Schlüsselübergabe an Nachmieter nicht immer Gebrauchsüberlassung

Zur Frage, ob die Überlassung von Schlüsseln an einen Wohnungsbewerber zum Zwecke des Ausmessens der Wohnung einem Überlassen des Mietgebrauchs gleichzusetzen ist, wenn der Wohnungsbewerber die Wohnung sodann verbotswidrig bereits bezieht.

1. Der Kl. mietete im Oktober 1994 von den Bekl. eine Wohnung auf unbestimmte Zeit, kündbar erstmals zum 15. Oktober 1995. Im Mai 1995 zahlte der Kl. letztmalig den vereinbarten Mietzins und zog aus der Wohnung aus.

Mit der Klage begehrt der Kl. von den Bekl. die Rückzahlung restlicher Kaution. Nach § 22 des Mietvertrages ist die Kaution drei Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Mit der Behauptung, der Nachmieter J. sei am 1. Juli 1995 in die Wohnung eingezogen, hat der Kl. die Ansicht vertreten, daß das Mietverhältnis zum 30. Juni 1995 geendet habe. Ihm stehe deshalb die von ihm gezahlte Kaution nebst Zinsen abzüglich des für Juni 1995 geschuldeten Mietzinses zu.

Die Bekl. haben die Auffassung vertreten, das Mietverhältnis habe erst zum 31. Juli 1995 geendet. Sie haben sich auf den von ihnen vorgelegten Mietvertrag vom 1. August 1995 bezogen, wonach sie die Wohnung erst ab 1. August 1995 an den Nachmieter J. vermietet haben. Sie haben die ihnen nach ihrer Ansicht noch zustehende Juli-Miete mit der restlichen Kaution verrechnet und den Klageanspruch im übrigen - bis auf die Zinsforderung - anerkannt.

Das Amtsgericht hat dem Kl. den anerkannten Teil der Hauptforderung und einen Teil der Zinsforderung zuerkannt, die Klage aber im übrigen abgewiesen. Es hat die Aufrechnung der Bekl. mit ihrem Mietzinsanspruch für den Monat Juli 1995 für begründet erachtet. Die Voraussetzungen des § 552 Satz 3 BGB seien von dem Kl. nicht dargetan; es sei nicht bekannt, ob die Bekl. die Mietsache noch hätten herausfordern können. Davon abgesehen, sei die Berufung des Kl. auf diese Vorschrift als mißbräuchlich anzusehen, weil er durch sein Verhalten deutlich gemacht habe, daß er sein Gebrauchsrecht an der Mietsache nicht mehr ausüben möchte. Für anzurechnende Vorteile im Sinne von § 552 Satz 2 BGB habe der Kl. nichts vorgetragen.

Mit der Berufung, mit der der Kl. seinen Anspruch auf Rückzahlung der Restkaution weiterverfolgt, hat der Kl. Beweis für seine Behauptung angetreten, daß der Zeuge J. am 1. Juli 1995 in die Wohnung eingezogen sei. Er hat ferner - jeweils unter Beweisantritt - vorgetragen: Am 1. Juli 1995 habe der Zeuge J. der Zeugin K. gegenüber erklärt, er habe die Wohnung seit diesem Tage gemietet und hierfür alle Wohnungsschlüssel erhalten. Der Zeuge J. habe ihm, dem Kl., gegenüber schon vorher erklärt, "die BEWAG" ab Juli 1995 auf seinen Namen umgemeldet zu haben. Der Zeuge J. habe den Mietzins für Juli 1995 an die Bekl. gezahlt.

Die Bekl. haben den behaupteten Einzug des Zeugen J. zum 1. Juli 1995 und dessen angebliche Mietzinszahlung für den Monat Juli bestritten. Sie haben unter Bezugnahme auf den schriftlichen Mietvertrag mit dem Zeugen J. geltend gemacht, diesem sei erst ab 1. August 1995 erlaubt gewesen, die Wohnung zu nutzen. Der Zeuge habe auf seinen Wunsch hin vorher lediglich einen Schlüssel erhalten, damit er die Umzugsvorbereitungen (Ausmessen der Wohnung zum Bestellen und Fertigen von Gardinen und Teppichen) habe treffen können. Eine weitergehende Nutzung der Wohnung durch den Zeugen sei ihnen, den Bekl., nicht bekannt.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin hat durch Beschluß vom 16. September 1996 dem Senat folgende Rechtsfrage zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

Ist § 552 Satz 3 BGB regelmäßig unanwendbar, wenn ein Mieter vor Beendigung des Mietverhältnisses auszieht und seine Mietzinszahlungen einstellt?

Zur Begründung hat sie unter anderem sinngemäß ausgeführt:

Die Kammer gehe davon aus, daß die Wohnung dem Nachmieter ab dem 1. Juli 1995 überlassen worden und dieser schon zu diesem Zeitpunkt eingezogen sei. Dem Kl. stehe damit der anspruchsvernichtende Einwand aus § 552 Satz 3 BGB gegenüber der Aufrechnung der Bekl. mit Mietzinsansprüchen für den Monat Juli 1995 zu. Die Behauptung der Bekl., sie hätten dem Nachmieter damals den Zutritt zur Wohnung nur zum Ausmessen gewährt, sei zwar grundsätzlich erheblich, weil durch ein solches Verhalten der Mietgebrauch des Kl. nicht in relevanter Weise beeinträchtigt worden wäre. Jedoch verstießen die Bekl. mit ihrem Bestreiten des Einzugs des Nachmieters schon zum 1. Juli 1995 gegen ihre Verpflichtung zum vollständigen Sachvortrag aus § 138 Abs. 1 ZPO. Ihr Vortrag, daß ihnen eine weitergehende Nutzung durch den Zeugen nicht bekannt sei, sei ein unbeachtliches verdecktes Bestreiten mit Nichtwissen. Die Bekl. müßten sich gegebenenfalls erkundigen, was der Nachmieter im Juli tatsächlich in der Wohnung gemacht habe. Die Bekl. könnten jedenfalls nicht mit Erfolg geltend machen, daß die vorzeitige Ausübung des Mietgebrauchs durch den Nachmieter verbotswidrig erfolgt sei. Die Bekl. hafteten im Rahmen von § 552 Satz 3 BGB bereits deswegen, weil sie dem Nachmieter (nach ihrer eigenen Darstellung) die Möglichkeit der Ausübung des Mietgebrauchs eröffnet hätten; sie müßten den verbotswidrig handelnden Nachmieter gegebenenfalls in Regreß nehmen.

Die Kammer sehe sich an einer der Berufung stattgebenden Entscheidung durch die Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 3. Juli 1994 (in WuM 94, 469 f.) gehindert. Dort [Abschnitt 2 a der Gründe] sei ausgeführt, daß es dem Mieter nach Treu und Glauben verwehrt sei, sich auf die Vorschrift des § 552 Satz 3 BGB zu berufen, nachdem er selbst vorzeitig aus den Mieträumen ausgezogen sei und nachfolgend keinen Mietzins gezahlt habe. Die Kammer wolle dieser Rechtsauffassung nicht folgen, weil eine solche Sanktion für den Vertragsverstoß der Vorschrift nicht zu entnehmen sei.

Für den Fall, daß das Kammergericht die Auffassung vertrete, daß die Entscheidung des OLG Düsseldorf nicht so gemeint gewesen sei, wie sie formuliert worden ist, werde die Rechtsfrage wegen grundsätzlicher Bedeutung vorgelegt. Denn es sei zu erwarten, daß ein Meinungsstreit über diese Frage entstehe und die vom OLG Düsseldorf zumindest scheinbar aufgestellte These zukünftig ernsthaft vertreten werde.

II. Ein Rechtsentscheid konnte nicht ergehen, weil die Vorlage unzulässig ist. Zwar handelt es sich bei der vorgelegten Frage um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Die Rechtsfrage ist jedoch im Ausgangsrechtsstreit nicht entscheidungserheblich. Der Kl. hat die Voraussetzungen des § 552 Satz 3 BGB auch im zweiten Rechtszuge nicht dargetan, so daß er sich schon aus diesem Grunde nicht mit Erfolg auf diese Vorschrift berufen kann.

Gemäß § 552 Satz 3 BGB ist der Mieter zur Entrichtung des Mietzinses nicht verpflichtet, solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren. Im Ausgangsrechtsstreit ist zwar unstreitig, daß die Bekl. dem Zeugen J. zum 1. Juli 1995 mindestens einen Schlüssel für die Wohnung überlassen haben. Streitig ist jedoch sowohl die Frage, ob die Bekl. dem Zeugen J. die Mietsache "zum Gebrauch" überlassen haben als auch die, ob sie - sollte dies zutreffen - im Monat Juli 1995 aus diesem Grunde außerstande waren, dem Kl. den Gebrauch zu gewähren. Der Kl. ist hinsichtlich beider Umstände darlegungs- und beweisfällig. Die von ihm behauptete und unter Beweis gestellte Tatsache, daß der Zeuge J. am 1. Juli 1995 in die Wohnung eingezogen ist - was der Kl. aus der Tatsache folgert, daß die Zeugin K. ihn an diesem Tage in der Wohnung angetroffen hat -, beweist nicht, daß die Bekl. dem Zeugen J. die Mietsache zum Gebrauch überlassen haben. Der Zeuge kann seine, nach Behauptung der Bekl. bestehende alleinige Befugnis, die Wohnung lediglich zum Ausmessen zu betreten, überschritten haben. Der Kl. behauptet weder ausdrücklich noch stellt er unter Beweis, daß die Bekl. dem Zeugen die Mietsache - abweichend von dem schriftlichen Mietvertrag - schon zum 1. Juli 1995 vermietet und so zum Gebrauch überlassen haben. Er behauptet lediglich, daß der Zeuge J. sich dahingehend gegenüber der Zeugin K. geäußert habe. Diese Äußerung braucht aber nicht der Wahrheit zu entsprechen und kann deshalb als richtig unterstellt werden. Als entscheidendes Indiz wäre die Äußerung zur Entkräftung des schriftlichen Mietvertrages nicht geeignet. Die Auffassung des vorlegenden Landgerichts, die Überlassung von Schlüsseln an einen Wohnungsbewerber zum Zwecke des Ausmessens der Wohnung sei einem Überlassen des Gebrauchs der Mietsache gleichzusetzen, wenn der Wohnungsbewerber die Wohnung sodann verbotswidrig bereits beziehe, begegnet erheblichen Bedenken. Ob diese Rechtsauffassung offensichtlich unhaltbar ist, so daß der Senat im vorliegenden Verfahren an sie nicht gebunden wäre, kann dahingestellt bleiben. Da der Kl. weder ausdrücklich behauptet noch unter Beweis gestellt hat, daß die Bekl. dem Zeugen J. (entsprechend dessen behaupteter Erklärung) die Wohnung schon zum 1. Juli 1995 vermietet haben, ist nämlich ferner auch in der Berufungsinstanz nicht dargetan, daß die Bekl. infolge der - vom Landgericht unterstellten - Gebrauchsüberlassung an den Zeugen J. außerstande gewesen sind, dem Kl. den Gebrauch der Mietsache im Monat Juli 1995 zu gewähren. Selbst wenn der Zeuge J. - gegebenenfalls verbotswidrig - am 1. Juli 1995 bereits in die Wohnung eingezogen wäre, wären die Bekl. berechtigt gewesen, die Wohnung von dem Zeugen J. wieder herauszuverlangen, wenn der Kl. den Besitz wieder begehrt hätte, weil sie nach ihrer durch den Mietvertrag unter Beweis gestellten Behauptung die Mietsache erst zum 1. August 1995 weitervermietet haben.

Nur der Vollständigkeit halber sei bemerkt, daß der Kl. die Voraussetzungen des § 552 Satz 3 BGB auch nicht mit der Behauptung dargetan hat, der Zeuge J. habe ihm schon vor dem 1. Juli 1995 erklärt, "die BEWAG" ab Juli 1995 auf seinen Namen umgemeldet zu haben.