Schlussabnahmeschein kein Nachweis für erstmalige Bezugsfertigkeit

Für die Einordnung einer Wohnung im ausgebauten Dachgeschoss in den Berliner Mietspiegel ist die Bezugsfertigkeit maßgeblich. Hat der Mieter dazu substantiierte Angaben gemacht, reicht für die entgegenstehende Behauptung des Vermieters über einen späteren Termin die Vorlage eines Schlussabnahmescheins nicht, der nur die Abnahme von genehmigungspflichtigen Bauarbeiten bestätigt, ohne diese zu bezeichnen.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. Mai 2014 nicht gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Netto­miete für die von ihm innegehaltene Wohnung zuzustimmen. Die ortsüb­liche Miete liegt nicht über der derzeit von dem Kl. geschuldeten Miete.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2013 zu ermitteln. Es kann dahinstehen, ob er die Voraussetzungen für einen qualifizierten Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB erfüllt. Denn die Parteien haben im vorliegenden Rechtsstreits keine Einwände ge­gen die Anwendbarkeit des Mietspiegels vorgebracht, die Zweifel daran begründen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegel­felds widerspiegeln. Es bestehen deshalb keine Bedenken, den Miet­spiegel 2013 im vorliegenden Fall zur Bestimmung der ortsüblichen Miete heranzuziehen.

Einschlägig für die 83,38 m2 große Wohnung des Kl. ist das Rasterfeld I 3, das eine Spanne von 4,75 €/m2 bis 6,71 €/m2 und einen Mittelwert von 5,58 €/m2 ausweist.

Auszugehen war hierbei von einer Errichtung der streitgegenständli­chen Wohnung etwa im Jahr 1960. Nach der Definition des Alters einer Wohnung im Rahmen der Beschaffenheitsmerkmale in Nr. 6.4 des Miet­spiegels 2013 ist für später errichtete Wohnungen in bestehenden Ge­bäuden die Bezugsfertigkeit der Wohnung maßgeblich, wobei ein Neubau auch unter den Voraussetzungen von § 16 Abs. 1 WoFG anzunehmen ist. Dagegen werden modernisierte Wohnungen grundsätzlich in die ur­sprüngliche Baualtersklasse des Gebäudes eingeordnet (ABl. vom 23. Mai 2013, S. 683).

Der Kl. hat durch die namentliche Benennung und Bestätigung der früheren Bewohner der Räume dargelegt, dass das Dachgeschoss bereits 1960 ausgebaut worden war und seitdem auch zu Wohnzwecken benutzt wurde. Er hat damit die von der Bekl. behauptete Errichtung erst im Jahr 1991 substantiiert bestritten. Die Bekl. hat jedoch für ihre Behauptung keine hinreichenden Anhaltspunkte vorgetragen. Aus dem von ihr hierzu vorlegten Schlussabnahmeschein vom 18. Dezember 1991 ergibt sich eine Errichtung der streitgegenständlichen Wohnung erst im Jahr 1991 nicht. Dieser besagt nur, dass genehmigungspflich­tige Bauarbeiten abgenommen worden sind, nicht jedoch, welche, und dass es sich hierbei um die erstmalige Errichtung der streitgegen­ständlichen Wohnung gehandelt hat. Auch dass die Abnahme stichwort­artig Arbeiten zum Ausbau des Dachraums betroffen hat, ändert daran nichts. Aus dieser pauschalen Angabe lässt sich nicht entnehmen, dass gerade die streitgegenständlichen Räume erstmals zu Wohnzwecken hergestellt worden sind. Von diesem Wortlaut werden auch die Herstellung anderer Räume oder auch bloße Modernisierungsarbeiten an der streitgegenständlichen Wohnung gedeckt. Der Umfang der abgenom­menen Arbeiten ist ebenfalls nicht ersichtlich. Er lässt sich letzt­lich nur der zugrunde liegenden Baugenehmigung entnehmen, die von der Bekl. jedoch nicht vorgelegt wird. Weshalb ihr dies nicht möglich sein soll, ist nicht erkennbar, zumal sie vorgetragen hat, in die Bauakten Einsicht genommen zu haben.

Nach allem hat die Bekl. weiterhin keine hinreichenden Anhalts­punkte für die Annahme der Voraussetzungen zur Einordnung der Woh­nung des Kl. in das Rasterfeld I 7 vorgetragen. Es ist weiterhin weder erkennbar, dass die streitgegenständlichen Räume 1991 erstmals zu Wohnzwecken hergestellt worden sind, noch dass es sich um Bauar­beiten gehandelt hat, die über den Umfang von Modernisierungsarbei­ten hinausgehen und einen Neubau im Sinne von § 16 Abs. 1 WoFG be­gründen. Es handelt sich hierbei um für die Bekl. günstige Umstände zur Begründung der Klageforderung, so dass ihr insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt. Aus diesem Grund besteht für die Vernehmung der vom Kl. für die frühere Nutzung benannten Zeugen kein Anlass.

Es bedurfte insoweit auch keines ausdrücklichen Hinweises an die Be­kl. Denn zum einen hatte der Kl. die Errichtung der Wohnung im Jahr 1960 bereits erstinstanzlich eingewendet, und zum anderen hat das Amtsgericht auf diesen Punkt die Abweisung der Widerklage ge­stützt, so dass die Bekl. spätestens in der Berufungsbegründung ihr Vorbringen hätte ergänzen müssen. Selbst nach dem nochmaligen Einwand des Kl. in der Berufungserwiderung hat die Bekl. ih­ren Vortrag nicht ergänzt.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der im einschlägigen Rasterfeld I 3 ausgewiesenen Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis ste­hen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berli­ner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663). […]

Es kann für den vorliegenden Fall dahinstehen, unter welchen Voraus­setzungen und in welchem Umfang im Hinblick auf die Fortschreibung der ortsüblichen Miete im Mietspiegel 2015 ein Stichtagszuschlag zu be­rücksichtigen ist (vgl. BGH, Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15, GE 2017, 472). Denn auch im Mietspiegel 2015 liegt der Mit­telwert des einschlägigen Rasterfelds I 3 mit 6,02 €/m2 unterhalb der derzeit vom Kl. gezahlten Miete von 550,31 €, d. h. 6,60 €/m2.

In welches Rasterfeld des Mietspiegels eine Wohnung einzuordnen ist, richtet sich u. a. nach dem Baualter bzw. bei ausgebauten Dachgeschossen nach der Bezugsfertigkeit. Hat ein Mieter dazu konkrete Angaben gemacht, reicht für eine entgegenstehende Behauptung des Vermieters über einen späteren Termin die Vorlage eines Schlussabnahmescheins nicht, weil der nur die Abnahme von genehmigungspflichtigen Bauarbeiten bestätigt, ohne sie zu bezeichnen.

Nach einem Mieterhöhungsverlangen, das die Vermieterin mit dem Mietspiegel begründete, entstand Streit über die Einordnung der Dachgeschosswohnung. Der Mieter behauptete unter Benennung von Zeugen, das Dachgeschoss sei im Jahr 1960 errichtet worden, so dass nach dem Berliner Mietspiegel 2013 das Feld I 3 mit dem Mittelwert 5,58 € maßgeblich sei. Die Vermieterin legte einen Schlussabnahmeschein vom Dezember 1991 vor und berief sich auf das Mietspiegelfeld I 7 mit Mittelwert 7,77 €. Das Landgericht Berlin gab dem Mieter recht.

Die Kammer verwies darauf, dass der Mieter durch die namentliche Benennung und Bestätigung der früheren Bewohner der Räume dargelegt habe, dass das Dachgeschoss bereits 1960 ausgebaut worden war. Der von der Vermieterin vorgelegte Schlussabnahmeschein ergebe nichts anderes, denn er besage nur, dass genehmigungspflichtige Bauarbeiten abgenommen worden seien, nicht jedoch, welche, und es sich dabei um die erstmalige Errichtung der Wohnung gehandelt habe. Der Umfang der Arbeiten sei ebenfalls nicht ersichtlich, der letztlich nur der Baugenehmigung zu entnehmen sei, die aus nicht erkennbaren Gründen von der Vermieterin jedoch nicht vorgelegt worden sei.