende Nachfrage mitteilt, dass es sich um eine „ruhige Wohnung" (statt „Wohnung in ruhiger Lage") handelt, dann ist damit nicht die bereits mit „in ruhiger Lage" angegebene Umgebung der Wohnung, sondern diese selbst gemeint; anders lässt sich die Erklärung des Vermieters aus der Sicht des Mieters nicht verstehen. Dieser muss dann insbesondere nicht mit Schnarchgeräuschen aus der Nachbarwohnung rechnen, egal, ob die Wohnung altersgemäß schallisoliert ist oder nicht. Der Vermieter muss für die Zusicherung über § 536 Abs. 2 BGB einstehen, so dass eine fristlose Kündigung sehr wohl berechtigt war.