Schlüsselverlust bei Schließanlage

Schlüsselverlust bei Schließanlage; Austausch des Briefkasten-Schließzylinders

Eine Formularklausel im Mietvertrag, wonach der Vermieter berechtigt ist, bei Verlust eines Schlüssels die Schließanlage auszuwechseln, ist gem. § 9 AGBG unwirksam. Der Vermieter kann Ersatz der Kosten für die ausgewechselte Schließanlage nur dann verlangen, wenn eine Gefahr des Mißbrauchs des abhanden gekommenen Schlüssels fortbesteht.

Die Klausel in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages ist wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam, da sie den Vermieter ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters zum Ersatz der Schließzylinder auf Kosten des Mieters auch in den Fällen berechtigt, in denen ein Mißbrauch des abhanden gekommenen Schlüssels aufgrund der jeweiligen Umstände ausgeschlossen ist. Eine Klausel, die den Vermieter zum Austausch der Schließanlage be-rechtigt, ohne Rücksicht auf die im Einzelfall drohende Gefahr des Mißbrauchs des verlorenen Schlüssels, benachteiligt den Mieter entgegen dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unangemessen und verstößt daher gegen § 9 Abs. 1 AGBG (LG Berlin GE 1995, 945; Emmerich/Sonnenschein, 6. Aufl., § 556 Rn. 10, Münchener Kommentar/Voelskow, 3. Aufl. §§ 535, 536 Rn. 404 m. w. N.). Denn eine solche Klausel stellt eine über die notwendige Wahrung der Interessen des Vermieters hinausgehende, unangemessene Überwälzung der Verpflichtung des Vermieters dar, dem Nachmieter die Wohnungsschlüssel zu überlassen (LG Berlin a. a. O.) Eine solche Klausel wäre allenfalls dann wirksam, wenn sie eine summenmäßige Begrenzung der Haftung des Mieters vorsähe, was vorliegend jedoch nicht der Fall ist. Darüber hinaus stellt die Klausel einen Verstoß gegen § 9 Abs. 2 AGBG dar, da sie derart weit gefaßt ist, daß sie alle Fälle des Verlustes umfaßt, ohne Rücksicht auf ein Verschulden des Mieters (LG Hamburg NZM 1990, 410). Eine solche Erweiterung der Haftung des Mie-ters weicht von dem mietvertraglichen Haftungsrecht (§ 536 f. BGB) und dem generellen Grundsatz des Haftungsrechts ab, daß ein Schuldner nur haftet, wenn er den Schaden zu vertreten hat. Dies ist ein wesentlicher Gedanke des bürgerlichen Rechts, der allenfalls durch individualvertragliche Vereinbarungen im Rahmen der §§ 138, 242 BGB eingeschränkt oder abbedungen werden kann. Eine formularmäßige verschuldensunabhängige Überbürdung der Haftung auf den Mieter stellt jedoch eine der gesetzlichen Risikoverteilung widersprechende Benachteiligung dar, die nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG un-wirksam ist (BGH NJW 1992, 1761). Eine restriktive Auslegung der Klausel dahingehend, daß sie nur die Fälle erfaßt, in denen den Mieter ein Verschulden trifft und ein Mißbrauch zu befürchten ist, kommt nicht in Betracht, da dies auf eine unzulässige geltungserhaltende Reduktion hinausliefe (vgl. LG Hamburg a. a. O., a. A. Bub/Treier, 3. Aufl., II 457). Die Bekl. kann Ersatz der Kosten für die Schließanlage auch nicht aus § 823 BGB verlangen. Dies wäre nur dann denkbar, wenn noch von der Möglichkeit eines Mißbrauchs der verlorenen Schlüssel ausgegangen werden könnte, da dann unter Umständen die Schließanlage des Hau-ses in ihrer Sachgesamtheit beschädigt wäre (vgl. LG Münster WuM 1989, 508). Vorliegend kann von einer Mißbrauchsgefahr nicht mehr ausgegangen werden. Die Schlüssel der Wohnung wurden im Jahr 1984 dem vor über acht Jahren verstorbenen Ehemann der Kl. ausge-händigt. Die Kl. hat vorgetragen, daß sie von den hier streitigen zwei Schlüsseln nie Kenntnis hatte und daß diese sich nach dem Tode ihres Mannes auch nie angefunden haben. Dies hat die Bekl. nicht substantiiert bestritten. Die Schlüssel sind demnach vor mindestens acht Jah-ren verlorengegangen, ohne daß es in der Zwischenzeit zu einem Miß-brauch gekommen wäre. Nach einem derart langen Zeitraum ist auch für die Zukunft nicht mehr mit einem Mißbrauch der Schlüssel zu rech-nen. Umstände, die hier ausnahmsweise zu einer anderen Beurteilung führen könnten,

rt bestritten. Die Schlüssel sind demnach vor mindestens acht Jah-ren verlorengegangen, ohne daß es in der Zwischenzeit zu einem Miß-brauch gekommen wäre. Nach einem derart langen Zeitraum ist auch für die Zukunft nicht mehr mit einem Mißbrauch der Schlüssel zu rech-nen. Umstände, die hier ausnahmsweise zu einer anderen Beurteilung führen könnten, sind nicht vorgetragen. Besteht aber keine Mißbrauchsgefahr mehr, so liegt kein über den bloßen Verlust der Schlüssel hinausgehender Schaden des Vermieters vor (vgl. LG Mannheim WuM 1977, 121).

In dem Formularvertrag hatte sich der Gewerbemieter in einem Einkaufszentrum verpflichtet, für die Dauer des Mietverhältnisses Beiträge zur Gemeinschaftswerbung zu zahlen. Solche Vereinbarungen können unwirksam sein, wenn die Höhe des Mitgliedsbeitrags nicht feststeht oder keine Obergrenze für die Beitragserhöhung vereinbart ist (LG Erfurt GE 1999, 315; KG GE 1999, 313).

In dem vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 5. Mai 2000 entschiedenen Fall war eine solche bestimmbare Höhe jedoch aus dem Vertrag zu entnehmen. Der Gewerbemieter war deshalb zur Zahlung verpflichtet.