Schlüsselrückgabe an den Hauswart reicht in der Regel nicht

Der Mieter erfüllt seine Rückgabepflicht durch Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart nur dann, wenn dieser vom Vermieter ausdrücklich zur Entgegennahme der Schlüssel beauftragt ist (Abgrenzung zu KG MM 1980, Heft 8).

Die Bekl. haben nach wie vor nicht hinreichend dargetan, daß sie die Mietsache bereits am 11.11.1997 zurückgegeben haben. Dabei kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, daß der von ihnen benannte Zeuge ... dem Hauswart ... alle Schlüssel am 11.11.1997 ausgehändigt hat. Die Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart stellt jedoch keine ordnungsgemäße Rückgabe an den Vermieter im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB dar. Der Senat vermag der hiervon offensichtlich abweichenden Rechtsmeinung von Wildanger (GE 1979, 607 ff.) nicht zu folgen. Das von W. insoweit zitierte Urteil des Kammergerichts vom 14. Mai 1979 - 8 U 97/79 - läßt sich in diesem Sinne nicht verallgemeinern. In dem dort entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter nach durchgeführtem Umzug den Mietbesitz vollständig aufgegeben, was der Hausverwaltung des Vermieters bekannt war. Anschließend hatte der Mieter die Schlüssel dem "zuständigen" Hauswart übergeben. In diesem Zusammenhang ist vom Kammergericht in dem genannten Urteil ausgeführt worden, der Mieter könne nach Treu und Glauben erwarten, daß der Vermieter bzw. dessen Hausverwaltung von der Aushändigung der Schlüssel an den Hauswart (Hausmeister) alsbald Kenntnis erhalte; der Hauswart habe den Vermieter bzw. die Hausverwaltung von allen wesentlichen Vorkommnissen, die sich in seinem Bereich zutrügen, unverzüglich zu unterrichten; letzteres gehöre zu den selbstverständlichen Pflichten des Hauswarts. Bereits diese Ausführungen legen nahe, daß es sich um eine Billigkeitsentscheidung handelt, die auf den Einzelfall bezogen war. Abgesehen davon kann grundsätzlich die Übergabe der Mietsache an den Hauswart auch nicht mit der Begründung als Erfüllung der Rückgabepflicht im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB angesehen werden, weil der Hauswart Erfüllungsgehilfe oder Besitzdiener des Vermieters sei. Da die Rückgabe der Mietsache ein Realakt ist, kann die Frage, ob und inwieweit der Hauswart Erfüllungsgehilfe ist, keine Rolle spielen. Der Hauswart ist im Hinblick auf die zurückgegebene Sache auch nicht Besitzdiener, da zunächst der Mieter Alleinbesitz hat, so daß das Rechtsinstitut des Besitzdieners auch insoweit nicht weiterhilft. Dementsprechend kann die Erfüllung der Rückgabeverpflichtung seitens des Mieters durch Rückgabe an einen Dritten nur unter der Voraussetzung des § 854 Abs. 2 BGB angesehen werden. Insoweit kann davon ausgegangen werden, daß die Rückgabe an die Hausverwaltung in je-dem Falle ausreicht, da dies durch einen entsprechenden Willen des Vermieters gedeckt ist. Letzteres ist auch der Fall, wenn die Hausverwaltung ihrerseits eine weitere Person für die Empfangnahme der Mietsache bestimmt und der Mieter damit einverstanden ist, die Mietsache an diese Person zurückzugeben. Insoweit reicht der Vortrag der Bekl. aber nicht aus, daß der Hauswart ... von der Hausverwaltung des Kl. zum Empfang der Mietsache bestimmt worden sei. Vielmehr ergibt sich aus dem Vorbringen der Bekl., daß sie nur vermuten, der Hausmeister ... habe im Auftrag der Hausverwaltung die Mietsache entgegennehmen sollen. Es ist zwischen den Parteien bereits streitig, ob es zutrifft, daß der als Zeuge benannte Herr ... zuvor telefonisch einen Übergabetermin mit dem Hausverwalter ... vereinbart hatte. Der Kl. bestreitet dies. Insofern hätten die Bekl. substantiiert dartun müssen, wann, bei welcher Gelegenheit und mit welchen Worten die diesbezügliche telefonische Vereinbarung getroffen worden ist. Selbst wenn es zutreffen würde, daß ein derartiger Übergabetermin mit

or telefonisch einen Übergabetermin mit dem Hausverwalter ... vereinbart hatte. Der Kl. bestreitet dies. Insofern hätten die Bekl. substantiiert dartun müssen, wann, bei welcher Gelegenheit und mit welchen Worten die diesbezügliche telefonische Vereinbarung getroffen worden ist. Selbst wenn es zutreffen würde, daß ein derartiger Übergabetermin mit ... vereinbart worden ist, statt ... jedoch der Hauswart ... erschien, ergibt sich daraus noch nicht zwingend, daß der Hausverwalter gegenüber den Bekl. ... zum "Empfangsbevollmächtigten" bestimmt hat. Hierbei handelt es sich lediglich um eine Schlußfolgerung der Bekl.; die Grundsätze für die Anscheins- und Duldungsvollmacht sind in diesem Zusammenhang nicht anzuwenden. (...)

Das Kammergericht hatte vor langen Jahren entschieden, daß es reicht, wenn der ausziehende Mieter dem Hauswart die Schlüssel in die Hand drückt. Das war aber nur eine Einzelfallentscheidung, wie derselbe Senat nunmehr klarstellt.

Der Mieter hatte bei seiner Räumung dem Hauswart die Schlüssel ausgehändigt und behauptet, es sei ein Räumungstermin mit der Hausverwaltung vereinbart gewesen, woraufhin der Hauswart erschienen sei. Die Weitergabe der Schlüssel durch den Hauswart verzögerte sich und der Vermieter verlangte Nutzungsentschädigung.

Mit Urteil vom 2. Juni 2001 gab das Kammergericht der Klage statt und meinte, grundsätzlich sei der Hauswart nicht zur Entgegennahme von Schlüsseln bevollmächtigt. Wenn der Mieter das behaupte, müsse er konkret darlegen und beweisen, wann und wie der Vermieter oder die Hausverwaltung einen entsprechenden Auftrag erteilt habe. Bei der scheinbar entgegenstehenden Entscheidung des 8. Senats aus dem Jahre 1979 habe es sich um eine Billigkeitsentscheidung gehandelt, die nicht verallgemeinert werden dürfe.

So ganz eindeutig ist die Sache nicht. So vertritt etwa Gather in der 7. Auflage von Schmidt-Futterer (Rn. 24 zu § 556 BGB) die Auffassung, es reiche die Übergabe der Schlüssel an den Hauswart. Die zitierte Entscheidung des LG Osnabrück (WuM 1984, 2) betrifft allerdings den Fall, daß der Hauswart vom Vermieter "als der zuständige Mann für sämtliche Mietangelegenheiten" bezeichnet worden war. Das dürfte in der Praxis eher die Ausnahme sein. Auch Sonnenschein (Staudinger, 13. Bearb., Rn. 9 zu § 556 BGB) scheint allerdings dieser Auffassung zuzuneigen, wenn er ausführt, daß die Übergabe an einen Besitzdiener immer ausreiche, weil dadurch der Vermieter selbst Besitzer wird. Daß der Hauswart in einem sozialen Abhängigkeitsverhältnis im Sinne des § 855 steht, dürfte kaum zweifelhaft sein. Wird der Besitz (Wohnungsschlüssel, Räume) an den Besitzdiener (Hauswart) übertragen, ist im Rechtssinne nicht dieser Besitzer, sondern der Besitzer (Palandt-Bassenge, 60. Aufl., Rn. 4 zu § 855 BGB: Einkauf von Lebensmitteln durch Hausangestellte). Gleichwohl ist der Auffassung des Kammergerichts zuzustimmen. Wenn der Hauswart Verwaltungstätigkeiten übernimmt wie Wohnungsabnahmen oder das schlichte Entgegennehmen von Schlüsseln, sind die sich darauf beziehenden Teile des Hauswartslohns nicht als Betriebskosten umlegungsfähig. Diese Kosten muß also der Vermieter selbst tragen. Im Zweifel ist anzunehmen, daß der Vermieter eine solche für ihn wirtschaftlich nachteilige Tätigkeit des Hauswarts nicht angeordnet hat. Der Hauswart, der über seine vertraglichen Verpflichtungen hinaus tätig wird, ist dann weder als Vertreter noch als Besitzdiener anzusehen. Die Rückgabe der Schlüssel an den Hauswart reicht also nur dann aus, wenn entweder ausdrücklich der Vermieter diesen als zuständige Person bezeichnet hatte oder durch langjährige Übung der Hauswart als befugt anzusehen war. Beides ist vom Mieter im Streitfall konkret darzulegen und nachzuweisen.